정부에서는 공공 주택, 민영주택에 대한 후분양 로드맵이 내달 공개된다고 합니다. 국회 국토교통위원회에서는 후분양 의무화에 관한 법안이 상정될 예정으로 이번 달부터 후분양제와 관련된 논의가 본격적으로 진행될 예정입니다.
부동산 전문가들에 따르자면 후분양이 공공 주택에 이어서 민영주택까지 확대가 될 경우에는 주택 공급자는 물론이고 수요자들에게도 미치는 영향이 커져서 신중하게 고려해 봐야 할 것이라고 합니다. 국토교통부는 빠르면 다음 달 제2차 장기 주거 종합 계획 수정안 확정을 고시하면서 후분양 로드맵을 담아 발표할 예정이라고 밝혔습니다.
2차 장기 주거 종합 계획은 2013년~2022년까지 주택 공급 목표와 주거복지 등 정부 정책의 방향을 담은 계획으로서, 수립 5년 차를 맞이하여 이번에 수정안을 발표하는 것입니다.
올해 장기 주거 종합 계획 수정안에는 정권 교체 이후에 새 정부의 주택정책과 관련된 청사진이 담기면서 더욱 큰 변화가 예상될 것으로 전망됩니다. 이러한 가운데 가장 많은 관심을 보이고 있는 것이 후분양제 입니다. 참여 정부 당시에 도입을 했었지만 폐지가 된 후분양제는 지난해 주택법 개정안을 추진하면서 다시 떠오르게 되었습니다.
선분양 제도는 하자 문제에 취약하고, 분양권 전매 등 투기를 노리고 있는 수요자들이 있어 공공과 민간 구분 없이 공정률 80% 이상에서 후분양을 하도록 법안에 의무화했었습니다. 후분양제에 대해서 먼저 난색을 보였었던 국토부에서도 의원실의 거듭된 공세에 도입을 결정했습니다.
하지만 지난해 말 정부에서 발표한 주거복지 로드맵에서 공공부문인 한국토지주택공사(LH)는 후분양제를 단계적으로 의무화하고, 민간은 의무화 대신에 자발적으로 후분양제를 촉진하되 각종 인센티브를 지원하겠다고 밝혔습니다.
이번에 발표되는 로드맵에서는 LH의 후분양제 도입 계획과 민간에 제공되는 인센티브 지원안이 공개된다고 합니다. 이번 달 16일 후분양 로드맵의 골자에서는 국회 국토교통위원회 소위원회에서 먼저 모습을 드러낼 것으로 보입니다.
후분양을 위무화한 주택법 개정안 심사 때에는 정부에서 마련하고 있는 민영주택에 대한 후분양 인센티브 지원 계획을 밝힐 것으로 예상되고 있기 때문입니다. 현재 국토부와 주택도시 보증 공사, 한국토지주택공사 등 참여 정부 때처럼 후분양을 하는 건설사에 공공택지 분양 우선권을 주는 방안을 검토 중입니다.
또한 주택도시 보증 공사(HUG)의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 보증한도를 총 사업비의 50%에서 70~80%로 확대를 하고, 후분양을 하는 건설사에서는 주택도시기금에서 저리의 자금을 지원하는 방안 등 유인책으로 담길 전망입니다.
후분양 도입으로 일정 기간 시장에는 주택이 분양되지 않는 부작용 물량을 줄이기 위해서 첫해에는 도입의 공간율 60% 선에서 먼저 분양을 하고, 점차적으로 80%로 늘려가는 방안도 제시할 것으로 보입니다. 후분양 시점의 공정률이 높을수록 공공택지 분양의 우선순위를 차등 적용하는 방법이 도입될 가능성도 있습니다.
후분양제 도입의 이야기가 나오면서 부동산 시장에서는 갑론을박이 벌어지고 있습니다. 국회의원과 일부 시민단체 등 부실시공 방지, 주택 투기수요 감소를 위해서 후분양 도입이 필요하다고 입장을 내세우고 있는 반면에 부동산 전문가들은 후분양제 논란에 대해서 원인과 해법이 잘못되었다면서 우려의 목소리를 보이고 있습니다.
분양권 전매 등 투기의 문제에 있어서도 이미 청약 조정 지역 내에 모든 아파트들이 분양권 전매가 금지되고 있는 등 제도적으로 보았을 때 보완 장치가 있는데 후분양을 꼭 도입해야 하는 논리로는 부족하다는 것인데요. 주택업계에서는 선분양제를 통해서 공사비를 조달하는 현행 파이냉신 구조상 후분양을 하면 건설사의 자금조달 비용이 커져 부채가 증가해서 분양 물량이 축소될 것으로 우려가 되고 있습니다.
중소 주택 건설업체들은 금융비용 조달 리스크가 커져서 대형 건설사가 주택 사업을 독점할 수 있을 것으로 보이고 있습니다. 입주 예정자들은 선분양 때보다 더 비싼 비용을 지불해야 할 수도 있겠는데요. 후분양을 한다면 금융비용이 늘어난 건설사들이 분양가에 반영되면서 분양가가 올라가 입주 예정자가 누려야 할 기대수익, 시세차익도 줄어들게 될 것으로 예상됩니다.
선분양으로 만들어진 청약 제도의 변화도 예상됩니다. 후분양 제도를 한다면 청약 제도의 의미가 퇴색되면서 오랜 기간 동안 청약 가점을 쌓아가며 기다려왔던 청약 대기자들의 반발이 늘어날 것으로 전망됩니다. 선분양제, 후분양제 각각 장단점은 있습니다. 적절한 선에서 제도를 시행하는 것이 바람직하겠지요? 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
