최근 부동산 시장에서 화두로 떠오르고 있는 빅데이터 활용은 투자자들만 하는 것이 아니었다. 부동산 이상거래를 잡아내는 관계당국에서도 효과적인 수단으로 쓰이고 있다.
지난 17일 국세청은 다양한 방법으로 부동산 거래 정보를 수집해 탈루혐의가 의심, 세무조사에 착수한 사례를 밝혔다. 국세청이 밝힌 다양한 방법으로는 부동산거래 탈루대응 대책반(TF)를 통해 등기부부본과 부동산거래관리시스템(RTMS), 양도소득세 신고 자료, 국토교통부·지방자치단체 등 관계기관 통보 탈세의심자료 등을 확보해 검증하는 과정을 거쳤다.
이번에 발표한 세무조사 대상은 ①자녀가 분양권을 취득한 후 부모가 중도금을 대납해 증여세를 탈루한 혐의자 ②분양권 매매 시 실제 거래한 금액보다 낮게 계약서를 작성(다운계약) 하거나 분양권을 양도하고도 무신고해 양도소득세를 탈루한 혐의자(전매제한 위반) ③특수관계자에게 분양권을 시세 대비 저가에 양도받아 증여세를 탈루한 혐의자 ④부동산 등 거래 과정에서 자녀의 채무를 부모가 대신 변제한 경우 ⑤부모 등으로부터 빌린 돈을 갚지 않고 면제받은 경우 ⑥실제 증여받았음에도 허위로 차입 계약을 한 경우 등을 선정했다.
■ 편법증여·다운거래… 세무조사 대상, 주요 케이스는
어머니 B의 사업체에서 근무하며 소득이 미미한 연소자 A가 고액의 프리미엄이 형성된 고가 아파트 분양권을 취득하고 중도금 및 잔금을 납입해 아파트를 취득한 경우, 이 과정에서 어머니가 억대의 분양권 매수대금과 잔여 분양대금을 대납해 편법증여 혐의를 갖고 있다.
* 특수관계자에게 시가에 비해 낮은 금액1)으로 양도한 경우, 시가로 양도소득세 재계산 하고 매수자에게는 저가 양수2)에 따른 증여세 부과
1) 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 상당액 이상인 경우
2) 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 30% 상당액 이상인 경우
다주택자인 아버지 A가 억대의 프리미엄이 형성된 아파트 분양권을 무주택자인 자녀 B에게 프리미엄 O천만 원에 양도. 양도일 전후 3개월 이내 동일 평형·동일 기준시가의 분양권 프리미엄이 ○억 원으로 거래된 사례가 다수 존재해 아버지 A는 특수관계자에게 저가에 양도하여 양도소득세를 과소 신고, 자녀 B는 저가양수에 따른 이익을 수증한 혐의이다.
소득이 적은 자녀 B는 ○○억 원에 이르는 상가 건물을 취득하면서 건물에 담보된 채무를 인수하고 채무를 상환했다. 하지만 자녀 B의 연령, 소득, 재산상태 등으로 볼 때 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려워 고액 자산가인 어머니 A가 대신상환한 혐의를 받고 있다. 자녀 B는 어머니 A가 대신 상환한 채무 및 이자를 증여받은 혐의에 대해 조사대상자로 선정됐다.
전매제한 아파트임에도 불구하고 분양권 당첨 즉시 매도자 A는 매수자 B에게 분양권을 매매, 분양권 거래 대금을 현금으로 수령했다.
이후 전매제한이 해제되었을 때 거래가 된 것처럼 ○천만 원으로 다운계약서를 작성하고 금융거래를 조작한 사실을 확인한 경우이다. 이때 매도자는 다운계약 대금을 입금 받아 지인 계좌를 이용해 매수인에게 반환했다.
국세청은 양도소득세를 추징하고 부동산거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산거래의신고 위반)으로 관계기관에 통보했다.
전문직에 종사하는 남편 A가 거액을 지인에게 빌려준 후 배우자 B의 계좌로 회수하는 방법으로 편법증여해 증여세 탈루, 배우자 B는 편법증여 받은 ○억 원으로 고가 아파트를 취득했고 남편 A는 대여금에서 발생한 이자 ○억 원에 대한 이자소득세 누락했다. 국세청은 B에게는 증여세, A에게는 소득세를 추징했다.
고액자산가의 자녀 B는 사회 초년생임에도 불구하고 투기과열지구의 고가 아파트를 취득, 이때 아버지와의 금전대차거래를 통해 차입한 자금으로 아파트를 취득했다고 자금조달계획서를 제출했다. 하지만 조사결과 아버지로부터 아파트 취득자금 ○억 원을 증여받고도 증여세를 탈루하기 위해 허위 차용증을 작성한 것으로 확인되었다. 국세청은 증여받은 부동산 취득자금에 대하여 증여세를 추징했다.
이 밖에 가족 간 부동산 거래의 절세 방법으로 손꼽히는 채무를 이용한 이전도 변칙 증여로 판단될 수 있다.
부동산 매매·증여 과정에서 해당 부동산에 담보된 부모의 채무를 자녀가 이전 받은 것처럼 신고하거나 부모의 부동산을 담보로 은행으로부터 자금을 차입했지만 실제로는 부모가 채무를 대신 갚은 사례가 대표적인 케이스이다.
또 부모로부터 자금을 빌린 후 채무를 면제받는 방식으로 증여세를 탈루한 혐의도 있다. 자금출처조사 시 아버지로부터 차입했다고 소명했지만 이후 부채 사후관리 과정에서 채무를 변제하지 않아 국세청은 부동산 취득자금을 편법 증여받은 혐의로 의심했다.
■ ‘자금흐름 면밀하게…’ 다운계약서 꼼짝 마라
국세청은 분양권을 자녀 등 타인 명의로 취득한 경우, 다운계약서를 작성한 경우, 특수 관계자간 허위로 차입계약을 한 경우에 대해 경고했다.
이 같은 거래는 정상거래로 위장하기 위해 계약서 내용과 금융거래 내역을 일치시켜 놓는 경우가 많은데 금융 추적조사로 계좌 간 거래 내역을 확인하고 금융정보분석원(FIU) 자료 등을 활용해 적발할 수 있다는 메시지를 던졌다.
특히 국세청의 조사망은 날로 촘촘해지고 있다. 국토교통부로부터 확보하는 부동산 거래신고 자료(RTMS)에 부동산 분양계약 내용이 포함되어 있어 당첨자 등 분양권 전매혐의자의 파악이 더욱 쉬워졌다.
또 올해 근저당권 자료를 전산 구축하면서 자체보유한 과세정보와 연계 분석을 통해 채무를 이용한 변칙적 탈루혐의자 선정과 해당 채무에 대한 사후관리를 보다 정밀하게 실시할 수 있게 됐다고 밝혔다.
