인천, 경기, 서울은 40%이상씩 거래 급감
오피스텔 매매시장 올해도 L자형 침체 지속되나
(주)직방(대표 안성우)이 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 매매 거래량을 집계한 결과 2만7,059건을 기록하는 등 2021년 6만3,010건에 달했던 수치가 2022년 4만3,558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감한 수준이다.
특히 지난해 오피스텔 시장은 아파트 거래시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월~10월간 매월 3만여건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래반등을 보였었으나 오피스텔 매매는 매달 2천여건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling)되는 모습이 확연하다.
본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 요 몇 년사이 거래패턴은 대부분 아파트와 괘를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만명을 넘어선 전세사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.
한편 지난 1월 10일 『주택공급 확대 및 건설경기 보완방안』이 발표되며 신축 오피스텔에 적용되는 건축'입지규제(세대수, 방설치 제안, 발코니 설치 등)완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고는 있다. ‘24년 1월~’25년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡이하, 수도권 6억원, 지방 3억원이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담(취득세‧양도세‧종부세 산정시 주택수 제외, 단, 취득세는 3년('24.1~'26.12) 동안 제외하고, 추후 연장 검토)에서 자유로워질 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.
하지만 신규 준공 물량이 아닌 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(‘24년 1월~’25년 12월간) 구입'임대등록(전용 60㎡이하, 수도권 6억원, 지방 3억원이하 매입임대)해야 세제혜택(세제산정시 주택수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 당분간 구축 오피스텔은 거래관망과 수요가뭄 해소에 한계가 있을 수 있겠다.
2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매거래 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4,549건에서 2023년 2,277건으로 50%나 거래가 줄었다. 동기 경기(-44%), 서울(-42%)은 40%이상씩 거래가 감소했고, 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%), 경남(-15%), 충남(-13%), 세종(-11%), 광주(-9%), 제주(-4%), 대전(-4%) 등지도 거래감소란 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매 거래가 늘었다.
지난해 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.
2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원미만이 약 97.2%로 대종을 이루고 있다. 이 중 1억원~2억원미만이 38.04%, 2억원~6억원미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원미만 가격대 거래가 22.25%(‘22년)에서 27.14%(‘23년)로 4.89%p 거래비중이 순증하며 비교적 저가의 급매물 거래비중의 증가가 눈에 띈다. 6억원초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(‘22년)에서 2.73%(‘23년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 모양새다.
당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구 증가 및 가구분화 현상이 지속되는 상황이고 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격 불안시 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다는 점에서 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있겠다.
