┃경기 동북부 ‘핫플레이스’ 다산신도시
별내-갈매-하남미수-위례를 잇는 남북 발전축의 중심에 자리해 조성 단계부터 주목을 받았던 다산신도시. 2009년 첫 삽을 뜬 지 10여 년이 흐른 지금, 조성이 마무리 단계에 접어 들며 그 위용이 드러나고 있습니다.
총 면적 475만㎡ 부지에 8만 6,000여 명을 수용하는 다산신도시는 외곽순환도로, 북부간선도로, 강변북로 등으로 빠르게 서울과 연결이 가능하고, 특히 잠실과 강남 등과 가까운 데다 왕숙천, 홍릉천이 흐르고 문재산, 황금산을 끼고 있어 천혜의 자연환경을 갖춘 친환경 주거단지로 주목을 받았습니다.
┃다산신도시 분양 흥행불패… 기록적 경쟁률 보여
덕분에 아파트 분양 당시 높은 흥행을 기록했는데요. 다산신도시에 분양된 총 17개 단지 평균 청약경쟁률은 7.2대1로 모두 1순위에서 마감됐습니다.
제일 높았던 단지는 '다산신도시 유승한내들 골든뷰'로 특별공급을 제외한 총 262가구 모집에 1만 2611건의 청약통장이 몰려 평균 48대1의 경쟁률을 기록했습니다. 그 뒤를 이어 '다산 한양수자인 리버파크'가 평균 24대1을, '다산신도시 자연&e편한세상 2차'는 평균 23대1, '다산신도시 금강펜테리움 리버테라스'는 21대1, 다산신도시 센트럴 에일린의 뜰은 평균 16대1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 모두 1순위에서 마감됐습니다.
┃입주 시작된 다산신도시, 프리미엄 ‘쑥쑥’
지난해를 시작으로 본격적인 입주가 시작되며 웃돈도 치솟고 있습니다. 다산신도시 첫 입주 아파트였던 ‘한양수자인 리버팰리스’ 전용 84㎡의 평균 시세는 현재 5억6000만원에 형성돼 분양가인 3억7900만원을 크게 웃돌았습니다. ‘다산 자연&e편한세상’ 전용 84㎡도 분양가 3억1300만원에서 현재 5억2000만원에 시세가 형성돼 있습니다. ‘반도유보라 메이플타운’도 같은 면적이 분양가가 3억6000만원이었지만 현재는 5억50000만원에 시세가 책정돼 있어 모두 분양가 대비 높은 가격상승을 보이고 있죠.(KB 부동산 시세, 2018.10.04 기준) 전용 84㎡ 아파트 시세가 현재 4억원 후반 대로 형성돼 있는 별내신도시의 아성을 입주 1년 차인 다산신도시가 위협한다고 해도 과언이 아닙니다.
분양권 거래도 활발합니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 입주를 앞둔 '금강펜테리움 리버테라스 1차'는 지난 9월 한 달 간 20건이 거래됐고 '다산지금 반도유보라 메이플타운 2.0'은 16건, ‘다산신도시 센트럴 에일린의 뜰’은 12건, ‘금강펜테리움 리버테라스 2차’는 8건이 거래됐습니다. 다산신도시 아파트는 오는 2022년까지 약 3만2,000여 가구가 집들이를 마칠 예정입니다.
┃인구 유입 가속화
인구 유입도 가속화되고 있습니다. 내년에도 추가로 15개 단지가 집들이에 나서 내년에만 약 1만3000여 가구가 넘는 입주 물량이 대기하고 있어 인구는 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다.
특히 지금지구 내에는 행정타운 조성돼 인구 증가는 더욱 꾸준할 것으로 보입니다. 지금지구 행정타운에는 남양주시청 제2청사, 교육청 등 6개 행정기관이 들어서 거대 상주 인원이 머물 것으로 기대되기 때문입니다. 또한 다산신도시 내 의정부지방법원 남양주지원과 의정부지방검찰청 남양주지청도 각각 1만8천㎡ 건립돼 남양주•구리•가평 지역을 담당할 것으로 보입니다. 법원은 2019년에 착공하며, 검찰청도 이어 착공할 예정입니다. 이렇게 되면 법원, 검찰청, 남양주 2청사, 남양주 경찰서, 남양주 교육지원청 등의 공공청사가 다신신도시 지금지구 내 모두 들어서게 되는 것이지요.
┃아파트 분양 끝, 상가 속속 분양 나서
다산신도시의 아파트 분양이 사실상 마무리가 되면서 최근에는 상권 형성에 눈길이 쏠리고 있습니다. 택지지구 등 신도시의 경우 초반 활성화된 상권이 중심 상권으로 자리매김할 가능성이 높아 어디에 입지하느냐가 중요할 것으로 보이는데요.
다산신도시는 상업용지 비율이 기존 1기 신도시에 비해 크게 낮은 수준입니다. 다산 진건지구가 약 4.3%, 다산 지금지구는 약 4.1%로 약 8% 내외죠. 또한 도시 내의 배후수요는 물론 인근 일대의 별내신도시, 남양주 수요까지 확보할 수 있을 것으로 보입니다.
실제로 다산신도시 내 단지 내 상가의 낙찰가율은 평균 161%로 매우 높습니다. 2017년 6월 입찰을 실시한 금강펜테리움 리버테라스2차 단지 내 상가의 낙찰가율은 175%를 기록했고, 10월에 입찰을 실시한 유승한내들1차 단지 내 상가의 경우 208%의 낙찰가율을 보이기도 했습니다.
┃다산신도시 향후 집들이하는 단지 내 상가, 주목!
덕분에 다산신도시 내에서는 단지 내 상가들이 인기를 끌 것으로 보입니다. 단지 내 상가는 고정수요가 꾸준한데다 주변 배후수요까지 유동인구가 풍부하기 때문입니다. 단지 내 상가 내에는 슈퍼, 약국, 부동산, 세탁소, 학원 등 생활에 꼭 필요한 업종 위주로 들어서는 데다 업종이 잘 겹치지 않아 소비자들을 쉽게 유도할 수 있고 투자 시 안정성이 큰 편이지요.
실제로 지난 달 다산신도시에 분양한 힐스테이트 진건 단지 내 상가의 경우 빠른 시일 내에 완판됐는데요. 힐스테이트 진건은 1283가구로 내년 1월 입주를 앞두고 있는 단지입니다. 하지만 이제 다산신도시 내 단지 내 상가는 많지 않습니다. 내년 입주 예정인 다산 리코빌 파크뷰(350가구)가 단지 안에 상가를 분양 중입니다. 이달에는 아이에스동서가 다산신도시 센트럴 에일린의 뜰(759가구) 단지 내 상가 55실 분양에 나섭니다. 또한 2021년에 입주할 예정인 아파트 967가구, 오피스텔 270실로 구성된 다산자이 아이비플레이스 상업시설은 아직 분양 미정인 상태입니다.
다산신도시 센트럴 에일린의 뜰 상가 분양관계자는 “신도시 내 단지 내 상가는 고정수요와 배후수요가 풍부해 안정적인 수익 창출이 가능하다”며 “다만 현재 다산신도시 중심상권에 분양한 상가의 경우 미래가치를 선반영해 분양가가 다소 높게 책정돼 있는 만큼 합리적인 분양가로 공급하는 단지 내 상가를 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했습니다.
┃앞으로의 다산신도시는?
다산의 성장은 현재 진행형입니다. 아파트 완공으로 입주가 마무리되고 각종 개발도 박차를 가하고 있어 진건지구, 지금지구 등의 모습은 하루가 다르게 변화하고 있습니다. 오는 2022년에는 다산신도시를 관통하는 서울 지하철 8호선 다산역이 개통을 앞뒀고 수도권광역급행철도(GTX) B노선도 예정돼 서울 접근성이 더욱 좋아집니다. 다산신도시와 인접한 구리•남양주에는 2026년까지 경기북부 제2차 테크노밸리인 ‘IT첨단산업단지’를 조성할 계획입니다. 다산신도시의 성장은 어디까지 일까요? 다산의 현재보다 미래가 궁금한 이유입니다.
