살다보니 수리할곳이 한두군데가 아닌데 전셋집 하자 수리비, 집주인 몫? 세입자 몫?
민법 제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
수선의무는 집주인에게.
하지만, 집주인이 바쁘다는 핑계로 수리를 안 해주고 미루고 있는데 이런 경우 계약 해지가 가능할까?
제 580조(매도인의 하자담보책임)
1. 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제 575조 제 1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
1. 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
No. 수리를 안 해 준다고 해서 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 2가지 경우가 있기 때문인데요. 계약을 해지할 수 있는 경우도 있고, 단지 손해배상만 청구할 수 있는 경우로 나눠지기 때문입니다.
계약 해지의 2가지 조건
첫번째. 세입자가 그 집에 하자가 있다는 사실을 몰랐어야 합니다
두번째. 그 하자 때문에 임차의 목적을 달성할 수 없어야 하는 것입니다.
대법원 2005.1.25. 선고 2005다53705.53712 판결
[1] 민법 제 544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.
[2] 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별함에 있어서는 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용, 목적, 불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.
해지사유 판단기준 '주된 채무인가 부수적 채무인가?'
계약의 목적 달성에 필요 불가결한 부분에 하자가 있다면, 다시 말해 이런 하자가 있는 줄 알았다면 그 계약을 체결하지 않았을 정도라면, 이를 '주된 채무'의 불이행으로 보아 계약을 해지 할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 이를 '부수적 채무'로 보아 해제할 수 없다고 판시합니다.
계약서 작성에 미리 분쟁거리를 특약조하응로 작성 하는 것이 중요!! '사소해 보이지만 내게는 중요한 사항' 반드시 계약서에 기재
나몰라 임대인 상대하는 법
1단계. 전화나 구두로 수리를 요구해도 안 들어주면, 편지를 보낸다. 언제까지 해결해 달라는 날짜를 기재하되, 내용은 정중하고 간략하게 적는다.
2단계. 요구한 날짜까지 해결이 안 되면, 수리업자의 견적을 받아 직접 수리하고 수리비를 청구할 것임을 알려준다.
3단계. 수리비를 지급한 영수증을 첨부하여 집주인에게 청구한다. 이번에는 편지를 내용증명으로 보내 압박수위를 높인다. 언제까지 지급해 달라고 요구하거나, 월세가 있으면 월세에서 수리비를 공제하겠다고 통지한다.
4단계. 집주인이 불응하면 소송으로 갈 수 밖에 없다. 그러나 만기일까지 참고, 나올 때 이자를 포함하여 청구하는 방법도 선택할 수 있다.
