최근 2~3년간 아파트값 상승기의 최대 수혜지역은 ‘마.용.성’이다. 정비사업을 마친 마포구, 용산구, 성동구에서 대규모 새 아파트가 들어서고 가격이 급등하자 이제는 준강남권 수준으로 가치가 매겨졌다.
서울 안에서 아파트 가격이 높은 순서대로 줄을 세우면 강남3구와 마용성이 상위권 자리를 꿰차고 있다. KB부동산 자료에 따르면 3.3㎡당 10월 현재 평균 아파트 매매가격(전용면적 기준)은 마포구는 3,494만원, 용산구 4,293만원, 성동구 3,530만원으로 용산구는 송파구(4,168만원)을 뛰어 넘었으며 성동구와 마포구도 강남권 뒤를 바짝 따르고 있다.
‘마.용.성’은 도심에 위치하고 개발호재가 내재돼 있던 곳이지만 몇 년 전만 하더라도 노후화된 주거지, 아쉬운 교육시설로 대접받지 못했다. 하지만 새 아파트 신드롬이 불어 닥친 수도권 부동산 시장에서 도심과 새 아파트라는 최대 메리트를 안고 전세를 역전시켰다.
실제로 마포구 아현뉴타운3구역을 개발한 ‘마포 래미안 푸르지오’는 2013년 분양 당시 미분양이 발생했던 곳이지만 지금은 비강남권 중에서는 집값 비싸기로 유명한 아파트로 손꼽힌다. 이 아파트 2단지 전용 84㎡ 아파트 가격이 16억5,000만원(8월, 2층)에 최고가로 실거래 신고됐다.
■ ‘마.용.성’ 그 이후… ‘다시보자 서울 도심권 주거지‘
‘마용성’의 약진은 ‘서울 도심은 오른다’는 학습효과를 안겨줬고 주택 수요자들은 ‘마용성’ 이후 오를 만한 저평가 지역을 찾는 데 주력하게 됐다.
다시 말해 서울 도심, 대규모 정비사업이 있는 곳, 현재는 노후 주거지가 많지만 앞으로 개발 여지가 있는 곳 위주로 관심이 모아지고 있다. 대표적으로 마포구, 중구, 종로구가 맞닿아 있는 서대문구가 눈길을 끌고 있다.
서대문구는 업무중심지구와 접근이 용이해 직주근접성을 갖췄다. 마포와 종로, 광화문으로 접근성이 좋고 상암DMC도 쉽게 오갈 수 있다. 홍은동과 홍제동을 지나는 3호선으로 강남으로 가는 길도 수월하게 이용할 수 있고 북아현동에는 2호선이 지난다.
여기에 지난 2월 발표된 서울시의 ‘제2차 서울시 도시철도망 구축계획안’에서는 10개의 노선 중 강북의 9호선이라 불리는 ‘강북횡단선’이 서대문구를 지날 예정이어서 개발 호재가 하나 더 더해졌다. 강북의 좌우를 횡단하는 24.8Km의 경전철로 양천구 목동에서 동대문구 청량리를 잇는다. 서대문구에서는 홍은동, 홍제동, 가재울뉴타운 일대가 수혜지역으로 손꼽힌다.
<자료: 강북횡단선 노선도 (서울시)>
최근 서대문구는 재개발, 재건축을 통해 신축 아파트가 계속해서 들어서고 있고, 정비사업으로 주변이 점차 개발되고 있다. 2014년 이후 가재울뉴타운과 북아현뉴타운이 본격적으로 들어서 도심에서 보는 미니 택지지구 형태의 주거지가 형성됐고 홍은동과 홍제동 일대 역시 정비사업이 활발하게 이루어지고 있어 신흥 주거타운으로 성장할 가능성도 품고 있다.
이밖에 서대문구는 도심에 위치했지만 친자연적인 환경을 지닌 입지도 강점이다. 북한산을 비롯해 안산과 백련산이 있어 쾌적한 주거지로 손꼽히기 때문이다.
마포와 접해 있는 위치 덕분에 지난해 집값도 크게 올랐다. KB부동산 통계 자료에서 2015년 이후 월간 아파트 매매가 상승률을 보면 꾸준히 마포구의 상승세를 뒤따라 올랐고 최근 1년 사이 상승폭도 서울에서 높은 편에 속한다. 2018년 10월 대비 2019년 10월 아파트 매매가 상승률은 마포구 2.80%, 서대문구 2.54%로 동기간 서울 평균(1.76%)과 비교하면 높은 수준이다.
■ 서대문구의 변화 ‘북아현, 가재울… 다음은?’
현재 서대문구를 대표하는 대규모 주거지로는 가재울과 북아현 뉴타운이 있다. 서울 도심 뉴타운답게 브랜드, 대규모 아파트가 들어서고 주거환경이 크게 개선된 케이스다.
이 중 북아현뉴타운은 북아현동 170번지 일대 89만㎡ 규모 부지에 1만여 가구를 짓는 사업으로 5개 구역으로 나눠 사업이 진행되고 있는데 그 중 3곳은 입주했거나 공사 중이며, 그 외 2개 구역(2구역, 3구역)이 남아 있다.
2015년 입주한 ‘신촌 푸르지오’와 지난해 입주한 ‘e편한세상 신촌’에서 지난해 전용 84㎡가 10억원을 돌파한 이후 올해에는 전용 59㎡도 10억을 넘었다.
‘신촌 푸르지오’는 지난 10월 전용 59㎡가 11억2,500만원(17층)에 최고가를 찍었고 지난 9월 전용 84㎡는 12억6,000만원(13층)에 실거래 신고됐다. ‘e편한세상 신촌’(3단지)은 9월 14억3,000만원(19층), 12억원(31층)까지 실거래됐다.
■ 홍은/홍제 서대문구 선두주자 나서나
최근에는 통일로를 중심으로 주거단지가 형성돼 있는 홍은동과 홍제동 일대 아파트값이 상승세다.
홍은동과 홍제동은 서대문구의 다른 뉴타운에 비해 주목받지 못해 소외지역으로 꼽혔던 곳이지만 최근 재개발, 재건축 사업이 현실화되면서 변화의 바람을 맞이하고 있다.
그 중에서도 3호선 라인 인근에 위치한 단지의 인기가 높다. 지하철역과 가까워 인근 지역으로의 이동이 편리할 뿐만 아니라 백련산, 안산, 북한산 등 녹지환경을 품어 쾌적한 생활까지 가능한 탓이다.
먼저 홍제2구역 재개발 단지 ‘홍제 센트럴 아이파크’가 지난해 입주하여 가격을 선도하고 있다. 2016년 분양 당시 전용 84㎡의 최고 분양가는 6억893만원으로 책정됐다. 이 곳의 실거래가는 지난 10월 10억원에 신고되었으며 현재 시장에 나오는 가격은 11억~12억원 선이다. 즉 분양가 대비 4억원 정도의 웃돈이 붙은 셈이다.
홍은동도 마찬가지다. 11월 입주를 시작한 ‘북한산 두산위브’는 분양 당시 전용 84㎡ 최고 분양가가 4억9300만원이었으며 지난 10월 5층 분양권이 7억6517만원에 실거래 신고돼 분양가 대비 웃돈만 3억원에 이른다. 2017년 12월 입주단지인 ‘북한산 더샵’도 동일 면적 아파트 기준으로 1년 사이 실거래가가 1억원 이상 올라 9억5000만~10억원에 시세가 형성돼 있다.
홍은/홍제동의 인기는 가격 상승뿐만 아니라 청약시장에서도 입증되고 있다. 지난 2월 분양한 ‘홍제역 해링턴 플레이스’가 1순위 평균 경쟁률 11.14대 1을 기록했고, 9월 분양한 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 역시 43.53대 1의 우수한 성적으로 1순위 해당지역 마감에 성공한 것. 인접 지역인 은평구 응암동 역시 ‘녹번역 e편한세상 캐슬 2차’ 1순위 평균 경쟁률 75.43대 1로 지역 인기를 여실히 증명했다.
이는 서대문구 내에서도 3호선 라인 입지의 희소성과 분양가상한제 적용 전 분양단지라는 희귀성이 동시에 작용한 것으로 보인다. 내년 분양가상한제 본격 시행 시 새 아파트 공급이 줄어들어 품귀현상이 예상되는 가운데, 이를 우려하는 수요자들이 연말 분양하는 단지들에 계속해서 관심을 기울일 것으로 보인다.
여기에 홍은6구역 ‘북한산 두산위브2차’가 공사 중이며 통일로를 따라 단지가 들어서는 홍은1구역 재건축 사업인 ‘e편한세상 홍제 가든플라츠’도 다음달 일반분양이 예정돼 있다. 대림산업에서 분양하는 ‘e편한세상 가든 플라츠’는 백련산 숲세권과 편리한 생활 환경의 탁월한 입지환경을 갖추고 있어 수요자들의 관심이 높은 단지다. 대림산업만의 특화 미세먼지 저감 시스템인 ‘스마트 클린&케어 솔루션’이 적용되고, 백련산이 인접해 있는 단지 특성을 살린 특화조경까지 선보일 것으로 알려졌다.
홍제동 인근 부동산 관계자에 따르면 “일반적으로 도심과 멀어질수록 집값이 낮아지기 마련인데, 최근 은평구 녹번역 주변으로 신규 아파트 분양이 많아지면서 입주단지는 물론 분양권 가격이 강 세를 보이고 있다. 이는 녹번역과 인접한 홍은, 홍제동도 마찬가지”라며 “특히 이 지역은 이전까지만 해도 저평가 인식이 강했으나, 최근 가격 상승세와 더불어 청약통장 다수가 몰리면서 매물이 귀해지고 신규 분양에 대한 관심도 많이 높아졌다”고 말했다.
실제로 통일로 남쪽으로 경희궁자이 84㎡가 16억원에 거래됐고 은평구 ‘녹번역 e편한세상 캐슬’ 입주권은 59㎡가 최근 7억8,310만원에(10월,18층), 전용 84㎡는 9억5,000만원(9월,20층)에 실거래 신고됐다.
이처럼 서대문구의 상승세는 ‘격차 메우기’ 측면이 강하다. 인근 마포구와 중구의 아파트 가격이 크게 상승하면서 서대문구 가격이 상대적으로 낮아졌기 때문이다. 또, 서대문구에 비해 입지가 열위인 은평구도 새 아파트와 분양권 중심으로 가격이 오르면서 서대문구의 가격은 상승 여지가 더 커졌다.
특히 도심 직주근접성과 신축 열기가 지속되고 있고 마포구나 종로구에서 온 이전 수요, ‘마.용.성’의 집값 급등, 분양가상한제 적용 등으로 인해 서대문구를 향한 주택 수요자들의 관심은 당분간 식지 않을 것으로 보인다.
