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조물주 위에 건물주.. 그 위에 ‘스타벅스’

리얼캐스트 입력 2017.09.18 15:50 수정 2017.09.19 10:51
조회 895추천 2




| 건물주 웃게 만드는 1등 임차인 ‘스타벅스 ’



만년 2인자로 불리는 박명수. 건물 재테크에서만큼은 1인자라고 해도 과언이 아닙니다. 손 대는 건물마다 가격이 뛰기 때문입니다. 그는 지난 2011년 서울 지하철 4호선 성신여대입구역 인근에 위치한 낡은 건물을 부인 명의로 29억원에 매입했는데요. 2년 뒤 46억6,000만원에 건물을 매도해 무려 17억6,000만원의 시세차익을 얻었습니다. 


여기엔 이 건물 전 층을 임대한 스타벅스의 위력이 작용한 것으로 보입니다. 스타벅스는 뛰어난 집객능력으로 건물을 가치까지 높이는 ‘키 테넌트’이기 때문이죠. ‘스타벅스’ 수혜를 누린 박명수는 2014년 매입한 서초구 방배동 건물 1층에도 스타벅스를 임차인으로 들였습니다. 2017년 현재 이 건물 시세는 약 150억원으로 매입 당시 가격 89억원의 배 가까이 올랐습니다.



| 빌딩 매각 최고가 만든 에잇세컨즈



키 테넌트가 건물의 매매가격을 올린 사례는 또 있습니다. 지난 2014년 3.3㎡당 5억1,700만원, 총 1,050억원에 매각된 강남 ‘에잇세컨즈 빌딩’이 바로 그곳입니다. 이 건물은 서울 강남대로에서 매각된 빌딩 가운데 역대 최고가를 기록했는데요. 이전 소유주가 운영한 뉴욕제과가 2012년 폐점한 이후 대기업의 패션 브랜드인 ‘에잇세컨즈’가 1~4층에 입점해 인지도를 높였다는 평입니다. 지금은 젊은이들 사이에서 뉴욕빌딩이라는 건물명이 아닌 ‘강남역 에잇세컨즈’로 불리고 있죠. 



| 오피스 빌딩, 대형 쇼핑몰도 키 테넌트 모시기에 열 올려



중소형 건물뿐 아니라 대형 쇼핑몰, 오피스 빌딩도 키 테넌트 입점에 의해 희비가 결정됩니다. 일례로 지난 2010년 10월 문을 연 경기 일산 레이킨스몰의 경우 현대백화점, 홈플러스, 메가박스 등 대어급 키 테넌트를 확보하면서 부동산 불황기였음에도 개관 시점에 상가의 98%가 분양 및 입점 완료됐습니다. 반면 여의도 전경련 FKI타워는 50층 중 13개 층을 사용하는 LG CNS가 올해 말부터 마곡지구로 이전하기로 결정하자 상당한 타격을 입게 됐죠. 



| 렌트프리, 수수료 매장… 키 테넌트 앞에선 건물주가 을(乙) 



때문에 키 테넌트의 유치 및 계약 연장을 위한 다양한 혜택들이 늘고 있습니다. 1년에 1~2개월 무상 임대하는 기간(Rent Free)을 주는 것이 관행이 되다시피 했고, 때에 따라선 인테리어 공사까지 지원합니다. 스타벅스처럼 월 매출액의 일정 비율만 임대료로 받는 경우도 있습니다. 매출이 줄면 건물주는 임대수익이 줄어드는 부담을 감수하는 셈이죠. 


또 차별화된 서비스로 임차인을 확보하기도 합니다. 한 예로 국내 최초 호텔식 오피스를 운영하는 서울 명동 ‘스테이트타워남산’은 호텔식 라운지, VIP를 위한 멤버십 공간을 별도 제공하고 있는데요. 키 테넌트인 법무법인 세종을 비롯한 국내외 업계 최고 기업들이 입주해 있으며 만족도 또한 높은 편이라고 합니다. 



| 트렌드에 따라 달라지는 키 테넌트 업종



한편 사회 트렌드의 변화에 따라 키 테넌트의 업종도 조금씩 달라지는 추세입니다. 최근엔 핀테크의 발전으로 지점 수가 줄고 있는 은행 대신 1인가구의 증가로 매출 호조세를 보이는 편의점, 카페 등이 인기 업종으로 부상했습니다. 일찌감치 문을 닫는 은행과는 달리 편의점이나 카페는 늦은 시각까지 영업하기 때문에 건물이 살아있는 느낌을 주는데요. 때문에 1층에 편의점 등이 들어오면 나머지 층도 덩달아 임대가 잘 된다고 합니다. 



| 수익형 부동산 투자 붐… 키 테넌트의 중요성 더욱 부각돼



최근 주택시장의 규제가 강화되면서 수익형 부동산에 투자자들의 관심이 쏠리고 있습니다. 특히 경기의 등락과 무관하게 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있고 미래가치가 높은 수익형 부동산이 인기를 모을 것으로 예상되는데요. 수익형 부동산 가치를 좌우하는 ‘키 테넌트’의 중요성이 더욱 부각되는 이유입니다.


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