새로운 거주지로 이동할 때, 우리는 전입신고라는 것을 하게 된다. 매우 간단하고 기본적인 절차여서 중요해 보이지 않을 수 있지만 사실 전입신고는 절대 미뤄서는 안되는 중요사항 중 하나이다.
전입신고를 미루지 않고 바로 해야 하는 이유는 바로 대항력 때문이다. 대항력이란 이미 유효하게 성립된 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 말하는데, 전입신고를 통해서 자연스레 얻을 수 있다.
대항력의 중요성을 이해하기 쉽게 예를 들자면 임차한 건물이 다른 사람에게 양도가 되더라도 대항력을 갖추고 있으면 새로운 임대인에게 임차권의 존속을 주장할 수 있는 것이다.
그렇다면 만약 전입신고를 늦게 했을 때, 그리고 그 사이에 근저당권이 설정된 경우는 어떻게 될까? 대항력이 없는 상태에서 혹시라도 집이 경매로 넘어가게 된다면 문제는 커지게 된다. 실제로 그 주택에 거주하고 있기는 하지만 대항력을 갖추지 않았기에 경매에서 임차인으로서의 권리를 주장할 수 없기 때문이다.
이렇게 되면 가장 큰 문제는 후 순위 권리자인 세입자의 보증금을 보호받기가 어렵다는 것이다. 전입신고를 제때 하지 않은 만큼 우선순위에서 밀려 제대로 된 보상을 받지 못할 확률이 높아 금전적으로 큰 불이익을 받을 수 밖에 없다. 전입신고를 제때 하면 주택이 경매로 넘어가도 최우선변제를 받을 수 있는 혜택은 물론이고, 추가적으로 전,월세에 대한 세액공제가 가능하다는 일상 속 장점도 있다.
이처럼 별거 아닌 것처럼 보이는 전입신고는 부동산 문제를 해결할 수 있는 포인트가 되기도 한다. 바쁘다는 핑계로 전입신고를 미루다간 추후 큰 위기상황을 맞을 수 있음으로 이사와 동시에 신고하여 대항력을 빠르게 갖추는 것이 무엇보다 안전한 방법이다.
그렇다면 전입신고는 어디서 어떻게 해야 할까? 전입신고는 주민센터를 방문한 후 전입신고서를 작성하고 제출하기만 하면 되는 매우 간단한 업무다. 인터넷을 통한 신고도 가능하나 확정일자를 받으려면 직접 방문이 필요하다. 참고로 확정일자를 받으려면 관련 계약서가 필요하니 꼭 지참하길 바란다.
+) 확정일자를 받은 계약서의 보관은 특히 철저할 필요가 있다. 분실하여 재발급을 받게 되면 순위 보전과 우선변제를 받을 수 없을 뿐 아니라 법적 보호를 받는데도 불리할 수 있기 때문이다.
전입신고 전 등기부등본을 세세하게 확인해보는 작업도 해주면 도움이 된다. 간혹 다세대주택에서 불법개조를 통해 등기부상에는 존재하지 않는 호수이거나 호수의 숫자가 다른 경우가 존재하기 때문이다. 이런 경우 서류상으로 분명한 문제가 있기 때문에 추후 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수도 있다. 불법개조 유무를 정확하게 파악하려면 호수가 기재된 평면도가 있는 건축물관리대장을 확인하면 알 수 있으니 참고하자.
