대한민국 민법만으로는 사회적•경제적 약자인 ‘임차인’을 보호하기는 사실상 어렵다. 임차권은 채권에 불과하지만 소유권은 민법상 물권이기 때문입니다.
물권과 물권이 대립하면 먼저 성립한 것이 우선시되지만 물권과 채권이 대립하게 되면 물권이 우선하는 것이 원칙입니다. 따라서, 임차권은 채권으로써 배타성을 지니지 못하므로 임대인의 요구에 따를 수밖에 없습니다.
불합리한 이유로 상가 임차인들이 이러한 불이익을 받는 것을 방지하기 위해 탄생한 특별법이 ‘상가임대차 보호법’입니다. 특히, 상가임대차 보호법은 영세상인들에게는 점포가 유일한 생계수단이 될 수도 있는 만큼 그 들의 정당한 권리를 보호하고 있습니다.
임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 미반환 등으로 발생하는 임차인의 피해를 막는 것이 주요 목적입니다.
1) 상가임대차 보호법 적용대상 및 요건
상가건물 임대차 보호법에 따른 (상가) 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정 금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다.
상가임대차 보호법의 보호를 받기 위해서는 2가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 임차인이 상가(점포)의 인도를 받아야 합니다. 또, 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다. 이 요건을 모두 갖추면 제삼자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 대항력 및 우선변제권을 갖추게 됩니다.
모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니며 영업용 건물의 임대차로 보증금이 일정 금액 이하인 임대차 계약에 적용됩니다.
반면, 임차권(전세권 설정 등기하지 않은 전세권 포함)은 채권에 불과했습니다. 당시, 전세와 월세 거래는 집주인에게 보증금을 지불하고 차용증을 받아 두는 형태가 일반적이었습니다. 차용증은 채권에 불과합니다. 물권과 채권이 함께 대립하는 경우 물권이 원칙적으로 우선(물권 우선주의)합니다. 또, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람들에게 권리보호를 주장할 수 없습니다. ‘K’씨가 새로운 집주인에게 권리보호를 요구하지 못하는 이유입니다.
1) 대항력의 부여
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차 보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다
즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용•수익 할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.
2) 임대차기간의 보장 및 계약갱신청구권
이 법은 서민들의 주거안정을 목표로 하므로 상대적으로 광범위하게 적용된다. 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
상가임대차 보호법은 주택임대차 보호법과 달리 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 따라서, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최대 5년간 임대차기간을 보호받을 수 있는 셈입니다.
3) 우선변제권 적용요건 및 효력
임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차 보호법의 적용을 받지 못합니다.
서울특별시는 환산보증금이 4억 원을 초과해서는 안되며 수도권 과밀억제권역 3억 원으로 정하고 있다. 또, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억 4000만 원, 기타 지역은 1억 8000만 원을 넘어서서는 안 된다.
상가건물의 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액(보증금 + 월세 x 100)으로 한다.
Ex) 서울 송파구 문정동 3층 상가 임대차: 보증금 1억 5000만 원, 월세 300만 원
1억 5000만 원+월세*100=4억 5000만 원
서울시 환산보증금 4억 원을 초과해 상가임대차 보호법 적용받지 못함
4) 최우선변제
소액보증금만을 지불한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 사회적 취약계층을 보호하기 위해 마련된 법이므로 일반인들은 거의 적용받지 못합니다.
서울은 환산보증금이 6500만 원 이하 점포가 경(공) 매가 실행되는 경우 다른 담보물권 자보다 2200만 원을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 만약, 보증금의 일부를 돌려받지 못한 경우에는 우선변제권을 행사하면 됩니다.
