새 아파트 신드롬으로 신도시의 인기가 하늘을 찌르고 있는 가운데 한 동안 주택시장에서 소외되었던 구도심이 착실하게 인지도를 쌓아가고 있다. 신도시 아파트는 대중교통이나 생활인프라 구축에 적지 않은 시간이 소요되어 입주 후 불편함이 있는 데 반해 구도심은 완성된 교통, 인프라를 갖고 있는 장점이 있다. 여기에 기존 노후 주택가가 신축 아파트로 변모하면서 동네 분위기가 달라지고 있어 여느 신도시 못지 않은 활력을 되찾고 있는 추세다.
대표적인 사례가 서울 도심의 뉴타운, 재개발 지역을 손꼽을 수 있으며 경기도에서도 신도시 인근의 구도심이 있다. 또 수도권을 제외한 지방 도시에서는 도시재생사업을 앞두고 있는 구도심이 변화를 예고하고 있다.
■ 주거지로 선호도 낮다? ‘재평가’받는 서울 뉴타운.재개발 단지
불과 몇 년 전만 하더라도 서울 안에 위치했지만 도심, 강북권의 노후 주거지역은 경기도 일부 신도시에 비해 주택 가격이 낮게 형성될 만큼 주거지로 매력적이지 못했다. 뉴타운, 재개발 사업이 장기간 진행되고 있어도 부동산 경기 부침에 따라 사업진행이 순탄치 않았기 때문이다.
하지만 이들 노후 주거지역은 뉴타운과 재개발 사업이 완성단계에 이르고 대규모 새 아파트 입주로 이어져 신흥주거타운이 되었고 최근 서울 아파트값 상승세에 힘을 받으면서 과거와 다른 위상을 지니게 되었다.
서울 마포구를 보더라도 도심 한복판에 위치했지만 노후화된 주택이 모여있고 교육시설이 아쉬운 곳이었다. 하지만 대단위 뉴타운 아파트의 입주로 신흥주거지로 위상을 갖추면서 최근 들어 아파트값이 급등한 바 있다. 한국감정원 시계열자료에서 2012년 1월 마포구의 아파트 매매중위가격은 4억4250만원으로 서울 평균(4억9411만원)보다 낮았다. 하지만 마포구의 뛰어난 입지와 새 아파트 입주로 인해 주거환경이 개선되면서 아파트값은 급등세를 보이고 있다. 중위가격을 놓고 보면 서울 평균치를 밑돌던 마포구 아파트 가격이 지난해 12월에는 역전됐다. 지난해 말 마포구는 6억5000만원, 서울 평균은 6억2583만원을 기록했으며 8월 현재는 각각 7억2750만원과 6억7208만원으로 격차가 더욱 벌어졌다.
마포구 같은 구도심의 재평가는 현재에도 진행 중이다. 서울 사대문 안에 2000여가구의 대단지 ‘경희궁자이’가 입주하자 종로구 교남동이 신흥 주거지역으로 급부상했다. 이곳은 돈의문 뉴타운을 재개발한 단지로 전용 59㎡ 아파트가 지난 3월 11억8000만원에 실거래되어 소형 아파트에서 10억원을 돌파한 사례가 되었다.
또 영등포구 신길뉴타운 역시 치열한 청약경쟁률에서 보여지듯 인기 주거지로 자리매김하고 있다. 신길8구역의 ‘신길파크자이’는 지난 6월 1순위 평균 79.63대 1을 기록했으며 지난해 분양된 ‘신길센트럴자이’(신길12구역)는 56.87대 1이었다.
■ 신도시와 갭메우기? 경기 주요지역 구도심도 개발 준비중
서울을 제외한 수도권에서는 신도시를 중심으로 지역 부촌 이미지를 공고히 하고 있다. 서울과 이어지는 교통체계를 마련하고 대규모 택지에 새 아파트를 집중적으로 짓다 보니 주거 수요가 몰리고 있는 양상이다.
집값 상승폭이 커서 정부가 주시하고 있는 조정대상지역도 서울을 제외한 수도권에서는 판교신도시와 분당신도시가 있는 성남, 화성에서는 동탄2신도시, 수원, 용인 일대의 광교신도시 등이 지정되어 있다.
이들 지역의 아파트값은 경기도 평균을 훨씬 상회하고 있으며 서울 아파트값과 견주어도 이상하지 않는 수준이다. 예를 들어 판교신도시에서는 동판교 백현동의 아파트 매매시세가 3.3㎡당 3653만원(KB부동산 시세 참고)으로 서울 평균보다 높으며 동탄2신도시와 광교신도시 역시 경기 평균치를 웃돈다.
이처럼 신도시 아파트값 고공행진으로 인근 구도심 새 아파트가 주목 받고 있다. 급등한 신도시 아파트에 비해 가격이 부담이 덜한 신도시 인근 구도심으로 수요가 몰리고 있어서다. 이는 서울발 집값 상승으로 경기도에서도 신도시와 구도심 사이의 갭메우기 식의 가격 상승으로 해석할 수도 있다. 여기에 구도심에서도 GTX, 대규모 정비사업 등 개발호재를 안고 있는 곳, 주변 산업시설이 있는 곳 위주로 인기가 많다.
위례신도시 인근에 위치한 성남 구도심의 ‘산성역 포레스티아’는 신흥주공아파트를 재건축한 사업이다. 국내 내로라 하는 대형 건설사 아이파크(HDC현대산업개발), 롯데캐슬(롯데건설), 더샵(포스코건설)이 짓는 곳으로 지난해 분양한 이후 최근 실거래된 금액이 크게 올랐다. 거래가 가능한 입주권은 전용 59㎡의 경우 2017년에는 5억3천만원 전후로 실거래 신고되었으나 올 들어서는 6억2000만원(8월, 11층)까지 거래가 되었다.
성남 구도심은 위례신도시와 접해있는 곳으로 위례나 판교에 비해 가격 메리트를 가진 분양가, 대규모 재정비사업이 진행되어 눈길을 끈다. 최근 한양수자인 성남마크뷰(금광3구역)의 일반분양에서 1순위 5.84대 1로 마감했으며 내년 이후로는 금광1구역, 신흥2구역, 중1구역 등 정비사업의 분양이 있을 것으로 보인다.
광교신도시가 있는 수원에서도 구도심의 활약이 돋보인다. 수원은 지하철역과 가까운 곳을 중심으로 오랜 기간 상업시설과 주거시설이 자리했고 구도심으로 개발 압력을 받는 곳이다. 입지가 우수해 분양 시장에서 주목 받는 지역이다.
지난 7월 포털사이트 실시간 검색어 1위에 오른 ‘화서역 파크 푸르지오’는 화서역 역세권이자 수원역과 가까운 구도심 지역으로 7월 5일 미계약분 28가구에 대한 추가입주자 온라인 신청을 받자 인터넷 상에서 화제가 되었다. 당시 미계약분에 총 4만4887명이 신청해 평균 경쟁률이 1603대 1로 집계될 만큼 인기가 대단했다.
동탄신도시 인근의 병점역에서도 신규 대단지 아파트가 예고되어 있다. ‘병점역 아이파크 캐슬’은 병점역 역세권에 위치하며 2,666세대 대단지로 커뮤니티, 조경 등 특화시설에 강점을 지닌다. 주변으로 산업시설이 밀집해 있고 동탄1신도시와 동탄2신도시와 가깝다.
■ 지역경기 살리고 구도심에 활기를 위해 ‘도시재생 뉴딜사업’
지난 8월말 발표된 도시재생 뉴딜사업도 구도심에 힘을 주는 사업이다. 정부는 올해 99곳의 뉴딜사업을 선정했으며 작년 시범사업인 68곳에 비해 그 수가 대폭 확대됐다. 특히 이번 선정사업들은 지역경제의 활력 제고, 기초생활인프라 확충 등 주민들의 삶의 질을 향상시키고 생활여건을 개선할 수 있도록 지역밀착형 생활 SOC를 구축하는 데 중점을 두었다고 밝혀 수도권을 벗어난 지방도시가 수혜지로 손꼽힌다.
주요지역별 사업내용으로, 경북 포항시는 해수부와 함께 항만재개발 사업과 도시재생을 연계해 해양레저관광 거점 공간으로 조성하도록 하며 강원도 태백시의 경우 한국광해관리공단이 주축이 되어 한국지역난방공사 대한석탄공사와 함께 탄광재생의 대표사례로 만들겠다고 밝혔다.
또 대구 북구(중심시가지형, 경북대), 광주 북구(중심시가지형, 전남대), 경남 김해(중심시가지형, 인제대•김해대) 경남 남해(중심시가지형, 남해대)는 지역 내 대학이 지자체와 함께 청년창업을 지원하고 인근 환경을 개선하는 대학타운형 도시재생을 추진한다.
스마트 기술을 활용하여 도시문제를 해결하는 스마트시티형 도시재생 사업도 대구 북구(중심시가지형), 울산 동구(일반근린형), 충북 제천(우리동네살리기), 경북 포항(경제기반형), 경남 김해(중심시가지형)에서 추진할 예정이다.
지방도시에서도 혁신도시를 비롯한 신도시가 조성되어 기존의 구도심에서는 도심 공동화 현상을 걱정할 정도이다. 따라서 이번에 발표된 뉴딜사업이 성공적으로 정착한다면 주거지면에서도 구도심의 재평가는 물론 분양을 앞 둔 구도심 사업지에서도 호재로 작용할 것으로 보인다.
■ 2018년도 도시재생 뉴딜 선정사업 주요 내용
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