세입자와 건물주 간의 권리금 갈등은 상가 임대차 시장에서 가장 골치가 아픈 문제입니다. 얼마 전에 벌어졌던 사건을 계기로 세입자 보호 강화에 무게가 실리는 분위기를 보이고 있습니다. 건물주의 갑질로부터 세입자의 생존권을 보호하는 것은 반드시 필요하겠지만, 갈수록 커지고 있는 권리금은 결국 세입자에게 독이 되어서 돌아올 수밖에 없다고 전문가들은 지적합니다.
서울시에 따르자면 올해 상반기 상가 임대차 분쟁 조정위원회에 접수된 총 72건의 분쟁 조정 신청 중 세입자와 건물주 간의 갈등 원인의 1위는 권리금인 것으로 조사되었습니다. 임대료 조정, 계약 해지 등이 뒤를 이었습니다.
이러한 가운데 국토교통부에서는 현재 상가건물 임대차보호법 개정을 통해서 계약 갱신청구권을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 추진 중입니다.
또한 우원식 더불어민주당 의원은 지난 6일 권리금 보호 대상에 전통시장 포함, 건물주가 철거, 재건축을 이유로 계약 갱신 거절 시 임차인의 권리금 보상 지급 근거 마련 등 그동안 상가건물 임대차보호법의 사각지대를 보완한 개정안을 발의했습니다.
상가 임대차 시장에서 권리금은 핫이슈인 만큼 이와 관련된 세입자 보호에 관심이 쏠리고 있는 분위기입니다. 하지만 일각에서는 지나친 세입자 권리금 보호는 포퓰리즘으로 퇴색될 수 있다고 경고합니다. 권리금 구조상 세입자 입장에서도 권리금은 결국엔 부담으로 적용하기 때문입니다.
권리금은 신규 세입자가 기존 세입자로부터 해당 사업의 영업상 노하우, 인테리어 비용 등 영업상의 유, 무형 가치를 양도받는 대가로 지급하는 비용입니다. 따라서 상가 자체 값어치에 대한 바닥 권리금. 인테리어 투자비용에 대한 시설 권리금, 단골손님 보유 등 장사가 잘 되는 것에 대한 영업 권리금 등 종류도 다양합니다.
일반적으로 권리금 회수는 기존 세입자가 권리금을 받기로 한 신규 세입자를 건물주에게 소개하는 방식으로 이루어집니다. 건물주는 세입자가 바뀌는 시점에서 임대료를 올리고 싶어 하고, 기존의 세입자들은 수월하게 권리금을 회수하기 위해 임대료 등 계약 내용을 그대로 이어가길 바라면서 갈등이 벌어지는 경우가 대부분입니다.
이처럼 현행법상 상가 세입자의 권리를 5년간 보호해주는 것은 세입자가 영업을 통해서 투자비용을 회수할 수 있도록 안정적인 임대료나 계약기간 등을 보장해주기 위함입니다.
그러나 지나친 권리금 보호는 건물주의 재산권을 침해할 뿐만 아니라, 세입자 끼지 권리금이라는 부담을 가중시키는 악순환을 만들어 낸다는 우려가 높습니다. 정부가 법적으로 권리금을 인정하고 보호하는 것은 다단계 같은 세입자 간의 약탈을 용인해준 것과 마찬가지로 권리금은 해가 거듭되고 임차인이 바뀔수록 눈덩이처럼 불어나는 구조이기 때문에 결국 이 부담은 세입자가 짊어지게 됩니다.
특히나 현재 상가건물 임대차보호법상 건물주가 임대계약을 파기할 경우 그동안의 임대기간이 1년이든 4년이든 기간 관계없이 권리금 전부를 세입자에게 보상해줘야 한다는 점, 건물주는 정당한 사유 없이 기존 세입자가 소개한 신규 세입자와의 임대차계약을 거절할 수 없다는 점 등도 문제로 지적받고 있습니다.
권리금은 세입자 간의 문제이지만,, 건물주에게 권리금 보호의 책임을 묻는 것도 합리적인 방법이 아니어서, 건물주가 세입자에게 권리금을 보상해야 할 시 임대 기간에 비례하게 감가 상각할 수 있도록 하거나, 특별한 경우에는 서울시 지하상가처럼 임대차 분쟁의 원인이자 편법 증여의 도구로 활용되는 권리금 자체를 인정하지 않는 것도 방법이겠습니다. 이상 카페인 인포였습니다.