| 2002년 첫 지정…서울 뉴타운 첫발을 딛다
2002년 서울 전 지역의 균형발전을 목적으로 서울 뉴타운사업은 첫발을 떼게 됩니다. 시범 뉴타운으로 은평, 길음, 왕십리 3개 구역을 지정 했고 이후로 불량, 노후한 지역들을 중심으로 2,3차에 걸쳐 35개 뉴타운 사업지구가 지정됐습니다. 생활권역에 따른 계획적인 개발과 공공부분의 역할을 확대 해 체계적으로 도시가 개발되도록 하기 위함입니다.
| 사업 마무리된 3개 뉴타운…가치가 상승하다!
시범 뉴타운으로 지정, 사업이 빨랐던 은평, 길음, 왕십리뉴타운은 사업이 완료됐습니다. 아파트는 찾아 볼 수 없었던 은평뉴타운(진관동 일원)은 현재 은평구에서 3.3㎡당 평균 매매가가 가장 높은 곳이 됐습니다. 은평구 3.3㎡당 평균 매매가는 1,408만원. 진관동은 1,588만원으로 은평구에서 아파트값이 가장 비쌉니다. 이어 불광동(1,523만원), 응암동(1,423만원), 수색동(1,376만원) 순입니다. 길음뉴타운도 상황은 마찬가지 입니다. 현재 성북구의 3.3㎡당 평균 매매가는 1,382만원이며 뉴타운이 위치한 길음동은 1,621만원으로 성북구에서 가장 높습니다. 왕십리뉴타운이 위치한 상왕십리 일대도 3.3㎡당 2,000만원을 넘어서는 등 주거환경이 바뀌면서 부동산의 가치도 상승했습니다.
| 뉴타운 내 270개 안팎의 사업구역들…사업지연, 구역취소 등 어려움도 겪어
물론 모든 뉴타운 사업이 원활한 것은 아닙니다. 각 뉴타운 안 여러 정비구역들이 사업을 추진하기 때문에 해당 구역 자체적으로 사업이 지연되기도 하고 심지어는 구역지정이 취소되기도 합니다. 2013년에는 창신∙숭인뉴타운은 지구지정이 취소 됐습니다. 취소 이유는 기존 원주민이나 세입자 등에 대한 대책이 미흡하고 반대주민이 늘었기 때문입니다. 뉴타운 및 재개발 사업은 서울시의 뉴타운 출구전략 발표로 더욱 주춤해 졌습니다. 현재는 뉴타운 추가 지정은 전무한 상태며 기존 지정 사업장 중심으로 사업이 추진되고 있습니다. 서울시는 전면철거 방식의 뉴타운, 재개발이 아닌 도시재생사업에 중점을 두는 만큼 추가 뉴타운 지정은 앞으로 없을 전망입니다. 참고로 창신∙숭인뉴타운 지역은 도시재생사업이 한창 활발하게 진행되고 있습니다.
| 현재 진행형 뉴타운 사업…내재가치로 인기
추가 뉴타운 지정이 없고 기존 개발구역 가운데도 구역지정 해제 사례가 속속 나오다 보니 사업이 빠른 뉴타운 사업지가 오히려 주목을 받게 됐습니다. 전면철거 방식의 사업에 문제가 있다고는 하지만 대규모 개발을 통해 도로, 상하수도 기타 기반시설들이 개선되는 뉴타운 사업을 통해 노후한 주거환경이 완전히 바뀌는 것은 분명한 장점입니다. 분양시장에서도 뉴타운 내 분양단지들은 많은 소비자들이 찾습니다. 올해 1월~8월말까지 기준 서울지역 1순위 평균 경쟁률은 13.85대 1을 기록했습니다. 뉴타운 내에서 분양된 주요 단지들은 모두 서울 평균을 훌쩍 넘었습니다. 신길뉴타운의 ‘신길 센트럴자이’가 56.87대 1, 수색증산뉴타운의 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’가 37.98대 1, 아현뉴타운의 ‘공덕 SK 리더스뷰’가 34.56대 1 등을 기록하며 분양열풍을 이어갔습니다.
| 뉴타운 출구전략…서울시 도시재생사업 그리고 문재인정부 뉴딜사업
뉴타운 출구전략이 시행되면서 최근 5년여 동안 뉴타운 내 680여 구역 중 360여 구역이 해제가 됐습니다. 해제지역에선 보상비 문제, 주민과 지자체 또는 시공사 간의 갈등이 남아 있죠. 해제 이후엔 서울시 도시재생지역으로 지정돼 개발이 될 수도 있습니다. 한편, 문재인 정부 들어서면서 도시재생사업은 규모가 커졌습니다. 5년간 총 500곳을 지정해 도시를 재생하는 뉴딜사업이 추진됩니다. 현재 정부는 부동산시장에 미칠 영향 때문에 서울시를 도시재생 뉴딜사업 대상에서 제외했습니다. 다만 서울시는 내년에는 도시재생사업을 재개 할 방침을 두고 정부와 협의해 낙갈 계획입니다. 앞으로 뉴타운 추가 지정은 없습니다. 때문에 사업추진 중인 뉴타운은 ‘희소성’을 갖게 되면서 더욱 주목을 받을 수 있게 됩니다.
| 모든 뉴타운이 좋을 까?...역시 교통!
각 뉴타운 마다 장단점은 있습니다. 또한 뉴타운 내에서도 각 구역의 위치가 다르기 때문에 교통여건이나 기타 편의시설을 이용하는데 있어서 입지의 차이는 시세에도 영향을 크게 줍니다. 지하철 역과의 거리는 단지간의 차이는 물론 같은 단지 내에서도 시세차가 발생합니다. 강동구 고덕동에 있는 ‘고덕 래미안힐스테이트’의 경우 전용 84㎡ 기준 지하철 5호선 고덕역이 가까운 동의 경우 9억~9억5천만원선, 지하철에서 먼 동들의 경우 조망권이 뛰어난 경우를 제외하고 8억원에서 8억원 후반 정도로 많게는 1억원 안팎의 시세 차이가 납니다. 뉴타운 내에 여러 사업지들 가운데는 지하철과 먼 곳들도 있죠. 반대로 지하철이 뉴타운을 관통해 역세권 뉴타운으로 꼽히는 곳도 있습니다. 영등포뉴타운의 경우 지하철 5호선이 뉴타운 중앙을 관통하고 영등포시장역이 중간에 위치하고 있습니다.
| 모든 뉴타운이 좋을 까?...직주근접 그리고 개발호재
통계청에 따르면 서울 사람의 평균 출근 시간은 40.5분, 퇴근과 합치면 최소 80분 이상 소요됩니다. 직주근접 환경이면 길에서 버려지는 시간을 충분히 줄일 수 있습니다. 서울의 3대 업무지구인 강남, 시청광화문, 여의도권역 등으로 출퇴근 하기 좋은 뉴타운 지역은 주목할 필요가 있습니다. 영등포뉴타운은 여의도권역과 인접하고 시청광화문 일대와 9호선 환승을 통해 강남권역으로도 이동하기 쉽습니다. 시청광화문이 가까운 아현뉴타운과 북아현뉴타운은 여의도로도 이동하기 쉽고 가재울뉴타운 및 수색증산뉴타운 역시 시청광화문 방면 교통편이 잘 돼 있습니다. 신길뉴타운도 여의도, 강남권 등으로 출퇴근 하기 좋습니다. 직주근접 이외에 개발을 통한 미래가치도 중요하죠. 서울시는 2030플랜을 통해 영등포, 광화문, 강남을 서울 경쟁력 강화를 선도하는 경제발전 3핵으로 지정, 지속적인 개발을 합니다. 이처럼 미래에 대한 가치도 뉴타운을 선별할 때 따져봐야 할 항목입니다.
| 추석 이후 뉴타운 분양 큰 장
추석 이후 분양시장은 큰 장이 설 예정입니다. 서울에서도 뉴타운구역 곳곳에서 분양소식이 있는데요. 한화건설이 영등포뉴타운 1-3구역에 최고 30층 총 296가구(오피스텔 포함) 규모)의 영등포뉴타운 꿈에그린을 분양합니다. 이 단지는 아파트, 오피스텔, 상업시설이 함께 들어서는 복합단지로 조성됩니다. 지하철 5호선 영등포시장역과 단지 내 상가가 직접 연결되는 초역세권 단지입니다. 여의도, 도심 등의 중심업무지구로의 출퇴근 환경도 좋습니다. 삼성물산은 서대문구 가재울뉴타운5구역에 래미안 DMC 루센티아 997가구를 짓습니다. 시청 등 도심방면으로 이동하기 쉽고요. 대림산업은 강남권 뉴타운 가운데 하나인 거여마천뉴타운 거여2-2구역에 e편한세상 송파 센트럴파크 1199가구를 짓습니다. 이들 단지 외에 북아현뉴타운, 장위뉴타운 등에도 분양을 준비 중인 단지들이 있습니다.
| 뉴타운에서 눈을 뗄 수 없는 이유…추가 지정 없는 뉴타운. 희소성이 가치를 만든다
추가지정 없이 15년째 사업이 진행중인 뉴타운이 속속 마무리되면 앞으로 뉴타운을 볼 수 없게 됩니다. 정비사업 의존도가 높은 서울 신규아파트 공급도 대안이 없다면 공급부족으로 가격이 하락하기 어렵게 되죠. 희소성까지 갖추는 뉴타운 사업은 새 집, 살기 편한 인프라를 남기고 이는 수요 증가로 이어져 해당지역의 가치를 높여줍니다. 한가지 더. 뉴타운사업 이외에 다른 개발도 함께 진행된다면 그 시너지 효과는 더욱 커질 수 있을 것이고요. 뉴타운에서 눈을 뗄 수 없는 이유가 바로 여기에 있는 것입니다.