지난 4월 1일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 시작됐습니다. 2 주택 이상 집을 보유한 다주택자는 집을 팔 때 양도소득세 부담이 커지게 되는 것입니다. 하지만 양도세 중과 시행에도 자신의 주택이 중과 대상인지 헷갈려하는 분이 많이 있습니다. 이에 다주택자 양도소득세 중과에 대해 알아봤습니다.
첫째, 양도소득세란?
양도소득세는 토지나 건물 등 부동산이나 부동산 분양권 또는 주식과 같은 자산에 대한 권리를 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금을 말합니다. 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세합니다. 따라서 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
둘째, 적용대상은?
양도소득세 중과는 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔 때만 적용됩니다. 따라서 본인이 보유한 주택이 조정대상지역에 해당되는지 확인해야 합니다.
출처: (8.2 대책) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 본문
조정대상지역은 서울 전 지역(25개 구), 경기 7개 시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2), 부산 7개 구(해운대, 남, 수영, 부산진, 연제, 동래, 기장군(공공택지))와 세종시 등 총 40개 지역입니다.
그러나 지난 7일 세법 개정과 관련된 후속 시행령에 따라 수도권·광역시·세종 외 지역이나 광역시·세종 소속 군·읍·면 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택은 중과 대상에서 제외됩니다. 조정대상지역 중 이에 해당하는 지역은 부산 기장군과 세종에 소속된 조치원읍과 연기면 등 10개 읍·면입니다.
이에 따라 서울에 한 채, 부산 해운대구에 한 채를 보유하고 있다면 양도세 중과 대상이 되지만 서울에 한 채, 부산 기장군에 한 채를 보유하고 있으면 중과 대상에서 제외됩니다.
셋째, 세부담은 얼마나 늘어나나?
양도세는 2년 이상을 보유했을 때 양도 차익에 따라 6~42%의 기본세율이 적용됩니다. 1200만 원 이하의 양도 차익이 발생했다면 6%, 1200만~4600만 원은 15%, 4600만~8800만 원은 24%, 8800만~1억 5000만 원은 35%, 1억 5000만~3억 원은 38%, 3억~5억 원은 40%, 5억 원 초과는 42%입니다.
이러한 기본 양도세율에 3 주택자 이상 보유자는 20%포인트, 2 주택자는 10% 포인트 더 추가됩니다. 이렇게 되면 양도세율이 최고 62%까지 높아질 수 있습니다.. 여기에 주택 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 빼고 세금을 매기던 장기보유 특별공제 대상에서도 제외됩니다.
넷째, 아파트 분양권 거래도 포함이 되나?
양도소득세 중과 대상에 조합원 입주권은 포함되지만 분양권은 포함되지 않습니다. 다만 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용됩니다.
양도 당시에 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로 배우자가 있는 자 포함)인 무주택자는 중과 대상에서 제외하기로 했습니다. 기혼자 범위에는 배우자가 사망했거나 이혼한 경우도 포함됩니다.
다섯째, 다주택자 양도소득세 중과 대상 제외 대상은?
2 주택 보유자의 경우 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 이유로 취득한 세종이나 부산 시내 6개 구 소재 주택을 팔 때도 중과 대상에서 제외됩니다. 다만 취득가액 3억 원 이하 주택으로 취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유 해소 후 3년 이내에 파는 경우에 한해서입니다.
부모님을 봉양하기 위해 집을 합치면서 2 주택이 된 경우에도 10년 이내에 한 채를 양도하면 비과세 혜택을 받습니다.
