서울의 경우 청약가점이 높지 않은 이상 일반분양분에 당첨되기는 매우 어렵습니다. 최근 인기 재건축ㆍ재개발 아파트 청약가점은 평균 50~60점대다. 일반 소비자들이 분양권과 입주권에 눈을 돌리는 배경입니다.
그렇다면 최근 관심이 높아진 분양권과 입주권에 대해 자세히 알아보겠습니다.
■ 입주권
입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가되면 조합원에게 주는 것이다. 주택의 철거와는 상관없다. 이 입주권이 있으면 주택이 완공 후에 주택에 입주할 수 있다. 이 입주권은 조합원 소유이기 때문에 먼저 선점하는 경우가 많아 일반 분양권보다는 층이나 향, 동 등 위치가 좋은 조건의 매물을 선택할 수 있는 장점이 있다.
가장 큰 장점은 저렴한 비용이다. 보통 분양권에 비해 10~20%가량 저렴하게 입주할 수 있다. 여기에 발코니 확장 등 옵션 비용도 절감할 수 있는 혜택이 있다.
그러나 주의할 점도 있다. 입주권은 입주시기 지연, 미분양 등이 발생 시 추가 분담금이 발생할 수 있다. 관리처분계획인가 전에 입주권을 구매하면 주택으로 적용되기 때문에 취득세가 1~3.5% 부과된다. 그러나 철거 이후에는 토지에 대한 취득세(4.6%)를 내야 한다.
초기 들어가는 투자금도 부담이다. 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠내는 분양권과 달리 입주권은 초기 매입자금이 많이 필요하다.
■ 입주권 거래
거래 시 유의할 점도 있다. 입주권 거래의 경우 투기과열지구에서 진행 중인 주택 재개발 사업은 관리처분계획 인가를 반은 시기부터 소유권 이전등기 때까지 조합원(입주권) 지위양도가 금지된다. 서울은 전 지역이 투기과열지구 및 투기지역으로 묶였기 때문에 모든 재개발 구역의 입주권 거래가 올해부터 안된다. 다만 올해 1월 24일까지 사업시행인가를 신청한 사업구역에는 적용되지 않는 예외가 있다.
■ 분양권
분양권은 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 분양권은 일반인이 청약통장을 사용해 당첨되면 받을 수 있다. 계약 시 평형과 동, 호수가 확정된다. 분양권의 장점은 초기 투자금이 적고 취득세가 낮은 장점이 있다. 분양권은 입주 시점에 취득세를 한 번만 납부하면 된다. 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용된다.
분양권 양도세는 1년 이내 전매 시 양도차익의 50%를 납부하도록 규정하고 있다. 1년 이상~2년 미만에 전매하면 40%, 2년 이상 보유한 뒤 전매하면 6~40%를 부과한다. 그러나 ‘8·2 부동산 대책’에 따라 올해 1월 1일부터는 서울, 과천 등 조정대상지역에서 분양권을 전매하면 보유 기간과 상관없이 양도차익의 50% 세율을 일괄적으로 적용된다.
■ 분양권 거래
분양권 거래 시에도 유의할 점이 있다. 분양권을 구입한 사람은 입주할 때까지 전매가 제한된다. 중도금 대출을 승계받을 수 있는지도 확인해야 한다. 집단 대출이 있으면 기존 거주지가 투기지역인 청약과열지구인지 등에 따라 중도금 대출 규모가 달라질 수 있다.
