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경매 때 0순위로 보호 받는다! ‘최우선변제권’

부동산114 입력 2018.07.30 10:14 수정 2018.07.30 10:15
조회 257추천 0

 

 

 

 

보증금을 보호하려는 목적으로 많은 세입자들이 확정일자를 받는다. 문제가 생겼을 때 확정일자만 받으면 보증금을 무조건 받을 수 있을까? 그렇지 않다. 예를 들어 확정일자보다 먼저 집주인이 집에 담보를 설정한 상황이라면 담보권자가 1순위, 확정일자를 받은 세입자가 2순위로 돈을 받기 때문이다. 1순위인 담보권자가 받을 돈이 많다면 2순위 세입자는 보증금을 거의 받지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있다.

 

이러한 주택을 흔히 깡통주택이라 표현한다. 확정일자보다 이전에 금융권에 담보가 잡혀 있어, 경매를 진행하더라도 보증금을 온전히 받을 수 없는 경우다. 그렇다면 세입자가 보증금을 받을 수 있는 방법은 전혀 없는 것일까?

 

 

 

 

▣ 세입자를 위한 0순위 보호! ‘최우선변제권

 

세입자는 최우선변제권을 통해 소액임차보증금을 우선순위로 변제 받을 수 있다. ‘최우선변제권이란 계약관계에서 약자인 세입자를 보호하기 위한 특별법으로, 세입자의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금을 최우선적으로 변제해주는 것을 말한다. 즉 한마디로 담보가 먼저 설정되어있더라도 세입자의 소액보증금은 0순위로 보호받고 변제 받을 수 있는 것이다. 

 

 

 

 

최우선변제권얼마까지 받을 수 있을까?

 

앞서 설명한대로 최우선변제권에서의 우선순위는 소액임차보증금이다. 즉 보증금 전액이 아닌 일부라는 것이다. ‘최우선변제권으로 변제 받을 수 있는 금액은 지속적으로 변화해왔다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하도록 하자.

 

 

 

 

 

 

 

최우선변제권의 대상자가 여러 명이라면?

 

만약 동일 건물에 소액임차인이 여러 명 있는 경우라면 상황이 어떻게 돌아갈까? 이 경우 전입신고 날짜와는 무관하게 보장순위가 동일하다. 먼저 전입신고를 한 사람일지라도 변제금을 우선적으로 받지는 못한다는 것이다. 그러나 대상자가 많다는 것은 그에 따른 또 다른 문제가 발생할 확률도 높다.

 

기본적으로 전체 세입자들의 최우선변제금합계가 경매 낙찰금의 1/2를 초과하지 않아야 하는데, 만일 초과하게 될 시 세입자들 각각의 소액보증금 비율로 분할 변제 받기 때문에 최우선변제금을 모두 받지 못하는 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요하다 

 

 

 

 

최우선변제권어떻게 받을 수 있을까?

 

최우선변제권의 가장 기본적인 요소는 입주와 전입신고다. 그렇기 때문에 전세계약을 한 후 입주를 하게 되면 바로 전입신고를 하는 것이 좋다. 입주와 전입신고는 집이 경매에 들어갔을 때 배당요구의 종기인 경락 기일까지 존속하고 있어야 한다는 점을 기억해 두도록 하자. 그리고 집이 경매에 들어 갔을 때 경매 법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 한다. 법원에 배당요구를 하지 않으면 집이 경락 되더라도 배당절차에서 돈을 받을 수 없기 때문이다.

 

일반적으로 최우선변제권을 가진 세입자라면 우선적으로 소액보증금을 변제 받을 수 있지만 간혹 불리한 판결을 받고 보증금을 받지 못하는 경우도 있다. ‘최우선변제권을 완전한 방어장치가 아닌 최소한의 방어장치라는 개념으로 인식하고 애초에 경매에 넘어갈 만한 일이 적은 안전한 주택과 임대차계약을 하는 것이 안전하다.

 

 

 

 

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