부동산

2015년 이후 주택시장에서 나타나고 있는 가장 큰 두 가지 현상은 과거에 비해 높아진 신축 선호와 직주근접에 대한 선호라고 할 수 있다.

새집을 좋아하는 것은 과거에도 그랬지만 최근의 신축 선호는 그 강도에 있어 과거의 수준을 훌쩍 뛰어넘고 있다는 점에서 개인적으로 흥미를 가지고 지켜보고 있다. 과거의 사례를 놓고 보면 신도시는 처음 입주 후 8~10년, 개별 단지는 입주 후 4~6년 정도가 1차 전성기라 할 수 있는데 최근 입주한 단지들은 앞으로 어떤 변화를 보일지 궁금하다.

또 다른 선호 조건인 직주근접은 교통의 편리함을 넘어 직장과 더 가까운 곳에 집을 마련해 통근 시간 자체를 획기적으로 단축하는 개념이다. 수도권은 평균적으로 하루 1시간 30분 이상의 시간을 통근에 사용하는 경우가 많은데 만약 걸어서 직장까지 5~10분 만에 출근할 수 있다면 삶이 얼마나 달라질까? 생각만 해도 즐거워진다.

서울의 주요 기업은 크게 3곳에 자리를 잡고 있다. 도심(광화문, 종각, 을지로 일대), 금융업을 중심으로 한 여의도, 그리고 90년대 이후 본격적으로 성장한 강남이다.

여의도와 강남은 처음부터 계획적으로 조성됐으며, 최초 개발 이후 오랫동안 기업들의 입주보다는 신규주택의 분양을 통해 인구의 유입이 발생했다. 시간이 흐름에 따라 기업들도 이곳에 자리를 잡게 되면서 강남과 여의도는 일정 부분 집과 일자리가 함께 있는 공간으로 변화했다. 강남과 여의도의 주택가격이 매우 높게 형성되어 있는 이유 가운데 하나가 이러한 직주근접이다. 

많은 기업이 빠져나갔지만 사대문을 중심을 한 도심 지역은 여전히 대기업 본사를 포함한 주요 업무 지구 역할을 수행하고 있다. 그러나 오랫동안 도심권의 신규주택, 특히 아파트의 공급은 거의 이루어지지 않았고, 공급이 없음으로 인해 수요도 발생하지 않았다. 

서울은 재개발을 통해서만 신규주택 공급이 가능한데 도심권의 경우 각종 음식점 및 판매시설 등 상업활동이 광범위하게 이루어졌으며, 소규모 주택임대사업으로 생계를 영위하는 계층이 많이 존재하고 있어 다른 지역에 비해 재개발 진행이 느릴 수밖에 없었다. 

도심 지역에서도 특히 서울역 주변 지역은 낙후된 주택으로 악명이 높은 곳이었다. 많은 사람이 오가는 철도역의 특성으로 인해 어느 나라나 주요 역 주변 지역은 번잡하고 지저분한 인상을 준다. 여기에 오랫동안 영업을 해 오던 유흥시설들까지 존재함으로써 서울역 주변은 철도 이용을 위해 잠깐 들르는 곳이지 살 곳으로는 생각되지 않았다.

서울역 광장이 있는 동측은 그나마 대우그룹 본사, 지금의 서울스퀘어를 비롯한 고층 건축물이 지속적으로 들어서면서 업무지역으로 자리를 잡아갔지만, 반대쪽 서부역 지역은 노후한 주거지만 즐비하게 늘어선 낙후된 곳이라는 이미지가 매우 강했다. (서울역 서쪽, 지금은 경의선과 공항철도가 다니고 있는 지역을 가리켜 오랫동안 ‘서부역’이라고 했는데 서부역은 서울역에 도착하는 화물을 처리하는 별도의 역사를 가리키는 명칭이었다) 철길을 따라 북에서 남으로 이어지는 중림동, 서계동, 청파동, 그리고 급경사 고갯길을 통해 공덕동과 연결되는 만리동 지역은 낙후된 주거지역의 대명사였다.

이 지역에 주거를 마련해보고자 사람들이 관심을 기울인 시기는 2012년이었다. 세종시 건설에 따라 장거리 출퇴근을 하게 된 공무원 가운데 일부는 KTX 시발역인 서울역 주변에서 집을 마련하면 편할 것 같다는 생각으로 이 지역을 방문했다. 주상복합을 제외하고 당시 이 지역에서 입주할 수 있던 아파트는 중림삼성사이버빌리지아파트가 유일했는데 대부분의 사람은 도보 이용의 한계, 그리고 서부역 주변의 지저분한 환경을 목격하고 입주를 포기했다.

이후 복잡하고 지저분하고 낙후된 지역이라는 이미지는 계속 유지되었다. 이에 따라 2014년 분양한 서울역센트럴자이의 경우 미분양 상황을 겪게 되었고, 대부분의 사람들에게 ‘역시 서울역 주변은 안돼’라는 평가를 받았다.

서울역센트럴자이 이외에 비교적 소규모 단지였던 인접한 서울역한라비발디센트럴 아파트 역시 비슷한 가격 곡선을 그리게 되었으며, 2001년 입주인 탓에 구축으로 분류되던 중림삼성사이버빌리지까지 뒤늦게 높은 상승률을 기록했다.

만리동의 이러한 변화에 비해 인접한 서계동과 청파동은 외형상 큰 변화가 없이 예전의 상태를 유지하고 있다. 청파 1구역의 경우 지난 2004년 정비 예정 구역으로 지정되었고 2010년 조합설립 공람공고까지 마쳤지만 그 이후 사업 진행은 중단된 상태였다. 그리고 2019년 정비계획구역 해제가 예상된 상태에서 뒤늦게 주민들의 노력으로 조합설립승인을 받으면서 재개발 사업을 진행할 수 있게 됐다. 서울역 바로 뒤편인 서계동은 지난 2018년 재개발이 아닌 도시재생지역으로 진행되는 것으로 결정됐다.

서울역 광장 맞은편의 후암동 역시 변화를 준비 중이다. 2006년 후암제1구역이 정비 예정 구역으로 지정됐으며, 2015년 용산지구 단위계획 변경 시 후암특별계획구역으로 지정돼 3개 특별구역으로 나뉘어 사업을 진행하고 있다. 남산과 인접한 관계로 층수 제한이 있지만 건폐율을 조정하여 적정 용적률을 확보한다면 사업성에는 문제가 없을 것으로 보인다. 사업이 진행돼 신규주택단지가 들어서면 남산을 배경으로 서울역을 도보로 이용할 수 있는 이 지역에 대한 선호는 매우 높을 것이다. 

서울역 주변 지역은 교통과 직주근접의 장점이 부각되면서 점점 많은 관심의 대상이 되고 있지만 한계도 분명하다. 오래된 주거지역인 관계로 교육 여건에 대한 개선 및 정비가 아직까지 부족한 상황이며, 많은 교통량으로 인한 혼잡과 소음, 먼지 등의 피해는 어쩔 수 없다. 또한 구릉 지역에 위치해 서울역과의 물리적 거리는 가깝지만 실제 도보로 이동하는 데는 어려움이 있고, 노숙인 문제 역시 상존하고 있다. 

그러나 서울역북부역세권개발사업 본격화를 포함한 개발과 변화가 예정되어 있기 때문에 주거환경은 지속적으로 개선될 것이며, 장기적으로는 공덕에서 서울역을 거쳐 교남동에 이르는 새로운 대규모 주거지역으로 변모할 것이다. 눈에 보이는 당장의 복잡함과 지저분함에 매몰되지 않고 미래의 가치를 찾기 위해 노력하면 제2의 서울역센트럴자이를 잡을 수 있지 않을까?

글. 하얀그림자

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