▣ 김포도시철도 개통되면 김포 집값 얼마나 오를까?
2013년 미분양 아파트가 4,491가구까지 쌓이면서 ‘미분양의 무덤’이라고까지 불렸던 김포는 현재 미분양 물량이 자취를 감췄다. 2008년 글로벌 위기 이후 8% 가까이 빠졌던 아파트값도 과거 고점 회복을 넘어 최고가를 경신하고 있다. 내년에는 김포도시철도가 개통을 앞두고 있어 기대감을 더 높이고 있다.
▣ 김포도시철도 개통으로 서울까지 30분, 기대감 높아
서울 지하철5호선 연장과 지하철9호선 연장 등 그 동안 사업방식 논란으로 우여곡절을 겪은 김포도시철도가 2018년 11월에 개통을 앞두고 있다. 김포도시철도는 김포한강신도시 광역교통대책의 일환으로 건설되는 경전철이다. 차량의 색을 따 별칭은 ‘골드라인’으로 불리고 있다. 김포한강신도시(양촌역)~김포공항역 23.67km 연결하며 총 10개 역사가 조성된다. 이중 절반 정도의 역사가 한강신도시를 관통하게 된다. 김포도시철도가 개통되면 양촌역에서 김포공항역까지 28분 정도 소요될 예정이며 출퇴근시에는 3분, 기타 7분 간격으로 운행된다. 김포공항역에서 지하철 5호선ㆍ9호선, 공항철도역을 환승할 수 있다. 김포한강신도시에서 강남과 여의도, 인천 공항 등 접근성이 크게 개선될 전망이어서 기대감이 높다.
▣ 미분양 무덤’이란 오명은 이제 옛말, 아파트값도 꾸준히 올라
과거 아파트 미분양으로 골머리를 앓았던 김포시 부동산시장에 훈풍이 이어지고 있다. 정부의 규제 대상지역에서 비켜나면서 미분양 아파트가 자취를 감췄고 아파트값도 꾸준한 상승세를 이어가고 있다.
김포시의 아파트 미분양 물량은 2012년말 경 3,500가구를 넘어섰고 한때 4,491가구(2013년 7월 기준)까지 쌓이기도 했다. 주택경기 불황에 아파트 분양도 꾸준해 미분양 해소도 쉽지 않았다. 2016 초반까지 2,700여 가구가 미분양으로 남아 있기도 했다. 하지만 내년 김포도시철도 개통을 앞둔데다 조정대상지역, 투기과열지구 등 정부의 규제 대상지역에서 빠지면서 최근 미분양 가구수가 제로(0)로 줄었다.
아파트값도 꾸준히 올랐다. 김포시는 2008년말 기준 아파트 매매가격이 3.3㎡당 807만원을 기록하기도 했으나 글로벌 금융위기와 미분양이 늘면서 2012년 말 3.3㎡당 746만원까지 하락했다. 하지만 최근 주택 수요가 꾸준히 유입되면서 최근 김포시 아파트값은 3.3㎡당 900만원 돌파했다.
▣ 인구 유입도 크게 늘어, 김포시 인구 강서구에서 가장 많이 유입
김포시는 새아파트 입주가 꾸준히 이어지면서 인구가 가파르게 증가하고 있다. 통계청 자료에 따르면 2016년 김포시의 인구는 36만3,443명으로 2010년 28만7,432명보다 26%가 증가해 7만6,011명이 늘었다.
특히 서울에서의 인구 유입이 가장 많았다. 2016년 기준 김포시의 순이동자수(전입-전출)는 1만1,066명으로 이중 서울 7,600명으로 절반 이상을 차지했고 인천에서 2,636명이 유입되어 뒤를 이었다. 자치구별로는 인접한 서울 강서구에서 인구 유입(2,672명)이 가장 많았고 ▲인천 서구(1,209명) ▲인천 계양구(963명) ▲서울 양천구(930명) ▲경기 부천시(883명) ▲서울 구로구 (535명)순으로 인구가 유입 됐다. 서울 강서구의 인구 유입은 김포시 내에서 순 이동한 1,237명에 비해 2배 이상 높은 수준이기도 하다.
서울에서의 김포시 유입인구는 강서구 이외에도 주변 지역인 양천구와 구로구 등 서울 서부권에서의 이동도 비교적 많았다. 김포도시철도 개통을 앞두고 있어 서울 접근성이 좋아지는데다 새아파트 입주가 꾸준히 이어지고 있어 김포시 주변 지역에서 주거 수요가 이동했을 것으로 예상되고 있다. 이와 함께 상대적으로 낮은 김포시의 집값도 인구 유입의 원인으로 풀이되고 있다. 인근 강서구 호당 평균 아파트 전셋값은 3억5,795만원으로 김포시 호당 평균 아파트 매매가격(3억1,267만원) 보다 높은 수준이다. 구로구와 양천구 아파트 전셋값 역시 김포시 아파트 매매가격 보다 높다.
▣ 대규모 아파트 입주물량과 정부의 정책 변수 등 고려한 투자 필요해
김포시 아파트값은 미분양 아파트 감소와 교통망 호재, 조정대상지역 등 정부의 규제에서 벗어난 덕에 오름세가 계속되고 있다. 더욱이 내년 말 김포도시철도 개통을 앞두고 있어 그에 따른 기대감도 당분간 이어질 것으로 예상된다.
하지만 투자에 앞서 몇 가지 고려해야 할 사항도 있다. 우선 최근 4년간 아파트값 상승에 따른 피로감과 물량 증가에 대한 부담이 나타날 수 있다. 특히 김포시는 올해 1만1,495가구가 공급되고 내년에는 이보다 많은 1만4,197가구 입주를 앞두고 있다. 김포도시철도 개통 호재가 가격에 선반영 되어 있을 가능성도 배제할 수 없다. 최근 개통된 지하철 주변의 주택 가격 변화를 보면 매매 보다는 전셋값이 크게 상승하는 경우가 많다. 또 정부의 규제도 지켜봐야 한다. 김포시의 경우 조정대상지역이나 투기과열지구 등에서 벗어나 있지만 부동산 시장의 열기가 계속될 경우 추가 규제가 나타날 수 있기 때문이다. 여기에 신총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력심사(DSR) 등 금융규제가 강화되고 있어 대출 받기가 점점 더 어려워지는 점도 고려해야 한다.
