빠숑의 입지 분석 레시피 #82
관악구의 아파트 평당 매매 시세는 2019년 4월 현재 기준으로 1,786만 원입니다. 동별로 보면 봉천동 1,924만 원, 남현동 1,903만 원, 신림동 1,602만 원입니다. 랜드마크, 교통, 동별 특징 등 관악구 부동산 입지를 키워드별로 살펴보겠습니다.
직방에서 본 관악구 아파트 평당 매매 시세입니다.
관악구 하면 서울대학교와 신림동 고시촌을 떠올리는 분이 많을 겁니다. 하지만 이 두 시설은 최근 많은 변화를 겪고 있습니다.
우선 신림동 고시촌은 로스쿨이 생기고 나서부터 어려움을 겪고 있습니다. 기존에는 신림동 고시촌을 중심으로 일대 부동산 시장이 형성되었고, 서울대학교 학생보다 많은 사람이 외부에서 모여들었다면, 지금은 주거시설이든 상업시설이든 어려움을 겪고 있습니다.
관악구 경제에 많은 영향을 주는 서울대학교는 이제 국립학교가 아닌 법인이 되었습니다. 시흥 배곶신도시에 서울대학교 캠퍼스를 건설하고 있습니다. 물론 대한민국 1등 대학교의 위상과 관악구 내 영향력은 그대로일 겁니다. 새로 건설하는 캠퍼스는 일부 연구소 기능만 갖고 가고, 병원과 국제화 기능이 추가되는 것이기 때문에 서울대가 확장한 것이라 볼 수 있기 때문입니다.
서울대 정문은 관악구의 랜드마크라 할 수 있습니다.
관악구를 논할 때 서울도시철도 2호선을 빼놓고는 얘기할 수 없습니다. 특히 신림역은 하루 평균 14만 명이 이용하며, 환승역이 아닌 단일역 중에서는 수도권 전체에서 이용객이 가장 많은 역입니다.
최근에는 서울대입구역 또한 인근 샤로수길 상권이 엄청나게 커지면서 지하철에서 내리면 사람 머리만 보일 정도로 유동인구가 많아졌습니다. 평일 오전이나 오후에 역 주변 지역은 엄청난 유동인구에 놀랄 정도입니다. 물론 2호선역 주변은 대체로 유동인구가 다 많습니다. 강남역, 홍대입구역, 구로디지털 단지역, 서울대입구역도 그렇고 사당역도 그렇습니다.
신림, 봉천, 서울대입구까지 관악구는 2호선이 지나는 곳입니다.
직방에서 본 관악드림타운의 거주민 리뷰입니다.
관악구의 행정구역에는 신림동, 봉천동, 남현동이 있는데 대부분 산 지형입니다. 봉천동하면 달동네가 떠오르는 것도 이 때문입니다. 이렇게 평지가 거의 없는데도 이 지역에 왜 사람들이 많이 사는 베드타운이 형성되었을까요?
땅값이 쌌고, 강남 출퇴근 노선인 2호선이 있어서입니다. 2호선 라인에는 아파트 단지가 많습니다. 그 일대가 강남 개발 후 강남권 직장인 수요의 배후 주거지 역할을 하며 성장했기 때문입니다.
경전철
관악구에는 향후 총 세 개의 경전철이 추진되고 있습니다. 신림선(현재 공사 중), 난곡선(계획 단계), 서부선(계획 단계)입니다.
특히 관악구 중에서도 가장 취약한 교통환경을 가진 신림동은 신림선, 난곡선, 서부선이 모두 개통되고 나면 지역의 위상이 달라질 것입니다.
경전철의 취지가 낙후된 지역, 전철이 안 들어가는 지역에 전철을 공급하는 것입니다. 전철망이 들어오면 주거시설이 정비되고 상권도 살아납니다. 즉, 전반적으로 부동산의 가치가 상승합니다.
신림선 경전철 노선도입니다.
서부선 경전철 노선도입니다.
다음으로 신림선과 연결될 서부선이 추진될 것입니다. 은평구부터 시작해서 여의도를 지나가기 때문에 이 노선 역시 일자리 노선입니다.
반면 난곡선은 보라매에서 난곡까지 가는 지선이어서 개통 이후에 신림선이나 서부선만큼의 큰 부가가치를 기대하기 어렵습니다. 지역 복지 차원으로 진행되고 있다고 보시면 됩니다. 일단 신림선 활용도가 높다면, 이후 노선의 공사도 더 빨리 진행될 수 있겠지요.
신림뉴타운
교통망 확대의 영향을 받는 지역 중 신림뉴타운을 주목해 볼 필요가 있습니다. 신림뉴타운은 뉴타운으로 지정된지 이미 10년이 훌쩍 넘었습니다. 최근 경전철 기대감이 높아지며 재개발 사업에 가속도가 붙고 있습니다.
신림뉴타운은 3개 구역으로 나누어져있습니다.
현재까지는 신림뉴타운까지 연결되는 대중교통이 버스 밖에 없습니다. 현재 경전철 신림선 공사를 하고 있는데, 바로 신림뉴타운 입구에 신설역이 생깁니다. 경전철 신림선은 2022년 준공 예정인데, 신림뉴타운도 3～4년안에 착공할 것으로 예상됩니다.
봉천동과 남현동은 2호선이 관통하고 있기 때문에 교통환경은 양호합니다. 결국 신림동의 미래가치는 경전철이 개통된 이후를 생각해야 합니다. 그 전까지는 아무리 좋은 아파트 단지를 만든다고 하더라도 교육환경, 상권, 교통이 좋지 않기 때문에 사람들이 유입될 여지가 적습니다. 신림선의 역할이 그만큼 중요한 것이죠.
동별 특징
신림동의 관건은 역시 교통입니다. 앞서 말한 경전철뿐 아니라 도로망 또한 재정비가 필요합니다. 강남순환도시고속도로가 2016년 개통되었습니다. 또한 신림-봉천 터널이 2021년 개통 예정입니다. 이게 개통되면 시흥 IC에서 바로 관악 쪽으로 연결됩니다. 가산디지털단지와 구로디지털단지가 연결되는 게 남부순환로 밖에 없었는데 하나 더 생겨 숨통이 트일 것입니다. 이 두 가지 도로만 개통되어도 신림동의 교통환경을 크게 편리하게 해 줄 것입니다.
남현동은 의외로 지명 자체를 잘 모르는 분들이 많습니다. 사당역 근처에도 관악산 등산로가 있는데 그 앞에 고즈넉한 분위기의 낮은 아파트들이 꽤 있습니다. 그곳이 남현동입니다. 강남으로 출퇴근하는 직장인이 많이 살고 있습니다. 홈플러스라는 대형 쇼핑시설도 있고, 먹자골목도 있습니다. 남현동은 교통이 편리하고 상가가 가까워 살기가 좋다고 합니다. 그래서 관악구에서 가장 선호 받는 입지입니다. 시세 또한 봉천동과 비슷한 수준입니다.
봉천동에는 롯데백화점이 있습니다. 롯데백화점 주변 지역에는 빌라가 밀집해 있습니다. 도림천이 있어 정비가 잘 되어 있기에 사람들의 주거 만족도가 높습니다. 빌라 위주 지역이지만 평지이고, 구획 정리가 잘 되어 있습니다. 도로도 잘 형성되어 있고, 주차문제도 깔끔하여 아이들도 안전하게 활동할 수 있는 곳입니다. 전반적으로 쾌적한 환경이죠.
그런데 롯데 백화점은 상권으로서 위치가 좀 애매합니다. 롯데백화점은 편리한 교통망과 업무시설이 주변에 있어야 서로 시너지가 납니다. 아울러 백화점 주변은 고급 상권이 함께 들어와야 집객 효과가 나는데 그것이 다소 부족한 환경이라는 것입니다.
1인 가구
관악구는 임대 비율이 매우 높습니다. 1인 가구 비율이 높기 때문입니다.
직방에서 본 관악구의 가구 구성 비율입니다. 1인 가구 비율이 높습니다.
이는 서울대학교의 영향입니다. 서울대학교처럼 좋은 학교를 나온 사람은 일자리 또한 서울일 가능성이 높습니다. 결혼하면 다른 곳으로 갈 수 있지만, 결혼을 하지 않은 1인 가구나 친구와 함께 사는 졸업생은 통상적으로 학교 주변에 살게 됩니다. 강남이나 여의도에 직장이 있을 확률도 높습니다. 이 두 지역 모두 관악구에서 출퇴근하기 편하니 계속 관악구에서 사는 것입니다.
이러한 주거지 선택 이유는 관악구의 호재가 됩니다. 서울대가 이전하지 않는 이상 임대 수요는 꾸준할 것이기 때문입니다.
투자 전망
현재 관악구는 새 아파트가 필요합니다. 그동안 공급이 거의 없었기 때문에 실거주자가 살만한 아파트는 대부분 낡았습니다. 대단지 아파트를 제외하면 선호도가 높은 단지가 거의 없습니다.
이렇게 낙후된 주거지역이 많은 곳에서는 새 주거시설이 들어오면 인기가 많을 수밖에 없습니다. 향후 관악구 지역에서 분양하는 신규 아파트에 주목해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 또한 관악구에 분양하는 신규아파트 분양가는 높을 수가 없습니다. 기존 아파트 시세가 높지 않기 때문입니다.
관악구, 영등포구, 동작구 일대의 분양 예정 단지입니다.
아파트뿐 아니라 초역세권이면 신규 다세대 빌라라 하더라도 절대 수요가 있습니다. 낙성대 쪽에도 자취하는 사람이 매우 많습니다. 원룸이 잘 되어 있고, 1인 가구를 위한 상권도 좋습니다. 세탁소, 편의점 등이 잘 되는 상권이기에 상가에 관심 있는 분들은 이러한 조건들에 부합하는 상가를 공급하면 좋습니다.
관악구는 임대사업을 할 때 가성비가 굉장히 좋습니다. 서초 재건축 이주 수요를 받을 수 있는 곳이 동작구와 이곳인데 동작구는 비싸기도 하고, 공급이 많지 않아 관악구로 넘어오는 경우도 많을 것입니다.
이 점이 관악구의 투자 포인트가 될 수 있습니다. 서울 25개 구 중에서 임대수익률 1, 2위를 다툴 만큼 오피스텔 수요와 다세대 빌라, 그리고 쉐어하우스 수요까지 모두 많습니다. 이곳은 일자리가 들어올 여지가 없기 때문에 배후 역할을 제대로 하는 입지나 상품을 관심 있게 봐야 합니다.
관악구는 지금보다 입지 조건이 더 나빠질 수는 없습니다. 경전철이 들어오고, 터널도 뚫리고, 도로 환경도 더 개선될 것입니다. 신림뉴타운까지 추진되면, 양질의 대규모 주거시설이 대규모로 공급될 것입니다.
상권도 더 큰 규모로 개발될 여지가 있습니다. 강남권 바로 옆에 있기 때문에 혜택이 많은 지역입니다. 앞으로는 여의도 출퇴근도 편리해지고 마곡지구로도 갈 수 있습니다.
총정리
지금까지 살펴본 관악구 입지, 간단하게 세 마디로 정리해 보겠습니다.
첫째, 관악구는 강남과 여의도로 출퇴근이 가능하다는 이유만으로도 좋은 입지입니다.
둘째, 주거든 상가든 임대사업을 하는 분들은 관악구를 적극적으로 고려해 봐도 좋습니다.
셋째, 신림선은 관악구의 위상을 한 단계 더 높여 줄 것입니다.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
