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집값 상승 주범은 ‘다주택자’?

직방 입력 2018.12.07 20:10 수정 2018.12.07 20:13
조회 227추천 0

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김인만 소장의

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처음 내 집 마련을 하는 모든 분이

꼭 알아야 할 정보를

알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.

(편집자 주)


김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #62


2017~2018년 미친 서울 집값을 잡기 위하여 문재인 정부는 다주택과 고가 아파트 보유자를 대상으로 규제 폭탄을 쏟아부었다. 다주택을 보유하고 있거나 고가주택을 보유한 사람들을 주택시장을 교란하는 투기꾼으로 간주하고 규제대상으로 지목한 것이다.


그런데 궁금하다. 정말 다주택자 때문에 집값이 이렇게 많이 오르는 것일까? 다주택자의 투기로 서울 집값이 이렇게 상승한다는 정부의 의견과 달리 현장이나 전문가들은 한결같이 다주택자들 때문이 아니라 오히려 실수요자들 때문에 집값이 상승하는 것이라고 말한다. 주택 소유 통계를 근거로 뭐가 맞는지 알아보자.



직방에서 본 서울 아파트 매매 시세 변동률입니다. 각각 1년 전, 6개월 전, 3개월 전입니다.


다주택자는 얼마나 많을까? 주택 소유 통계를 보자.


통계청이 발표한 2017년 주택 소유 통계 자료를 보면 대한민국의 총 주택 1,712만 3,000호 중 개인이 소유한 주택은 1,496만 4,000호로 전체 주택 중 87.4%를 개인이 소유하고 있다. 주택이 다 아파트는 아니다. 주택 중 아파트는 869만 7,000호로 개인소유 주택 중 58% 정도가 아파트다.


개인이 소유한 주택 1,496만 4,000호 중 주택을 소유한 개인은 1,367만 명으로 총인구 4,994만 명의 27.4%다. 전 국민의 1/4 정도 되는 것이다.


그럼 집을 여러 채 가진 개인은 얼마나 될까? 1,367만 명이 1,496만 4,000호의 집을 갖고 있으니 얼핏 봐도 2주택 이상 보유자는 그다지 많지 않아 보인다.


1,367만 명의 주택 보유자 중 1주택자는 1,155만 1,000명으로 전체 주택보유자의 84.5% 정도다. 84.5%가 1주택자이고 나머지 15.5%가 2주택 이상 다주택자라는 말이다. 필자 혼자의 생각인지 모르겠으나 생각보다 1주택자가 많은 것 같다.



2주택 이상 보유자는 15.5% 정도다.


2주택자도 ‘투기수요’로 봐야 할까?


게다가 다주택도 다주택 나름이다. ‘갈아타기’ 위하여 한 채를 더 샀거나 팔려고 했다가 못 팔았을 수도 있고, 부모님께 상속이나 증여를 받았거나, 자녀 결혼 때문에 샀을 수도 있다. 이런저런 이유로 2주택 보유자까지는 투기세력으로 보는 것은 무리가 있다.


필자는 2주택까지는 1주택과 함께 실수요자라 생각한다. 집을 두 채 가진 2주택자는 166만 명으로 전체 주택 보유자의 12.1%를 차지하고 있다. 실수요자인 1주택자와 2주택자가 전체 주택 보유자의 96.6%다.


정부에서는 2주택자 이상을 투기수요로 보고 규제대상에 포함했는데 총 다주택자 중 2주택자는 78.3%나 된다. 다주택자 중 22.7%가 3주택 이상 소유한 진짜 다주택자다. 그렇게 보면 총 주택 소유 개인인 1,367만 명 중 3주택 이상 보유한 사람은 3.4%밖에 되지 않는다. 정부의 말대로라면 3주택 이상 보유한 사람들이 많을 것 같은데 그렇지만은 않다.


3.4%의 3주택 이상 보유자가 올해 기록적인 서울 집값 폭등의 주범이라고 볼 수 있을까? 의문이 든다. 3주택자도 막상 사연을 들어보면 이해가 되고, 사연이 있는 경우도 제법 많다.


하지만 아무리 그래도 5주택 이상 보유했다면 이건 투기라 해도 할 말이 없을 것이다. 투자 수요라고 볼 수밖에 없는 5주택 이상 보유자는 11만 5,000명으로 1%가 되지 않는다.


주택 소유 통계, 지역별로 보면 어떨까?


2주택 이상 양도세 중과를 시행한 정부의 논리대로면 집값이 급격히 오른 서울 25개 구 전체적으로 다주택자 비중이 높아야 하는데 현실은 그렇지 않다.


아래 표에서 보듯이 서울 강남구(22%), 서초구(20.9%) 다음으로 다주택자 비중이 높은 곳은 제주 서귀포시(20.6%)이고 강남, 서초, 종로, 용산을 제외하면 서울은 없다. 또한 다주택자 비중이 높은 충남 아산(19.9%), 경기 여주(19.7%), 충남 보령(19.7%) 등의 지역이 투기로 난리가 나고 집값이 폭등해야 하는데 그렇지는 않다.



강남구와 서초구에 다주택자가 많긴 하지만 나머지 서울 지역은 눈에 띄지 않는다.


가구당 주택 소유 통계는 어떨까?


구성원 중 한 명의 명의로 집을 소유하고 있는 경우가 많을 테니 개인별이 아니라 가구당 주택 소유를 살펴보는 것이 조금 더 보편타당할 수도 있다.


전국적으로 주택을 소유한 가구는 총 11만 가구로 전체 가구의 55.9%가 집을 보유하고 있다. 반면, 무주택 가구는 867만 4,000가구로 44.1%의 가구가 집이 없다. 개인별로는 1/4 정도가 집을 가지고 있었는데 가구로 보니 절반 이상의 가구가 집을 가지고 있다.


주택을 소유한 가구 중 1주택을 소유한 가구는 798만 9,000가구로 전체의 72.6%이고 2주택 보유 가구는 218만 2,000가구로 19.8%를 차지하고 있다. 2주택까지는 실수요라고 본다면 실수요 목적으로 주택을 보유한 가구는 전체 보유 가구의 92.4%나 된다. 반면, 3주택 이상 보유 가구는 7.6% 정도에 불과하다.

1~2주택 가구가 전체 가구의 92.4%다.


주택시장을 움직이는 것은 다주택자일까, 실수요자일까?


정부의 말처럼 투자자들이 몰려들어서 주택시장을 교란하고 왜곡시켜 가격이 상승할 수는 있다. 하지만 투자세력이 이익을 실현한 후 팔고 나가면 가격은 조정되면서 시장은 다시 안정을 찾는다. 그리고 개인별로 3%, 가구별로 7%의 3주택 이상 주택을 보유한 사람들 때문에 전체 100%의 시장이 급등하고 난리가 난다는 것은 이해하기 어렵다.


실수요자인 1주택자와 2주택자, 다수의 무주택자가 본격적으로 움직이거나 멈출 때 주택시장은 폭등하거나 폭락한다는 주장이 더 설득력이 있다. 결국 주택시장은 3주택 이상 다주택자가 아닌 1주택 또는 무주택자들의 움직임에 따라 전체 흐름이 결정된다.


실제로 다주택자들은 2014부터 2016년까지 서울 수도권 소형아파트를 많이 투자한 반면, 2017년부터는 그동안 투자를 주저했던 무주택 또는 1주택 실수요자들이 강남 등 인기 지역에 많이 유입되었고, 2018년에는 이런 실수요자들의 움직임이 더 활발해지면서 서울 아파트 가격이 올랐다고 보는 것이 타당하다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소






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