주택임대차보호법에는 임차인이 전입신고와 주택의 인도를 마친 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다는 규정이 있다. 이는 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인은 다음날부터 대항력을 갖춘다는 말이다. 대
항력이란 개념은 제3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말한다. 일상 속 사례를 들면, 대항력을 갖춘 임차인은 계약기간 동안 임차주택이 양도되거나, 매각되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 계약만료까지 거주할 수 있는 것이다. 또한 임대기간이 만료되었는데도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않을 수도 있다.
위 내용만 보아도 전입신고는 매우 중요한 요소이며 반드시 치뤄야하는 절차임을 느꼈을 것이다.
그렇다면 과연 확정일자는 왜 필요한 것일까? 확정일자는 임차인이 살고 있는 건물이 혹시라도 경매에 넘어가는 경우를 대비하여 필요하다. 확정일자를 받은 임차인은 경매대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있기 때문이다.
만약 확정일자를 받지 않은 상황에서 임차주택이 경매로 넘어간다면, 건물에 담보를 설정한 사람들이 우선적으로 배당을 받고, 남은 배당금을 임차인과 다른 채권자들이 배당 받게 되는데 이럴 경우 보증금을 잃을 가능성이 매우 크다. 확정일자를 받지 않은 임차인은 담보권자들과는 순위다툼도 하지 못할 정도로 차이가 크지만, 확정일자를 받으면 순위다툼을 할 수 있을 정도로 우선순위가 오른다고 생각하면 이해가 쉬울 것이다.
즉 전입신고와 확정일자가 필요한 이유는 임차인의 권리를 주장하고 보증금을 안전하게 지키기 위함이다. 종종 전입신고만 하는 임차인들도 찾아볼 수 있는데 혹시 모를 문제를 대비하여 확정일자도 반드시 받아두는 것을 권장한다.
* 그렇다면 전입신고와 확정일자는 어떻게 받는 것일까?
전입신고는 주민센터를 방문하여 전입신고서를 작성한 후 제출하면 처리되며, 신분증을 꼭 지참해야 신고절차를 밟을 수 있다. 직접 주민센터를 방문하지 않더라도 정부민원포털 민원24를 통해 인터넷 신고도 가능하니 참고하도록 하자.
확정일자를 받는 방법은 전입신고와는 약간의 차이가 있다. 가까운 등기소나 주민센터를 방문하면 되는데 임대차계약서를 꼭 지참해야 한다. 과거와는 다르게 확정일자도 인터넷을 통해 간편하게 받을 수 있게 되었다. 인터넷을 통해 확정일자를 받고 싶다면 온라인등기소를 통해 서비스를 이용하면 된다. 인터넷을 통해 전입신고나 확정일자를 받게 되면 시간에 구애 받지 않고 신청이 가능하기 때문에 쉽고 빠르게 절차를 진행할 수 있다는 장점이 있다.
* 확정일자와 전세권설정등기는 다른가?
보증금을 지키는 안전장치로 전세권설정등기를 떠올리는 분들도 많을 것이다. 확정일자와 전세권설정등기는 임차건물 경매 시, 후순위권리자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 효력을 갖췄다는 점에서는 동일하지만 몇 가지 차이점을 갖는다.
1) 확정일자는 주택을 인도받아 실제 거주해야지만 보호받을 수 있지만 전세권설정등기는 등기만 설정해두면 거주, 전입신고를 하지 않아도 효력이 유지된다.
2) 손쉽게 받을 수 있는 확정일자와는 달리, 전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하고 절차가 복잡하여 비용도 많이 들어간다.
3) 계약기간 만료 후 보증금을 주지 않을 경우, 전세권을 설정한 경우라면 판결 없이도 직접 경매신청이 가능하다.
4) 확정일자만 갖춘 경우 임차인은 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 경우 별도의 배당요구 없이 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
이 외에도 전세권설정등기는 등록세와 부대비용, 그리고 법무사를 통해 진행하면 추가 비용도 발생하게 된다는 단점이 있고, 집주인의 동의가 있어야만 신청할 수 있기에 절차 진행도 까다로운 편이다.
부동산 거래는 오고 가는 금액이 큰 만큼, 계약은 물론 앞으로 일어날 수 있는 문제에도 항시 대비하고 있어야 한다. 간단한 절차인 만큼 전입신고와 확정일자의 중요성을 인지하지 못하는 사람들도 많은데, 이제부터라도 다시 한번 중요성을 인지하고 내 보증금을 지켜주는 안전벨트로 활용하길 바란다.
