ￜ LTV 70%시, 5억원대 아파트 담보로 가능한 대출액은?
LTV(주택담보인정비율)는 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때, 주택가격 대비 최대 담보대출 가능 한도를 의미합니다. 즉, 구매하려는 주택을 담보로 잡고 대출을 받을 때, 최대 몇%까지 대출이 가능한지를 정한 것인데요. 가령, 용인 수지의 5억원대 아파트를 담보로 대출을 받을 경우, 기본 한도인 LTV 70%를 적용하면 최대 3억5,000만원까지 대출이 가능합니다. 집값의 70%까지 대출이 가능하다는 얘기입니다.
ￜ 낮아진 DTI…낮아지는 대출 가능금액
DTI(총부채상환비율)는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 금융기관이 대출금액을 산정할 때, 대출자의 상환 능력을 평가한 후 대출금액을 결정하는 제도로, 연봉이 6,000만원이고, DTI가 50%라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 3,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한합니다. 금융권마다 DTI의 한계범위가 다르지만 보편적으로 시중 은행들은 60% 이내의 DTI를 권고하고 있습니다. DTI 수치가 낮을수록 대출 가능금액도 줄어들게 되죠.
ￜ 내년에 시행될 신DTI, 사회초년생-장년층 희비교차
DTI 규제가 강화될 경우 현재 연봉이 낮은 사회초년생들에겐 불리하게 작용할 수 있습니다. 이를 보완하기 위해 내년부터 기존의 DTI 산정방식을 개선한 신DTI가 적용됩니다. 대출을 받을 수 있는 기준인 소득에 현재 연봉만을 산입하는 것이 아니라, 미래에 발생할 소득상승분이 반영되기 때문에 대출 기간(최장 35년간) 중 급여가 오를 신입사원의 경우 대출한도 역시 높아집니다. 실제로 신DTI의 산출 방식에 따라 평균 연봉 1,800만원을 받는 신입사원 A씨(만 27세)가 만기 30년짜리 주택담보대출을 신청할 경우, 만 58세에 받는 대출 한도는 5억7,000만원까지 늘어납니다. 반대로, 퇴직을 하거나 소득이 줄어들 가능성이 있는 4~50대의 경우 대출을 받기 힘들 수 있죠.
ￜ 모든 금융권 대출의 원리금 부담 반영된 ‘DSR’
새 정부는 신DTI와 함께 더욱 깐깐해진 대출규제를 준비 중입니다. 2019년부터 시행예정인 DSR(총부채원리금상환비율)인데요. 대출 심사 시 차주의 모든 대출에 대해 원리금(원금과 이자의 합산) 상환 부담을 계산하는 지표로, DTI와 달리 주택담보대출뿐만 아니라 기타 대출(신용카드 및 자동차 할부금, 마이너스 통장, 장기카드대출(카드론), 2금융권 대출)까지 총부채에 포함합니다. 즉, 모든 금융권에서 받은 총대출 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 가지고 대출 가능액이 정해집니다.
ￜ DTI보다 강력한 DSR…대출 얼마나 어려워지나?
총소득에서 주택담보대출 원리금의 비중만 따지는 DTI보다 DSR이 훨씬 강력한 건 사실입니다. DTI나 LTV처럼 한도를 두진 않지만, 모든 대출의 원리금 상환 부담을 포함함에 따라, 소득 대비 부채 규모가 DTI보다 높아져 대출을 받을 수 있는 총액이 상대적으로 줄어들기 때문이죠. DSR 300%라면, 1년간 갚아야 할 부채 원리금이 연소득의 3배 미만이어야만 주택담보대출이 가능한데요. 예컨대, 주담대 4억원(연 4.0%), 신용대출 1억2,000만원(연 5.0%)을 받으려는 직장인(연봉 5,000만원)의 경우, 총 연간 원리금 상환액은 1억5,500만원으로 연봉의 3배를 넘기 때문에, 다른 대출은 불가능하게 됩니다.
ￜ 더욱 깐깐해진 대출규제를 대하는 우리의 자세는?
가계부채를 잡기 위한 새 정부의 대출 규제가 더욱 깐깐해졌습니다. 갚을 능력만큼만 대출을 받도록 대출심사도 강화됩니다. 물론 예외사항도 있죠. 신입사원 등 사회초년생들에겐 현재의 능력이 아닌 미래의 지불능력을 염두하고 대출을 해준다니 다행이기도 합니다. 하지만 은행에서 빌릴 수 있는 대출 규모가 전반적으로 줄어드는 것이 현실입니다. 때문에 일반 서민들은 자신이 감당할 수 있는 대출 규모를 꼼꼼하게 따져서, 자금 계획을 철저히 세우고 시장에 접근하는 것이 중요하겠습니다.