정부가 대출 옥죄기에 나서면서 분양 시장에서 차별화된 금융혜택을 제공하는 단지들이 선보이고 있다. DSR실행 이후 대출받기가 어려워짐에 따라 금융혜택을 제공해 내 집 마련에 나서는 수요자의 자금 부담을 낮춰 관심을 끌기 위함이다. 여기에 점진적 금리 인상 움직임까지 있어 중도금 부담을 낮춘 아파트의 관심은 더욱 높아지고 있다.
■ 新DTI 이어 DSR 3월 도입에 실수요자 대출 부담 증가…
지난해부터 정부가 대출 총량 줄이기에 돌입해 신규 대출을 규제하면서, 수요자들의 걱정이 깊어지고 있다. '가계부채 종합대책'을 발표해 아파트 중도금 대출 보증한도를 낮추고, 신 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적 상환능력 비율)을 적용하는 등 총체적 압박에 나서고 있기 때문이다. 이미 지난 1월부터 신축 아파트 중도금 대출 보증한도는 기존 6억 원에서 5억 원(수도권 ∙ 광역시 ∙ 세종)으로 줄었고, 보증기관의 보증 비율은 90%에서 80%로 감소했다. 9억 원이 넘는 아파트는 사실상 중도금 대출이 막혔다. 이에 은행들은 대출금리를 올리거나 대출을 거부하는 추세다.
지난 3월 26일부터 DSR이 시범적으로 적용되면서 수요자들의 걱정이 더욱 늘고 있다. 중도금 대출이 어려워지는 상황에서 개인의 대출 총량을 평가한다는 것이 부담으로 작용하기 때문이다. DSR은 채무자가 실제로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출 가능 여부를 결정하기 때문에 절차는 더욱 까다로워지고 대출 가능금액은 줄어들 전망이다.
DSR의 기본 계산식은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연소득이 5,000만 원인 A 씨가 주택담보대출로 연간 원리금 상환액이 2,500만 원을 내야 한다면 DSR이 50%가 된다. 하지만 이미 마이너스통장(5,000만 원)이 있고 자동차 할부금을 매달 80만 원씩 내고 있는 상황이라면 연간 원리금 상환액이 2,500만 원에 마이너스통장 500만 원, 자동차 할부금 860만 원이 더해져 총 3,860만 원이 되기 때문에 DSR이 77%가 된다. 만약에 은행권이 고 DSR 적용 기준을 70%로 정한다면 A 씨는 추가 대출이 거절될 수 있다. 도입 초기 6개월간 시범 운영을 통해 오는 10월부터 실제 대출이 제한되는 고(高) DSR 비율이 정해질 전망이다.
■ 중도금 없는 금융혜택 제공 단지, 내 집 마련 수요자 관심 둘만
신규 분양 시 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 계약 조건이 정해지기 때문에 중도금 대출이 어려워지고 신규 대출에 대한 문턱이 높아지는 것은 수요자들에게 부담으로 작용할 수밖에 없다.
높아진 대출 문턱에 시름하는 수요자들을 위해 최근 분양단지들은 차별화된 금융혜택을 제공하고 있다. 중도금 무이자 대출은 기본이고, 대출 총량을 관리하기 위해 중도금 비중을 없애거나 최소화하면서 입주 시까지 별도의 금융비용이 들지 않도록 하는 단지들도 속속 공급되고 있다.
효성은 평택 소사벌지구에 분양 중인 테라스하우스의 중도금 비율을 5%로 낮췄다. 계약금(10%)을 제외한 나머지 비용은 입주 시점에 내면 된다. 분양가의 15%만 가지고 있어도 분양받을 수 있고 중도금 비율이 낮아져 이자 부담이 줄어 수요층의 관심이 높다.
중도금 무이자 조건으로 분양 중인 단지도 있다. 경기 남양주시 ‘두산위브 트레지움’은 중도금 무이자 조건을 내걸었다. 인천 서운구역 주택 재개발 정비사업으로 공급 중인 ‘계양 효성해링턴 플레이스’는 중도금은 60%로 전액 무이자 혜택이 제공된다. ‘김포한강신도시 동일스위트’도 중도금 무이자 혜택을 제공 중이다.
■ 중도금 무이자 혜택 단지, 주변시세와 입지 꼼꼼히 따져봐야
중도금 혜택을 주는 분양단지 중 분양가가 주변 시세보다 비싸게 책정된 경우도 있다. 아파트 분양원가 항목이 정확히 공개되지 않아 건설사들이 분양가에 중도금 이자비용을 포함했는지 알기 어렵기 때문이다. 청약을 할 때 주변 시세와 입지 등을 따져보고 분양을 받는 것이 더욱 중요하다.
