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강남 재건축 마지막 탈출구는?

카페인커뮤니케이션 입력 2018.07.24 16:35 수정 2018.07.24 16:36
조회 155추천 0

 

 

 

재건축 초과이익 환수제로 재건축 사업성이 사라지자 강남권 재건축 추진 단지들이 1 대 1 재건축을 해법으로 들고 나서고 있습니다. 약 4000여 가구에 이르는 강남구 압구정 특별계획 3구역이 올해 2월 1 대 1 재건축을 추진하겠다고 밝히면서 이어서 강남구 대치동 은마아파트도 최근 일부 소유자들이 1 대 1 재건축 추진 모임을 출범했습니다.

 

정부가 강남 재건축 과열을 잡는 상황에서 1 대 1 재건축은 꺼져가는 재건축 불씨를 되살릴 대안이 될 수 있을까요?

 

 

 

 

은마아파트 재건축 추진 위원회 일부는 1 대 1 재건축 추진을 위한 은마아파트 소유자 협의회를 최근 구성했습니다. 서울시가 잇따라 은마아파트 재건축 계획안을 받아들이지 않자 사업 추진을 위해서 1 대 1 재건축이라는 카드를 꺼내 든 것입니다. 은마아파트는 국제현상설계 공모를 통해 49층 계획안을 내세웠지만, 서울시 퇴짜를 맞았고, 서울시 35층에 따라 35층 계획안으로 바꾼 후에도 4번 연속 심의가 거부되었습니다. 

 

1 대 1 재건축의 경우 일반분양 물량이 거의 없어 조합원 수만큼 아파트를 짓습니다. 일반분양으로 얻는 수익이 거의 없지만. 일반 재건축보다 규제가 덜 적용되기 때문에 사업 속도를 높일 수 있는 장점이 있습니다. 1 대 1 재건축은 기존 조합원이 사는 아파트 면적을 줄여서 중소형 평형을 늘리는 법을 따르지 않아도 됩니다.  도시 및 주거환경 정비법 기행렬 제9조 1항 3호에 따르자면 재건축을 할 경우 국민주택 규모의 주택이 전체 건립 가구의 60% 이하여야 합니다.

 

하지만 재건축 조합원에게 분양을 하는 주택이 기존 주택의 전용면적보다 작거나 30% 범위에서 그 규모를 확대하면 이 규정에서 제외됩니다. 조합원 이외 사람에게 분양하는 주택이 모두 전용면적 85㎡ 이하로 건설되는 경우도 마찬가지입니다.

 

 

 

 

현재 사는 집보다 좁은 곳으로 가길 원하지 않는 거주자들에게 환영을 받을 만한 정책인 셈이지요. 특히나 압구정 현대아파트 같은 경우 대부분 대형 면적이라 1 대 1 재건축을 원하는 가구가 많을 것으로 부동산 업계는 보고 있습니다.

 

임대주택을 꼭 지을 필요도 없습니다. 도정법 제54조에 따르자면 재건축 단지는 용적률 인센티브를 받을 경우 늘어난 용적률의 절반에 해당하는 임대주택을 지어야 하는 규정이 있습니다. 그러나 용적률 인센티브를 받지 않는다면 이와 상관이 없습니다. 용산구 이촌동 '래미안 첼리 투스'와 서초구 잠원동 '아크로 리버뷰'가 이런 식으로 사업을 추진했습니다. 은마아파트도 1 대 1 재건축 사업을 통해 임대가구를 짓지 않는 재건축을 구상하고 있습니다.

 

압구정 3구역과 은마아파트의 같은 경우 조금은 다른 방식으로 사업이 전개될 것으로 보입니다. 압구정은 대형 평수가 많기 때문에 기존 주택 면적을 유지하려는 거주자가 많다면 1 대 1 재건축에 주민들이 동의할 가능성이 큽니다. 하지만 주택면적을 줄이거나 1+1로 두 채를 받길 원하는 거주자가 많다면 얘기는 달라집니다.

 

 

 

 

은마아파트 같은 경우 임대가구가 없는 아파트 단지를 구상하고 있습니다. 용적률 인센티브를 고려하지 않겠다는 것이지요. 조합원의 토지 지분은 늘어났지만, 분담금 수준이 관건입니다.

 

초과이익 환수제 때문에 분양수익이 줄어든다는 것은 이득이지만, 개발 수익이 줄어 조합원 분담금이 늘어날 수 있다는 양면이 존재하지만 앞으로도 계속 재건축 제도가 변경되지 않고 정책 일관성이 유지된다는 전제라면 1 대 1 재건축은 괜찮은 방법이 될 수도 있다고 봅니다.

 

압구정동은 지구단위계획을 앞두고 있는 사업 초기 단계이고, 은마아파트는 국제현상설계공모 등에 비용을 쓰면서 소유주들의 추진력을 이끌어내기 어려운 상황일 수 있어도 아파트 모두 1 대 1 재건축을 추진하는 게 쉽지만은 않을 것으로 보입니다. 이상 카페인커뮤니케이션 이였습니다.

 

 

 

 

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