올해 들어, 신도시나 택지지구 입주물량이 크게 늘면서 전세가격이 안정세를 찾아가고 있지만 월세의 비중이 여전히 큰 것으로 나타났다.
1~2년 전만해도, 기준금리 1%대의 초저금리기조가 계속되면서 임대인들이 전세에 대한 매력을 상실했었다. 임차인에게 아무리 높은 전세금을 받더라도 수익창출이 사실상 불가능 해지면서다. 이에 따라, 월세를 선호하는 집주인들이 점점 늘어갔다. 전세물건이 월세로 전환되면서 전세품귀현상이 계속됐으며 반전세나 월세의 비중도 점점 늘어만 갔다.
하지만, 지난해 들어 월세의 비중이 조금씩 줄어들기 시작했다. 은행금리가 서서히 인상되는데다가 수도권 신도시나 택지지구 등에서도 입주물량이 대대적으로 쏟아져 나오기 시작하면서다. 전세금으로 잔금을 지급하려던 집주인들은 세입자를 구하지 못하면서 발을 동동 구르는 사태까지 벌어지면서다. 집주인들은 경쟁적으로 세입자를 모시기 위해 전세가격을 낮추거나 각종 서비스를 제공해주기도 한다.
실제, 전세보증금반환보증에 가입한 세입자 중 계약기간이 끝났는데도 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 가구가 올해 급증하고 있는 것으로 나타났다.
지난 27일 국회 국토교통위원회 소속 민경욱 자유한국당 의원은 주택도시보증공사(HUG)에서 제출 받은 자료를 분석한 결과 올해 7월까지 전세보증금반환보증 가입자 중 전세보증금을 돌려받지 못한 경우는 177건에 달했다. 미환수 보증금은 368억원에 달해 보증사고가 지난 해보다 약 5배 급증했다고 밝혔다.
국토부에 따르면 지난 상반기 전월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 40.6%로 나타났다. 임대차가구 중 10집 중에서 4집이 월세로 거주하고 있는 셈이다. 확정일자를 신고하지 않은 순수월세까지 더하면 월세의 비중이 더욱 높다는 것이 업계의 관측이다.
월세 거래량은 지난해와 큰 차이가 없다. 지난해 상반기 월세 거래량은 38.1만 건이었다. 올해의 거래량은 37.9만건으로 0.5% 줄어드는 데 그쳤다.
부동산시장의 불확실성이 커져가고 있는데다가 은행금리도 상승하면서 월세시장이 더욱 커질 것으로 예상된다. 국내 주택가격이 거의 정점에 다다르면서 실수요자들 입장에서는 굳이 서둘러 주택을 매입할 필요가 없어졌기 때문이다. 게다가, 은행금리가 상승하면서 비싼 전세자금대출을 받아 전셋집에 입주할 필요성도 사라져가고 있어서다.
이처럼, 월세시대가 사실상 개막하면서 주변시세보다 공공지원 민간임대아파트에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 일반적인 민간임대시장은 월차임이 만만치 않고 2년 마다 재계약 하거나 이사를 다녀야 한다는 번거로움이 있기 때문이다. 또, 정부가 상대적으로 임대료가 저렴한 공공임대주택을 한꺼번에 공급하기에도 한계가 있어 ‘공공지원 민간임대주택제도’를 적극활용하고 있다.
공공지원 민간임대주택이란 과거 뉴스테이(기업형임대주택)의 장점을 그대로 유지하면서 주거지원계층에 대한 지원 등 공공성을 살린 주택을 말한다.
과거, 뉴스테이는 중산층의 주거안정을 위해 도입된 만큼 공공성이 거의 없었다. 공공임대와 달리 주택규모에 규제가 없고 입주자격에도 제한이 없다. 임대료 상승률이 연 5%로 제한되고, 최소 8년 동안 거주가 보장되어 중산층의 경제적 부담을 줄여주는 역할만을 담당했다. 특히, 뉴스테이는 건설사들의 ‘돈벌이수단’으로만 여겨지면서 비판의 목소리도 거셌다.
이에 따라 2017년 5월 문재인 정부가 들어선 뒤 기존 '뉴스테이'의 장점은 살리면서 공공성을 강화하는 방향으로 개편한 '공공지원 민간임대주택'을 추진하게 됐다.
공공지원 민간임대주택은 19세 이상의 무주택 세대 구성원을 우선으로 하는 일반 공급에 80% 미만의 물량을 할당하고, 20% 이상은 청년 및 신혼부부 등 주거지원 계층에 특별 공급하도록 규정하고 있다. 또, 의무임대 기간을 8년이며 임대료 상승률을 연 5%로 제한하는 점은 뉴스테이와 비슷하다. 공공성을 강화한대신 건설사는 주택도시기금의 지원을 받을 수 있도록 해줬다.
공공지원 민간임대주택은 저렴한 임대료가 강점이다. 무주택자에게 우선 공급을 원칙으로 일반공급 임대료는 시세의 90~95% 수준으로 책정된다. 특히, 청년ㆍ신혼부부 등 사회초년생에게는 시세의 70~85%로 차등 적용하고 있다.
공공지원 민간임대주택은 최근 일반에 속속 공개되고 있다. 롯데건설이 김포한강신도시 Ab-22블록(운양동 1440-145번지)에 선보인 ‘김포한강 롯데캐슬 공공지원 민간임대주택’도 입주자를 모집하고 있다.
이 단지는 김포도시철도 운양역(예정) 생활권에 위치해 있어 김포공항까지 20분대 접근이 가능하다. 도로 교통망도 우수해 김포한강로, 올림픽대로, 수도권제2순환도로(인천-김포), 서울외곽순환고속도로 등을 이용해 서울로의 이동이 수월하다.
이 아파트가 위치한 김포한강신도시는 개발이 마무리단계에 접어든데다가 학교나 공원, 도로 등 기반시설이 대부분 확충되어 있는 만큼 주거선호도가 점점 높아지고 있다. 특히, 운양동 일대는 김포한강신도시 내에서 개발이 가장 먼저 이뤄진 만큼 대형마트나 CGV 등 각종 생활편의시설이 갖춰져 있다.
계룡건설이 대구시 남구 대명동 959-2번지 일대에 공급한 공공지원 민간임대주택인 ‘앞산 리슈빌&리마크’도 눈여겨볼만하다. 앞산 리슈빌&리마크는 대구지하철 1호선 안지랑역과 대명역이 단지와 가까우며 버스노선도 다양해 시내외로 이동이 수월하다. 남구 중심에 위치해 생활 인프라도 풍부하다. 단지 바로 앞에는 대형마트(홈플러스)가 위치해 있으며 대명시장, 안지랑 곱창골목, 앞산 카페거리 등과도 가깝다.
정부는 공공지원 민간임대주택의 공급을 더욱 확대해나갈 방침이다. 지난 28일에는 국토부에서 시행하는 2018년 하반기 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’ 공모에서 ‘인천 중구 송월 주택재개발 구역’이 선정됐다. 이번 국토부 공모는 전국 7개 지자체에서 신청하여 송월구역을 포함한 총2개 구역이 선정되었으며, 송월구역은 타지역보다 주변 생활인프라 여건과 노후도에서 높은 평가를 받았다. 이번 선정으로 송월구역 (송월동1가 12-16일원 2만 7338㎡)에 계획세대수 639세대중 353세대가 공공지원 민간임대로 공급될 예정이다.
과거 ‘뉴스테이’는 사실상 건설사들에게 합법적으로 주택 임대시장을 열어준 것이나 다름 없었다.
따라서, 임대주택의 공급이 크게 늘었지만 서민들의 주거안정을 기대하기조차 힘들었다.
중산층을 위한 주택으로 공급됐기 때문이다. 높은 임대료가 빈번하게 문제됐으며 서민들의 진입장벽은 너무나 높았다. 이점을 보완해준 주택이 ‘공공지원 민간임대주택’이다. 사회적 약자들을 배려했으며 특히 사회초년생들에게 많은 혜택이 돌아간다.
이제, 공공지원 민간임대주택이 부동산시장에서 날갯짓을 하고 있는 만큼 아직 성공과 실패를 섣부르게 장담하지는 못한다. 기업들의 적극적인 참여가 있을지도 미지수다.
다만, 확실한 건 임대수요자들에게는 굉장히 유리한 제도다. 저렴한 임대료를 지불하고 장기간 거주할 수 있기 때문에 주거안정성을 확보할 수 있다.
건설업계의 한 관계자는 “공공지원민간임대주택은 아직 역사가 짧고 홍보도 덜 이뤄져 있는 상태다” 면서 “향후에 서서히 부동산시장에서 자리잡고 장점이 알려지기 시작하면 공공지원 민간임대주택에도 청약열풍이 불어올 것”이라고 내다봤다.
또, 상당수 부동산전문가들은 ‘공공지원 민간임대주택’의 임대수요가 시장규모에 비해 훨씬 많을 것으로 전망했다. 김포에 한 건설업자는 “건설사 입장에서는 수익성이 높지 않아 단번에 공급을 확대하기란 쉽지 않을 것” 이라면서 “다만, 희소성이 높은 만큼 수도권 주요지역에서 당첨되면 ‘로또’가 될 수도 있을 것”이라 했다.
‘공공지원 민간임대주택’이 건설사보다 임차인에게 훨씬 유리한 제도임은 분명해 보인다.
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