부동산

“인구가 줄어들면 아파트 수요가 감소하고, 자연스레 가격도 내려가는 것 아닌가요?”

부동산 폭락을 주장하는 사람 중 '인구 감소' 논리만을 내세우는 사람이 보입니다. 물론 인구 감소와 주택값이 전혀 상관관계가 없지 않고, 꽤 그럴듯하게 들리는 주장이기 때문에 인구감소는 부동산 전망을 논할 때 약방의 감초처럼 자주 등장하는 근거입니다.

이런 주장을 하는 사람의 논리는 이렇습니다. 베이비붐 세대의 자녀 세대인 70, 80년대생의 인구는 현재 나이별로 약 80~90만 명이 있습니다. 반면, 최근 출생아수는 베이비붐 세대 자녀의 절반도 안 되는 36만 명(2017년 기준, 통계청)수준에 불과하기 때문에 이러한 인구 감소로 앞으로 주택을 매수해 줄 사람이 없고, 주택값이 하락할 것이라는 겁니다.

위의 '숫자'들은 사실입니다. 하지만 동의하기 어렵습니다. 그 이유를 말씀드리겠습니다.

먼저 인구에 관해서 이야기해보겠습니다.

한국은행에 따르면, 최근 5년간 인구는 매년 0.38%씩 증가했습니다. 인구가 늘어나는 이유는 간단합니다. 출생아 수와 사망자 수를 비교해 보면 바로 답이 나옵니다. 2017년의 경우, 출생아 수는 약 36만 명이었습니다만, 사망자 수는 약 29만 명이었습니다.

다른 해에도 대동소이합니다. 물론 현재와 같은 출생아 수와 사망자 수가 유지된다면 평균 수명이 늘어나더라도 언젠가는 인구가 줄어들 가능성이 높습니다.

그리고 주택 수요를 논할 때 중요한 것은 인구수보다 가구 수 또는 세대수입니다.

통계청에 따르면 2016년과 2017년 가구 수는 각각 1.4%, 1.7%씩 증가했다고 합니다. 가구 수가 인구수보다 더 빨리 느는 이유는 1인 가구와 같은 소규모 세대 증가가 주요 원인일 것입니다. 또한 외국인의 유입도 중요한 이유일 것입니다.

주택값은 수요와 공급, 정책, 세금, 심리, 금리, 통화량, 환율, 물가, 외국인 투자 등이 복잡하게 얽혀서 결정됩니다. 인구는 '수요'라는 변수 중 한 가지일 뿐입니다.

그리고 '수요'에는 인구뿐만 아니라 가구 수, 소득, 실업률, 외국인에 대한 국내 부동산 취득 관련 정책, 기타 대체 투자 자산의 변화 등 다양한 요소가 있습니다. 그만큼 인구는 작은 요소일 뿐입니다.

그리고 주택값은 서울, 수도권, 광역시, 지방 등 위치에 따라서, 아파트인지 비아파트인지와 같은 주택 유형에 따라서 개별성이 강합니다. 젊은 사람들이 선호하지 않는 특정 지방의 경우, 인구 감소로 인해 주택값이 크게 하락할 수 있습니다.

하지만 많은 사람이 살고 싶어하고, 가지고 싶어하는 ‘서울 아파트’값은 인구 감소보다는 정책이나 수급 또는 심리 등의 영향이 훨씬 더 클 수도 있습니다. 학생 수가 줄어든다고 해서 모두가 원하는 명문 대학에 입학하기 쉬워지는 것이 아닌 것과 같은 이치입니다.

따라서 하나의 작은 변수 때문에 전국의 주택값이 동일하게 움직인다는 것은 매우 위험한 논리이며, 그런 주장을 경계해야 할 것입니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’