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[부동산 Q&A] 토지 투자할 때 주의해야 할 점은?

카페인커뮤니케이션 입력 2018.04.09 15:45 수정 2018.04.09 15:47
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Q : 올해 부동산 토지 전망은 어떨까요? 또한 미래가 높은 토지에다가 투자를 할 때에 주의해야 할 점에 대해서도 이야기해주세요,

 

 

A : 올해 토지시장에서는 약 16조 원 이상의 보상금을 풀릴 것으로 전망되면서 예정했던 대로 보상이 집행된다면 6년 만에 최대 규모가 됩니다. 공공개발이 본격적으로 시작되어 토지 보상에 대해서 차질 없이 이루어질 경우 마땅한 대체 투자처가 없어 부동산 시장으로 다시 유입될 것으로 보입니다.

 

특히나 올해에는 토지시장에 대해서 기대감이 높아질 것으로 예상됩니다. 그러나 토지 투자는 향후 미래가치를 보고 투자를 희망하는 상품인 만큼 다양한 방면에서 투자 검토가 필요한 부분이겠습니다.

 

 

먼저 첫 번째, 민법상 토지 이용권인 맹지 투자를 조심해야 합니다. 맹지란 주변 토지에 둘러싸여서 도로로 접근할 수 있는 없는 땅을 말합니다. 대부분 이러한 땅을 누가 구입하지라고 생각하겠지만 의외로 맹지인 것을 모르고 취득을 한 후 낭패를 보는 일이 허다합니다.

 

심지어 현장까지 수차례 직접 보고했지만 해당 토지가 맹지인지 모르는 경우가 있습니다. 그래서 맹지인지 아닌지를 구분하기 위해서는 임야도와 지적도를 직접 발급받아서 본인 눈으로 직접 확인해봐야 합니다.

 

 

만약에 임야도와 지적도를 발급받아서 확인해본 결과 현장에 눈으로 확인된 도로가 없다면 그 토지는 맹지라고 볼 수 있겠습니다. 이러한 경우에는 해당 토지를 사용하기 위해서는 도로를 사용하고 있는 토지의 소유주에게 도로 사용에 대한 동의를 얻고 도로 사용료를 지불해야 합니다.

 

그리고 소유주는 도로로 사용되고 있던 토지를 다시 원상복구를 해서 도로를 사용 못하게 하는 경우도 발생하기도 합니다. 이렇게 자신의 땅임에도 불구하고 자신 마음대로 사용할 수 없는 경우에는 민법상 '주위토지통행권'을 주장하는 방법이 있습니다. 그러나 법적 소송에 따라서 복잡한 문제가 발생할 수 있기 때문에 미리 토지에 대한 실체와 정보를 파악하는 것이 좋겠습니다.

 

 

두 번째, 기획부동산을 조심해야 합니다. 기획부동산이라고 하면은 전화 등을 통해서 저렴하게 나옴 임야나 밭이 있는데 지금 투자를 하신다면 향후에 주변 개발호재에 따라서 큰 매각차익을 얻을 수 있다면서 투자자들을 유혹하는 것입니다. 여기에서 한번 이성적으로 생각해 볼 필요가 있습니다. 쉽게 돈을 벌 수 있는 투자처가 있지만 이런 기회를 기획부동산 측에서는 투자자들에게 양보할 이유가 있을까요?

 

일반적으로 기획부동산은 대형 필지를 지적분할해서 50~300평 정도의 소형 토지로 나눈 다음 분양하는 형태로 영업을 하고 있습니다. 그리고  실제로 지적분할과 분할등기가 이루어지지 않은 상태에서 가상으로 나눈 후에 도면만 먼저 제시하면서 일단 공유지분으로 투자를 한 후에 완료가 되면 각각 해달되는 필지를 구두상으로 안내하면서 매매를 유인하는 경우도 있습니다.

 

 

이러한 유혹에도 넘어가면서 부동산을 취득했을 때 발생하는 가장 큰 문제는 바로 건축과 재처분 관계입니다. 이들이 소개하는 토지는 대부분 건축에 제약이 많거나, 건축 인허가 자체가 불가능한 경우가 많기 때문입니다. 이러한 사실을 나중에 알고 후회해도 소용없단 소리이지요.

 

추후에 제3자에게 매도하는 방향도 어려운 방법으로 무조건 조심해야 합니다. 토지는 부동산 특성이 부동성에 대한 특성이 가장 뚜렷하게 나타나는 부동산으로서 잘못된 투자는 그에 따른 자금이 묶여있거나 개발되지 않을 때에는 부동산이 쓸모가 없게 되어 버리기 십상입니다. 반드시 실수를 피하기 위해서는 사전에 부동산 서류를 발급받고 현장을 꼼꼼하게 살펴본 후에 관련된 규제사항이나 정보 등을 각 지자체 담당자 및 부동산 전문가에 세 충분히 상의해 본 후에 최종적으로 투자를 할지 안 할지 여부를 결정해야 할 것입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

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