비주거용 부동산에 대한 대출의 규제를 앞두고 수요자들이 빌딩시장에 몰리고 있습니다. 1월 빌딩 매수 비중은 개인이 76.6%로 23.4%를 차지한 법인보다 3.27배나 높았습니다. 지난해에는 거래 779건 중에 개인이 73.9%를 차지했던 현상이 이번에도 이어지고 있는 것입니다.
빌딩 중에서도 '꼬마빌딩'의 인기는 여전했습니다. 지난달에 50억~200억원은 17건의 거래가 형성되었지만, 50억원 이하의 거래량은 보다 2배 많은 40건을 웃돌았습니다. 전체의 거래 건수 62.5%의 규모입니다. 법인 매수율이 높은 100억~200억원은 5건, 200억원 이상은 2건에 그쳤습니다.
일반적으로 중소형 빌딩에 투자를 하는 법인보다 개인이 압도적으로 많았습니다. 특히나 투자형 자산에 쏠림현상은 두드러지게 나타났습니다.
지난해 4분기 투자형 자산은 임대수익용보다 높은 비중을 차지해 2분기 연속 거래량 1위를 기록했습니다. 투자용 빌딩의 평균 거래수익률은 1.58%이었습니다. 임대수익용은 물론 분양상가 보다 낮습니다. 결국 이것은 불안한 유동성 장세에서 안정적인 자산을 확보하려는 흐름을 보여주는 것이지요.
올해 빌딩의 투자 전망은 안갯속입니다. 신DTI(총부채상환비율)로 연간 원리금 상환액이 기존의 주택담보대출 원리금이 반영되고, 임대업자 대출에도 도입이 되는 RTI(임대수익이자상환비율)의 영향이 클 것으로 전망됩니다.
하반기 DSR(총부채원리금상환비율)도 악재로 다가올 것입니다. 앞서서 정책들과 함께 이자비용들을 얼마나 안정적으로 감당할 수 있을 지를 심사를 하기 때문입니다.건물을 매입할 때 대출심사 관문을 통과하기가 어려워진다는 의미지요.
신DTI와 DSR의 도입으로 자금력이 없는 투자자들은 시장에 진출할 수 있는 여력이 감소할 것으로 보아 여기에서 RTI라는 새로운 기준이 적용된다면 투자자들은 단순하게 건물을 매입하려는 것에서 끝나는게 아니라 건물을 담보로 한 대출이자를 어떠한 형태로든 꾸준하게 갚아야 할 것입니다. 금융비용 이상의 임대료 창출은 매입 투자자들이 세워야 할 장기 운용계획으로 꼽힙니다.
리모델링, 임차인 개편 등을 통해서 향후 임대수익이 담보대출 이자를 감당할 수 있도록 만드는 것이 필요하겠습니다.
대출의 규제로 인해서 빌딩 수요층 자체가 억제되지는 않을 것이지만 공급시장의 순환상 급격하게 무너질 우려는 없지만 과거 수익형 부동산이 호황을 누렸을때 보다는 소폭 위축될 가능성은 보여지기 때문에 매입 시 각별하게 주의가 필요할 것입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
