| 수도권 분양시장, 위기다 위기?!
최근 동탄2신도시를 비롯해 수도권 곳곳에 장기 불황 위기론이 대두되고 있습니다. 그도 그럴 것이 분양가보다 낮은 가격의 매물이 나오고 전셋값도 하락하고 있기 때문인데요. 문제는 분양가보다 저렴한 매물이 있어도 사겠다는 사람이 없다는 데 있습니다.
| 분양가보다 저렴한 분양권 등장…거래는 실종
“분양권 호가가 당초 예상했던 수준보다 낮은 금액대에서 형성되고 있습니다. 올해 말 입주예정 아파트의 중대형 가운데는 분양가보다 평균 1000만원 안팎으로 낮은 매물이 나오고 있습니다.” 동탄2신도시 A공인중개사의 말입니다. 동탄2신도시 내 여러 공인중개업소를 들렀지만 거래 없이 한산한 모습이었습니다. 식지 않는 청약열기에 모델하우스가 방문객들로 들썩였던 분위기와 현재의 모습은 분명 달랐습니다.
| 11.3대책, 6.19대책 등 연이은 규제…달라진 분양시장 분위기
올해 3월 동탄2신도시에 분양한 ‘동원로얄듀크 비스타’가 평균 17.5대 1 경쟁률을 기록하며 마감 돼 분양시장의 흐름은 나쁘지 않았는데요. 하지만 지난해 11.3부동산 대책으로 전매가 금지되고, 올해 규제를 강화한 6.19대책까지 나오면서 분양권을 찾는 문의도 감소하는 추세입니다. 8월에는 가계부채 종합대책까지 예고돼 있죠. 현지 공인중개사들도 지난해와 분양시장의 온도 차가 확연히 다르다는 게 공통된 의견입니다.
현지 P부동산 관계자는 “정부의 對부동산정책을 이해 못하는 것은 아니지만 부동산 거래 자체를 막는 것은 아니라고 본다. 시장에 다양한 매물이 많아지면 매수자들간에 경쟁도 덜하고 가격이 지나치게 오르는 것도 방지할 수 있다고 생각돼 매도자들이 부담 없이 매물은 내놓고 거래할 수 있도록 양도세율을 낮춰주는 방법도 논의됐으면 좋겠다”라고 말합니다.
| 지난해 하반기부터 올 상반기까지 1만2,000가구 입주 이어지며 전셋값도 하락
입주물량 공세가 계속되면서 동탄2신도시 전셋값도 약세로 돌아섰습니다. 동탄2신도시 내에서 2016년 하반기 6,137가구, 올 상반기 5,821가구 등 1년새 1만2,000여가구의 입주가 이어졌는데요. 올 하반기 역시 6,000가구가 넘는 물량이 입주예정이어서 동탄2신도시는 현재 수요보다 공급이 많은 상황입니다. 실제로 시범단지 내에 있는 B아파트의 전용면적 84㎡ 전셋값은 지난해 6월 3억~3억2,000만원선이었으나 올해는 2억8,000만원대로 내려 앉았습니다. 입주물량이 늘면서 전세계약에 어려움을 겪는 ‘역전세난’에 대한 우려까지 커지고 있는데요. 현지 C공인공개사는 “공급물량이 워낙 많다 보니 미분양도 문제지만, 역전세난에 매매가도 하락하지 않을까 걱정하는 분들이 많습니다.”
| 문제는 입주과잉…갈수록 어려워질 것 vs 신도시는 이런 과정을 거치면서 성장한다
동탄2신도시에는 2018년에도 무려 2만여가구가 입주할 예정입니다. 업계 여러 관계자들은 동탄2신도시의 가장 큰 문제는 입주물량이라고 말합니다. 공급을 이길 장사가 없다는 의미죠. 반대로 다른 주장을 하는 이들도 있습니다. 동탄1신도시의 경우나 동탄2신도시 입주초반 때를 보더라도 입주가 대거 몰리면서 약세로 시작했지만, 인프라가 제대로 갖춰지면서 상황이 바뀌었다는 것인데요.
| 결국 입지에서 판가름…당분간 동탄2신도시 내에서 서로 경쟁 불가피
현재 동탄2신도시의 아파트 가격은 SRT동탄역과 가까운 시범단지들인 ‘우남퍼스트빌’(전용 59~84㎡), ‘동탄역 더샵 센트럴시티(84~131㎡)’, ‘동탄 꿈에그린 프레스티지(전용 84~128㎡)’ 등이 주도하고 있습니다. 시세는 전용면적 84㎡ 기준 평균 5억5,000만원~6억원, 전용 59㎡는 4억5,000만~5억원선 등입니다. SRT동탄역을 쉽게 이용할 수 있는지 여부에 따라 가격차가 벌어지는 양상인데요.
| 수요 유입 요인 충분하다…다만 시간이 필요할 뿐
지금은 동탄2신도시 부동산시장이 안갯속에 있어 보입니다만 미래가 불투명하지만은 않습니다. 광역철도망으로 인해 서울과의 간격이 좁아지기 때문입니다. SRT동탄역에 수도권 광역급행철도(GTX)가 2021년 개통되면 서울 접근성이 더욱 개선됩니다. 입주가 늘어나는 만큼 광역버스 등의 교통망 확충도 불가피하죠. 동탄대로, 동탄순환대로, 동탄신리천로, 제2외곽순환로 등 차량 교통망 구축도 순조롭게 진행되고 있습니다.
| 회복요인은 있다…”꾸준한 모니터 통해 타이밍 잡아야”
동탄2신도시 입성을 준비한다면 한 박자 늦춰보는 것도 좋을 것입니다. 절대 들어갈 곳이 아니라는 판단을 하기에 앞서 타이밍을 보는 것이죠. 동탄2신도시는 시범단지와 동탄역을 중심으로 가격이 차등됩니다. 무리해선 안되고 선별적으로 접근하는 자세가 필요하죠. 이외에 연말 완공예정인 호수공원 주변도 남동탄에서 주목을 받아 왔던 곳입니다. 입지에 따라 꼼꼼하게 따져보고 선택해야 합니다. 전문가의 말을 들어볼까요?
“프리미엄이 1,000만~2,000만원 정도 떨어지면서 매수자들에겐 비교적 부담이 줄어드는 상황입니다. 좀더 조정을 거칠 수 있는 만큼 꾸준히 모니터하면서 타이밍을 보는 것이 좋겠습니다. 추후 광역비즈니스콤플렉스에 백화점, 호텔 등의 상업,업무시설까지 조성되면 수요유입에 따라 공급과잉으로 인한 시장 위축은 우려했던 것보다 빨리 회복될 수 있습니다.”