# A 씨는 주택임대차 계약을 체결하고 집주인에게 임대차보증금을 교부하였다. 이사 후 한 달이 지나자 집의 방 천장에서부터 결로가 생기기 시작했다. 그러나 A 씨는 결로현상을 집주인에게 말하지 않았고 임대차 기간 종료 후 집을 나가면서 결로현상에 대한 손해 배상을 청구하였다. 이 경우 집주인은 손해를 배상해주어야 하는 걸까?
임대차와 관련된 하자는 임대인과 임차인 입장에서 모두에게 피곤한 일이다. 임차인은 하자로 인해 불편을 겪지만, 임대인은 다소 주관적인 불편까지 받아들이기 어렵다. 서로의 입장 차이가 발생하는 것이다. 이는 하자의 시점과 원인관계, 수선의 범위 등이 모호하기 때문이다.
임대인의 수선의무는 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다. 그러나 하자의 정도가 임차인의 임대차 목적에 따라 방해가 되는 정도의 결함이라면 임대인은 수선의무를 부담해야 한다.
법률은 임대인에게 인도의무와 수선의무를 규정하고 있다. 반면 임차인에게는 ‘임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다(민법 제634조 참조)’라고 규정한다. 위 규정은 임대차 목적물에 하자가 발생한 경우 임대인이 적시에 적절한 조치를 취할 수 있게 하기 위해 마련된 규정이다.
임대인의 수선의무 대상이 되는 임대차 목적물의 파손 또는 장해의 인과관계는 임대차기간 중에 발생한 하자로 한정되지 않는다. 이미 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다. 즉, 매매 계약은 하자담보책임의 판단이 계약의 성립 전과 후에 다라 책임 부담 여부가 달라지지만 임대차는 그렇지 않다.
또한, 임대인은 몰랐던 하자에 대해 임차인이 적절한 통지를 하지 않았거나 임대인의 하자 수선을 위한 행위를 거절하여 임대차 목적물의 하자가 확대되었다면, 그 지체한 범위 내에서 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 불가능하다고 볼 수 있다. 다만 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다 해도 미처 해결되지 못한 부분에 대해서는 책임을 부담하게 된다.
목적물의 파손과 이용상 장해로 인한 하자 분쟁은 일어날 수밖에 없다. 그러나 여기서 중요한 점은 임대인과 임차인 모두 의무가 있다는 점을 인지해야 한다. 임대인에게는 목적물에 파손 도는 장해에 대한 수선의무, 임차인에게는 목적물에 하자가 발생한 경우 임대인에게 그러한 사실에 대해 통지하고 조치에 대해 적극 협조하는 의무를 가지고 있다.
