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왜 강남 재건축 시장 끓어 오를까

리얼캐스트 입력 2017.09.15 09:32 수정 2017.09.18 18:17
조회 10050추천 8




| 정부가 융단폭격 퍼부은 강남 재건축 시장 다시 후끈



최근 건설사들의 강남 재건축 단지 수주전을 보면 정부의 고강도 부동산대책이 시행되고 있는 것인지 고개를 갸우뚱거릴 때가 많습니다. 건설사들 입장에서는 ‘돈이 되는 프로젝트’를 잡아야 하겠지만 제시 조건이 너무도 파격적이라 ‘저렇게 퍼주고도 남을까’라는 생각이 듭니다.


정부는 집값 폭등지의 진앙(震央)인 강남 재건축 시장을 잡기 위해 1가구1주택 비과세 요건 강화, 투기과열지구 지정, 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도제한 요건 변경, 자금조달계획 의무화, DTI(총부채상환비율)•LTV(주택담보대출인정비율) 강화, 재건축 초과이익환수제 시행 등 융단폭격을 퍼부었습니다.



| 8.2대책 시행 한 달여 만에 하락 멈추며 예전 가격 회복



하지만 재건축 시장은 8•2부동산대책 시행 한 달여 만에 하락을 멈추며 예전 가격을 회복하고 있습니다. 일각에서는 정부의 고강도 규제가 ‘약발’을 다한 것이 아닌가라는 회의론도 존재합니다. 문재인 정부는 출범한지가 4개월밖에 되지 않아 정책 시행 의지가 아주 강합니다. 힘이 있다는 것이죠. 특히 노무현 정부의 부동산 정책을 반면교사 삼아 집값을 잡기 위해 총력을 기울이고 있습니다. 그럼에도 불구하고 재건축 시장은 오히려 후끈 달아오르고 있다는 얘기인데요.



| 인프라 잘 갖춰져 있고 교육 환경 좋아 누구나 살고 싶은 곳



왜 강남 재건축 시장은 정부의 통제가 먹히지 않을까요? 강남은 ‘욕망’이 집약된 곳이기 때문입니다. 대한민국 사람이라면 누구나 한번쯤 살아보고 싶은 곳이 강남입니다. 강남은 계획도시라 길이 넓고 반듯하며 경제•문화 중심지입니다. 더욱이 ‘강남 8학군’과 함께 ‘대치동 학원가’라는 공고육과 사교육의 메카입니다. 도시의 인프라가 잘 갖춰 있으면서 자식 교육에 최적의 환경이 조성되어 있는데 누가 마다하겠습니까?



| 강남 ‘비확장성’으로 재건축 아파트 공급 늘리는 것도 한계



문제는 강남이 비확장적이라는 것입니다. 땅이 한정되어 있어 더 이상 개발할 곳이 없습니다. 그러니 강남의 20평형 아파트 가격이 10억원, 30평형이 15억원을 넘고 있습니다. 누구나 살고 싶은 강남 아파트 공급을 늘릴 수 있는 유일한 방법은 위로 높이 쌓는 재건축뿐입니다. 그렇다고 많이 늘리지도 못합니다. 그만큼 희소성이 있는 것이죠. 지난 9월 7일 신반포6차를 재건축하는 ‘신반포센트럴자이(총 757가구)’의 특별공급을 제외한 98가구 모집에 1만6472명이 몰려 평균 168대 1의 청약률을 기록한 이유이기도 합니다.



| 8•2대책후에도 수요 몰려⋯분양가상한제로 되레 당첨되면 ‘로또’



여기에 정부의 의도와는 시장이 다르게 돌아가면서 강남 재건축 시장은 다시 끓기 시작했습니다. 정부는 집값을 잡겠다고 분양가 상한제를 도입했지만 이것이 도리어 ‘로또’가 되고 있습니다. 개포시영아파트 재건축인 ‘래미안 강남포레스트’ 분양가는 애초보다 3.3㎡²당 300만원가량 떨어진 평균 4,244만원으로 책정됐는데요. 분양가가 인근 아파트 시세보다 3억∼4억원가량 낮아짐에 따라 시세 차익을 노린 수요자가 몰리면서 지난 8일부터 3일간 1만5000여명이 모델하우스에 몰렸습니다. 9월13일 실시된 23가구에 대한 특별공급도 모두 마감되기도 했습니다.



| ‘흥행’ 보장 되면서 조합 입김 강해져



이처럼 강남 아파트 재건축이 흥행의 보증수표가 되면서 조합의 위상이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있습니다. 지금까지 재건축이든 재개발이든 건설 시장에서 건설사들은 ‘갑’이었습니다. 조합을 구성하기 전부터 건설사들은 직간접적으로 돈을 풀고 조합원들을 ‘관리’하면서 사업을 진행했기 때문에 입김이 셌습니다. 하지만 최근 강남 재건축 시장에서 갑은 건설사가 아닌 조합입니다. 갑도 보통 갑이 아닌 ‘수퍼갑’입니다.


누구나 선호하는 위치에 아파트를 짓지만 공급물량이 한정되어 있어 모든 사람의 애를 태웁니다. 흥행은 사업시작 전부터 되어 있으니 말할 것도 없습니다. 이런 상황이니 조합이 건설사를 쥐락펴락합니다. 대표적인 것이 요즘 장안의 화제가 되고 있는 반포주공 1단지입니다. 이 조합은 대한민국 재건축 역사상 처음으로 건설사와 공동사업을 벌입니다. 그만큼 조합의 이익이 극대화되는 것입니다.



| 핫한 강남 재건축…정부 추가 조치 주목



반포주공 1단지 수주전에서 2파전을 벌이고 있는 GS건설과 현대건설은 1조원 이상에 달하는 대여금을 무이자로 빌려주고, 최대 7800억원에 이르는 국공유지도 무상 매입해주겠다고 약속했습니다. 조합 이익은 극대화되지만 자신들에게는 치명적일 수 있는 후분양도 받아들인다는 입장입니다. 이처럼 가혹한 조건도 받아들이면 건설사들은 수주에 사활(死活)을 걸고 있습니다.


강남 재건축 시장이 다시 핫이슈가 되면서 집값을 어떻게든 잡겠다는 정부의 새로운 대책이 나올지 귀추가 주목되고 있습니다.


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