2018년 올해 들어서 부동산 시장의 핫이슈는 재건축 초과이익환수제 일 것입니다. 국토교통부에서 재건축 초과이익환수제에 따라서 재건축을 추진 하고 있는 단지에 부담금이 부과될 규모를 예상한 결과 부동산 시장은 놀랄 수 밖에 없었습니다.
특히나 강남 재건축을 추진 하고 있는 아파트 가운데 재건축 초과이익환수제에 따른 조합원 당 부담금이 약 8억 초반대에 달하는 단지가 존재한다는 소식이 전해졌습니다. 재건축을 추진하고 있는 단지들은 당연히 반발하고 있는데요.
재건축 초과이익환수제는 2006년에 만들어 졌는데, 공공부문에서 형성된 개발이익 중 '초과이익' 부분을 공공과 소유주가 나누도록 설계가 되었습니다. 재건축 초과이익환수제에 따라서 부과되는 부담액은 완공이 된 뒤에 해당하는 주택의 가격이 주변 시세보다 더 많이 올랐을때 그 초과 상승분에 일정한 비율을 곱해서 측정합니다.
강남 지역에는 재건축 초과이익환수제에 따라서 부담금을 납부할 단지들이 대거 위치해 있습니다. 강남 재건축 단지의 초과이익 규모가 다른 지역보다 압도적인 것은 강남은 교통, 교육, 문화, 경제 편의시설 인프라가 우월하기 때문입니다. 대부분 공공이 만든 것으로 공공에서 만든 인프라 인한 재건축 개발이익 중 초과이익을 공공과 소유주가 분담하는 것은 정당한 것입니다.
강남에서 재건축을 추진하고 있는 단지들 중에서 한 사례를 보면 재건축 부담금이 조합원 당 최고 8억원 초반대라고 친다면 보수적으로 잡는다 하더라도 초과이익 규모가 17억원 이상이 된다는 소리입니다. 부담금을 낸다 하더라도 약 10억원 정도 남는 셈이지요. 초과이익이 많이 발생하고 이에 따라서 공공이 그중 일부를 환수해서 공익에 사용하겠다고 해서 억울해할 일은 아닌 것이지요.
재건축 초과이익환수제가 재건축 추진을 힘들게 해서 강남 주택을 공급할 수 있는 수단이 없어 강남 집값이 더 뛸 것이라는 이야기도 나오고 있습니다. 그러나 재건축 관련해서 규제가 크게 시행이 되었던 2008~2014년에는 강남 부동산 시장이 침체시기 였습니다.
재건축 아파트값이 급상승한 것은 재건축 가능한 연을 40년에서 30년으로 줄게하면서 물량 공급이 크게 늘어난 2014년 말 부터였습니다. 이러한 사실을 감안한다면 재건축 공급 물량이 줄어들면 가격이 급격하게 오른다는 이야기도 어느정도 이해할 것 입니다.
그동안 판교,분당,위례 등 강남의 대체지로 공급이 꾸준하게 되었지만 강남의 집값은 계속 상승세를 보였습니다. 강남의 수요를 만족시키겠다며 추진했던 판교 신도시 개발 소식은 오히려 강남 집값의 상승폭의 재료가 되었던 것처럼 부동산 시장에 투기적 가수요가 만연한 상태에서 추진하는 공급 확대 정책은 오히려 투기 심리를 자극할 뿐입니다.
최근 강남 등 아파트 가격이 급격하게 오르고 있는 요인은 공급이 부족한 것이 아니라, 금융 위기를 맞이하면서 전세를 끼고 주택을 매수하는 이른바 갭투자 방식으로 투기적 가수요를 보는 것이 합리적일 것입니다.
지극히 재건축 초과이익환수제는 정당한 목적과 합리적인 수단으로 하려는 제도입니다. 문재인 정부가 새롭게 탄생한 제도가 아니고 이미 존재하고 있는 제도 이지만 시행이 유예되었다가 드디어 현재 시행이 되는 제도라는 것입니다.
공공이 만든 개발 이익 중에서 일부의 공공이 환수해야 하는 재건축 초과이익환수제는 예정대로 시행이 되어야 한다고 생각합니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
