강남권 중심으로 바람이 불고 있는 '후분양'의 관심이 집중되고 있습니다. 건설사들에 따르자면 재건축 일번지인 강남에 랜드마크아파트를 선점하겠다는 의지를 보이고 있는 가운데 분양가 상한제로 막혀있던 재건축 사업을 대형 건설사들이 후분양으로 실마리를 풀려는 모양새를 보이고 있습니다.
후분양제가 분양가상한제의 근본적인 대안이 되기에 부족하다라는 논의가 확산되고 있습니다. 정부에서 분양가상한제 적용의 규제 기준을 완하하면서 강남 재건축 단지에 후분양제의 바람이 부는 것입니다.
조합 입장에서는 주택도시보증공사의 분양보증을 받지 않아되어 분양가 규제에 벗어 날 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 단점도 적지 않게 보이고 있습니다. 후분양 시에 주택도시보증공사의 분양보증을 받지 않아서 일반분양가를 높일 수 있는 건설사들의 자발적인 후분양제 제안이 잇따르고 있기 때문입니다. 업계에 따르자면 최근에 후분양제 바람이 불면서 장단점 논의가 활발하게 진행 되고 있다고 합니다.
시세보다 낮은 분양가로 책정되 주택도시보증공사의 분양가에 따라서 이른바 '로또 아파트' 라는 명칭이 붙기도 한 개포시영 재건축 '래미안 강남 포레스트'와 신반포6차 재건축 '신반포센트럴자이'가 선분양을 했던 곳 입니다. 후분양은 분양가상한제의 적용 대상이지만 분양가를 조금이라도 높이려면 착공부터 분양 시점까지 오른 땅값의 상승분과 공사비 등을 반영되어야 합니다.
후분양제는 80%가량 공정이 진행된 뒤에 주택 공급을 하는 제도입니다. 수요자들은 부실 시공과 하자를 사전에 직접 눈으로 상태를 확인 할 수 있어 차단할 수 있습니다. 조합은 주택도시보증공사의 분양가 규제를 받지 않아도 됩니다.
아파트 착공이 들어간 후에 차질이 생긴다면 조합 자금의 부담이 늘어날 수 있습니다. 사업에 차질이 생긴다면 사업지연 이자 등 조합들이 추가 비용을 떠맡아야 할 경우가 생길 수 있으며, 선분양 때와는 달리 후분양 때에는 건설사들이 직접 필요한 자금을 조달하기 때문에 리스크가 되지 않도록 최소화하려고 할것입니다.
분양가는 올 10월 상한제를 적용한다면 분양가를 낮게 책정되어 재건축 조합의 사업성과 직결 되는 문제이므로 조합원의 부담이 늘어날것입니다.후분양은 분양시기를 2년~3년 늦추기 때문에 지가 상승분을 반영한다면 이에 비해서 시세대로 분양가 책정이 가능해집니다.
수요자들에게 큰 벽으로 작용이 되어 실수가 생긴다면 악성 미분양 폭탄을 맞을 수 있습니다. 최근에는 대출 규제가 만만치 않아 계약을 한 뒤에 입주까지 1년이 안되는 단기간에 집값을 마련해야 하기 때문입니다. 아파트 청약자들은 단기에 자금을 완납해야 하므로 수요의 부담이 가중되어 오히려 청약 미달 사태가 나올 수 있다고 합니다. 착공한 후 안팔리는 악성 미분양들의 물량이 나올 경우에는 다시 조합의 부담으로 이어질 것입니다.
하지만 이러한 경우에도 불구하고 건설사가 후분양을 하는 것은 시장상황 때문입니다. 특히나 강남발 대형 재건축 시장은 홍보 극대화에 유리하기 때문에 사업성을 놓칠 수 없는 대어입니다. 해외의 사업이 부진한 가운데 정부 규제는 앞으로 더욱더 강화 될 것을 대비해서 주택사업에 집중할 수 밖에 없습니다.
건설사들은 강남 아파트에는 풍부한 청약 수요자들이 대기하고 있다고 보고 있습니다. 이러한 지적에도 강남 재건축 단지 중심으로 후분양제 도입이 확산 되는 것은 강남 불패 신화에 대한 믿음 때문입니다. 또한 조합은 후분양제를 도입한다면 분양가상한제 규제를 받더라도 최소 시세만큼은 분양가를 받을 수 있다는 생각입니다.
후분양제를 도입한다는 것은 시기상조이고 도입을 한다해도 강남, 비강남, 수도권, 전국 점진적으로 시행해야 한다고 합니다. 후분양제는 강남에서만 통한다는 이야기이고 주택 경기가 침체에 빠진다면 강남도 장담할 수 없다는 주장입니다. 하지만 후분양제는 강남 아파트에서만 통한다는 분석이 지배적입니다.
건설사와 조합원 모두 윈윈 할 수 있게 건설사가 초기 비용을 부담하더라도 분양 이익을 극대화 하는 방안으로 나아가야합니다. 이상 카페인커뮤니케이션 였습니다.
