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망치폭행까지… ’상가 임대차 갈등’ 왜?

e분양캐스트 입력 2018.08.10 09:30 수정 2018.08.10 09:30
조회 7654추천 10

임대료, 권리금 갈등에 상가임대차 분쟁 늘어…

올 상반기 상가임대차 분쟁 조정위원회 접수 건수 지난해 동기 대비 118% 증가해

 


지난 6월, 서울 서촌에서 이른바 ‘망치폭행사건’이 발생했다. 망치폭행사건은 서촌에서 한 족발집을 운영하던 세입자가 건물주와 임대차 갈등 끝에 건물주를 망치로 폭행한 사건이다. 이 사건은 최근 상가가 위치한 서촌 일대 상권이 갑자기 인기를 끌자, 건물주가 임차인에게 계약이 끝나면 나가거나 보증금과 월세를 기존보다 무려 4배가량 올려달라고 요구하면서 시작되었다고 알려졌다.


더 비싼 임대료를 받고 싶어 하는 건물주와 지나친 임대료 상승이 생존권을 위협한다는 임차인의 갈등이 극에 달하며 발생한 사건인 것이다.


그런데, 상가를 운영하는 사람들 사이에서는 이 같은 임대료로 인한 분쟁이 크게 놀랄만한 일이 아니라고 한다. 물론 극단적인 폭행으로 이어진 것이라 문제지만, 폭행을 뺀다면 보증금과 임대료, 권리금 등의 문제로 인한 갈등이 그만큼 비일비재하다는 것. 상인들 사이에서는 임차인에 감정에 이입해 ‘오죽하면 저랬을까’하는 말도 어렵지 않게 들을 수 있다. 


급작스런 상권 발달로 임대료가 높아져 원주민이나 기존 상인들이 쫓겨나듯 떠나는 ‘젠트리피케이션’의 확산도 이 같은 분쟁의 결과이기도 하다.


여기에 임대료뿐만 아니라 권리금 문제도 가히 ‘전쟁’ 수준이라고 한다. 권리금은 신규 세입자가 기존 세입자로부터 해당 상가의 영업상 노하우, 인테리어 비용 등 영업상의 유‧무형 가치를 양도받는 대가로 지급하는 비용이다.


이에 따라 상가 자체 값어치에 대한 ‘바닥 권리금’, 인테리어 투자비용에 대한 ‘시설 권리금’, 단골손님 보유 등 장사가 잘되는 것에 대한 ‘영업 권리금’ 등 그 종류도 다양하다. 


이때 권리금의 회수는 일반적으로 기존 세입자가 권리금을 받기로 한 신규 세입자를 건물주에게 소개하는 방식으로 이뤄진다. 건물주는 세입자가 바뀌는 시점에 임대료를 올리고 싶어 하고, 기존 세입자는 수월하게 권리금을 회수하기 위해 임대료 등 계약 내용을 그대로 이어가길 바라면서 임차인과 건물주간 갈등이 빈번하게 발생하고 있다. 


실제로, 상반기에 서울시에 접수된 상가 임대차 분쟁 건수가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 


서울시는 올 상반기 ‘상가임대차 분쟁 조정위원회’(이하 분쟁조정위)에 접수된 안건은 총 72건으로, 지난해 같은 기간(33건)에 비해 118%가 증가했다고 밝혔다. 


분쟁조정위에 따르면, 재작년에는 44건, 작년에는 77건(작년 상반기 33건), 올 상반기에는 72건의 분쟁조정이 접수돼 매년 약 100% 내외 분쟁조정 의뢰가 증가하고 있다 특히 올해의 경우 남은 하반기까지 지나고 나면 총 분쟁 건수는 더욱 늘어날 것으로 예상된다 


구체적인 분쟁 사유를 살펴보면 ‘서울시 상가임대차상담센터’를 통해 접수된 임차인과 임대인 간 갈등 원인 1위는 ‘권리금’ 문제로, 전체 건수 중 36.8%가 이에 해당했다. 다음으로 임대료 조정이 15.0%, 계약해지가 13.5%로 뒤를 이었다.


이에 따라 최근 국토교통부는 현재 상가건물 임대차 보호법 개정을 통해 계약갱신청구권을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 추진 중이다. 또한 우원식 더불어민주당 의원은 지난 6일 권리금 보호 대상에 전통시장 포함, 건물주가 철거‧재건축을 이유로 계약갱신 거절 시 임차인의 권리금 보상 지급 근거 마련 등 그동안 상가건물 임대차 보호법의 사각지대를 보완한 개정안을 발의하기도 했다. 


한편, 서울시는 상가임대차 분쟁으로 인해 변호사, 감정평가사, 갈등조정 전문가 등이 현장 답사, 법률 검토를 토대로 조정과 합의를 이끌어내는 ‘서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 분쟁조정위)를 운영하고 있다.


임대·임차인들은 권리금 회수나 임대료 조정 같은 상가 임대차와 관련된 갈등이 발생했을 때 소송까지 가지 않아도 무료로 분쟁 해결의 도움을 받을 수 있다. 서울시 분쟁조정위에서는 법원 판결에 버금가는 내용으로 강제조정을 하고 있는데, 법적 구속력을 가지는 못하지만 당사자에게 객관적인 가이드라인을 제공함으로써 분쟁해결에 큰 도움을 되고 있다.  




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