| 아파트 가격 얼마나 더 떨어지나
"불과 1~2개월 전에만 해도 1억이 하락한 급매물이 팔렸다는 소식만 들려도 추격매수가 붙었지만, 지금은 상황이 크게 달라졌어요. 급매물과 경매에 올라와도 관망세가 이어지면서 아파트 가격은 계속 추락하고 있습니다(서울 송파구 A공인중개사)"
| 급변하는 부동산 시장…2~3개월만에 급매물 쏟아져
대규모 입주물량으로 몸살을 앓고 있는 송파구가 대표적입니다. 송파구에 위치한 잠실엘스 전용 59㎡는 지난해 11월에만 해도 15억 2000만원에 실거래가 이뤄졌지만 12월에는 12억 5000만원까지 하락하면서 2개월새 2억원이나 급락했습니다. 지난해 9월 20억원까지 치솟았던 강남구 은마아파트도 마찬가지입니다. 해당 아파트 전용 84㎡은 11월 18억 4500만원까지 하락하더니 12월엔 3억이나 하락한 17억원에 실거래가 이뤄지면서 3억원이나 급락하며 하락세가 이어지고 있습니다.
| 입주폭탄에 세금부담까지…집값 반등기회 안보여
올해 표준 단독주택 공시가격이 역대 최고 수준의 상승률을 보인 만큼 오는 4월 발표될 아파트 공시가격도 대폭 상승할 것으로 전망됩니다. 재산세나 보유세 등 과세자료에 활용되는 공시가격은 전년도 하반기에 거래된 금액을 기준으로 산정되는데 지난해 서울 등 주요 아파트 가격이 급등했다는 점을 고려하면 공시가격 인상 수준은 예상보다 클 수 있다는 분석이 나오는 것이죠. 즉, 공시가격 인상으로 주택 보유자의 각종 세부담이 늘어나면서 아파트 가격 하락 압력이 더욱 거세질 것이라는 분석입니다.
한 부동산 전문가는 “대출규제와 금리인상, 입주물량 증가 등으로 부동산 시장이 불안한 상황에 아파트 공시가격까지 앞두고 있어 세부담이 늘어난 집주인들은 부동산을 빨리 처분하기 위해 급매물을 내놓는 경우가 늘어날 것으로 전망된다”고 말했습니다.
| 지피지기 백전백승…매물 원인을 파악해 주도권을 잡아라
어떤 매물인지 확실히 따져보는 것이 우선입니다. 최근 나오는 급매물은 대출이나 세금이 원인으로 나오고 있습니다. 하지만 갑자기 이민을 간다거나 이직으로 인해 타 지역으로 이사를 가야 하는 등의 이유라면 매수자가 협상 주도권을 잡을 수 있어서 가격을 더 낮출 수 있습니다.
어떤 매물인지 확실히 따져보는 것이 우선입니다. 최근 나오는 급매물은 대출이나 세금이 원인으로 나오고 있습니다. 하지만 갑자기 이민을 간다거나 이직으로 인해 타 지역으로 이사를 가야 하는 등의 이유라면 매수자가 협상 주도권을 잡을 수 있어서 가격을 더 낮출 수 있습니다.
| 같은 아파트라도 동·호수따라 천차만별
비(非) 선호 동·호수나 단지 내에서도 팔리지 않는 평형 등 가격경쟁력이 낮은데도 불구하고 ‘급매물’로 등장하는 경우도 있습니다.
또한, 동호수나 단지 내에서도 인기 없는 평형 등 가격경쟁력이 낮은데도 불구하고 ‘급매물’로 둔갑해 나오는 경우도 있습니다. 이런 경우 상대적으로 급매물이 아니더라도 저렴한 가격에 매입할 수 있기 때문에 국토교통부 실거래가를 활용해 최근 거래된 내역을 파악해보는 것이 좋습니다.
| 제3자 대리권한으로 거래할 땐 인감증명서와 위임장을 반드시 체크할 것
일부 중개업소에서는 급매물이기 때문에 빨리 계약하지 않으면 다른 매수자가 올 것이라며 계약을 독촉하는 경우도 있습니다. 이때 집주인이 외국에 있거나 집을 대신 팔라고 요청해 친척 등 중개업소 관계자가 대신 거래를 진행하는 경우가 있는데 이때 제3자가 정확하게 대리권한을 받았는지 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 매각주체가 누구인지 체크하고 제3자가 대리로 거래를 진행할 때 인감도장이 날인된 인감증명서와 위임장을 반드시 확인해야 합니다.
| 추세를 보며 잠시 기다리는 것도 투자기술 중 하나
급매물 아파트는 일반적인 시세보다 수 천만원에서 수 억원까지 저렴할 수 있는 기회이긴 분명합니다. 하지만, 요즘같이 하락하는 부동산 시장에선 추세를 살펴보며 잠시 상황을 살펴보는 것도 중요합니다.
또한, 대출을 받아 매입을 할 경우 대출가능 여부와 대출 승계 등을 꼼꼼히 살펴보고 계약해야 하며 등기부 등본을 직접 확인해 가압류 및 가등기 가처분 등이 설정돼 있는지 확인해야 합니다.
끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“최근 정부의 부동산 규제에다 공시가격 현실화까지 앞두고 있는 만큼 세금 부담을 느낀 다주택자들이 급매물을 내놓고 있는 상황입니다. 특히 집을 사려는 수요층들도 분양시장으로 눈 돌린 만큼 급매물 시장은 갈수록 더 커질 전망입니다”
