전세살이를 하는 사람들의 걱정 중 하나가 추후 계약이 만료된 후에 "과연 내 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?"이다. 이러한 걱정으로부터 벗어나기 위해 오늘날 대부분의 임차인들은 확정일자나 전세권설정을 통해 전세보증금을 보호하고 있다.
임차인의 전세보증금을 안전하게 지켜주는 장치인 확정일자와 전세권설정. 그렇다면 이 둘은 어떤 차이를 갖고 있을까? 확정일자와 전세권설정의 각 개념과 차이점을 비교해보도록 하자.
▣ 확정일자
확정일자란 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 의미한다. 확정일자를 받으면 주택임대차 보호법에 따라 경매나 공매시 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 생긴다.
확정일자는 임대차계약서만 있으면 집주인의 동의 없이도 받을 수 있다는 장점을 갖는다. 과거에는 등기소나 주민센터를 직접 방문하는 식으로만 확정일자를 받을 수 있었지만 요즘은 대법원 인터넷등기소를 이용하여 보다 쉽고 간편하게 확정일자를 받을 수 있게 되었다.
확정일자는 간편하다는 장점 외에도 들어가는 비용까지 저렴해서(600원) 현재 가장 일반적인 보증금 보호 수단으로 활용되고 있다. 추가로 확정일자는 전세권설정과는 달리 소액보증금에 대한 최우선 변제금도 받을 수 있다는 장점이 있다.
▣ 전세권설정
전세권설정은 전세로 들어간 건물의 권리를 확보 받는 것을 의미하는데 확정일자와의 달리 집주인의 동의가 반드시 필요하다. 또한 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장 등 구비서류가 많아 준비절차 또한 번거로운 편이다.
비용적인 면에서도 단순 수수료 개념이 아닌 등록세, 지방교육세, 인지세 등 다양한 항목에서 비용이 지불되기 때문에 확정일자에 비해 많은 비용이 들어 간다. 일반적으로 전세권설정을 하게 되면 등기상에 전세권설정금액이 나타나기에 대부분의 임대인들은 전세권설정을 선호하지 않는다.
지금까지의 내용을 보면 전세권설정에 비해 확정일자가 여러 방면에서 유리해 보일 수 있지만 전세권설정만이 갖는 장점도 많다. 바로 직접 거주하지 않아도 가능하다는 점과 당일부터 효력이 발생한다는 점이다.
이를 이해하기 쉽게 생활 속 예로 들어보면 확정일자의 경우 다음날부터 효력이 발생하기에, 만약 집주인이 당일 대출을 받게 되면 해당 대출금과 관련된 보증금에는 권리를 행사할 수 없지만 전세권설정은 당일부터 효력이 발생해 문제없이 권리를 행사할 수 있다는 차이가 있는 것이다.
또한 보증금을 돌려받지 못했을 때 확정일자는 보증금반환청구소송을 통해 강제집행을 해야 하지만 전세권설정의 경우 직접 경매신청을 통해 변제 받을 수 있다.
확정일자와 전세권설정에 대해 함께 알아보았다. 확정일자와 전세권설정은 나의 보증금을 안전하게 지키기 위함이라는 공통점은 갖고 있지만 서로의 장·단점이 확실히 다르기 때문에 그 차이점을 숙지해두고 나에게 알맞는 방법을 찾아 활용하는 것이 중요하다.
