9월 중순 이후 자취를 감춘 서울 대신 과천이 가을 분양시장의 독보적인 주인공 자리를 꿰찰 예정이다. 최근 대우건설 컨소시엄(대우건설, 태영건설, 금호산업)은 경기도 과천시 과천지식정보타운 3개 블록(S1, S4, S5블록)을 10월에 동시분양 형태로 진행할 것을 밝혔다.
과천지식정보타운은 서울과 접한 준강남급 공공택지, 고가주택이 형성되어 있는 과천 도심과 연결된 자리, 로또급 저렴한 분양가 등 추후 아파트값이 수직상승 할 이유가 많은 곳이다.
기공급된 단지의 분양가를 보면 과천 도심 아파트의 전셋값도 안되는 금액으로 무주택자의 희망 단지로 손꼽히는 곳이다. 이 같은 이유로 ‘제이드 자이’는 1순위 평균 경쟁률 135.06대 1(청약자 4만 7,270명), ‘과천 푸르지오 벨라르테’는 193.64대 1(청약자 2만 5,560명)의 경쟁률을 기록했다.
특히 입주자 모집공고가 나와야 확실해지겠지만 대우건설 측은 동시분양이라 하더라도 당첨자 발표날이 달라 중복청약을 가능하게 할 계획으로 밝혔으며 민간분양이지만 생애최초 특별공급이 들어갈 예정이어서 기록적인 청약경쟁률 수치는 예고되어 있다.
■ ‘말해 뭐해’ 동시분양 3곳 입지를 보니
분양을 준비중인 3개 사업지는 S1블록 ‘과천 푸르지오 오르투스’, S4블록 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’, S5블록 ‘과천 르센토 데시앙’이다.
과천지식정보타운 북측에 위치하는 S1블록 ‘과천 푸르지오 오르투스’는 지하 3층~지상 29층, 4개동이다. 중소형 면적이 주를 이루며 면적별로 74A㎡ 183가구, 74B㎡ 56가구, 74C㎡ 77가구, 84A㎡ 96가구, 84B㎡ 23가구 등 총 435가구다. 전용 84㎡ 이하로 배정되어 가점제로 당첨자를 가른다. 입지는 이번에 분양하는 3곳 중 택지지구 중심부와는 다소 떨어져 있지만 지구 북측에 신설될 GTX-C노선과는 가장 가깝다.
S4블록 ‘과천 푸르지오 어울림 라비엔오’는 지하철 4호선(예정) 역사와 가장 가깝다. 교통 여건도 우수하며 동시에 역 인근으로 만들어지는 중심상업지구를 쉽게 이용할 수 있어 인기가 가장 많을 것으로 추측된다. 단지는 지하 2층~지상 35층, 7개동이며 전용면적별로 84B㎡ 90가구, 84C㎡ 55가구, 84D㎡ 162가구, 84E㎡ 81가구, 99A㎡ 188가구, 99B㎡ 73가구, 105A㎡ 20가구, 120A㎡ 10가구 등 총 679가구다.
교통, 생활의 편리함은 S4블록이 앞서지만 S5블록 ‘과천 르센토 데시앙’도 거주하기 좋은 입지다. 북측에는 공원이, 남측에는 단독주택이 계획되어 조망이 확보되며 S6블록과 접해있는 초등학교와 중학교 부지와 가깝다. 단지 규모는 지하 2층~지상 28층, 6개동으로 84A㎡ 188가구, 84B㎡ 146가구, 99A㎡ 98가구, 99B㎡ 97가구, 107A㎡ 55가구 등 총 584가구다.
가장 최근에 공급된 민간분양 단지인 S6블록 ‘과천 푸르지오 벨라르테’(7월)의 분양가는 3.3㎡당 평균 2,371만 원으로 전용 84㎡ 최고 7억 9,940만 원(청약홈)이다. 따라서 이번에 분양할 3곳의 분양가도 이보다 크게 높지 않을듯하다. 전용 84㎡ 아파트가 8억원대에 나온다고 했을 때 과천 도심 아파트보다 크게 낮아 시세차이가 수 억 원이 나게 된다. 오히려 분양가가 전세가와 견주는 수준이다. 2008년 지어진 원문동 '래미안슈르'의 가장 최근 실거래가는 지난달 거래된 14억 3,500만 원(10층)이 있으며 8월에 주로 거래된 전세가가 8억 원대였다.
■ 어쩌면 나도? 청약전략은
서울 분양 가뭄 속 과천 3곳이 동시출격하다보니 분양시장에 미치는 파급력이 클 것으로 보인다. 집중도와 서울 공급물량 감소, 청약기회 확대 등을 고려할 때 10만 청약설이 들려올 정도이다. 지난 7월 과천 지식정보타운 내 첫 민간분양이었던 ‘과천 푸르지오 벨라르테’의 경쟁률을 가뿐히 뛰어넘을 것으로 보인다. 또 ‘과천 푸르지오 벨라르테’의 가점 컷트라인은 과천 해당지역을 제외하고 60점 후반대였다. 이번 분양에서도 70점은 되어야 일반분양에서 승산이 있을 것으로 보인다.
가점이 낮더라도 실망하기에 이르다. 이번 청약의 특징은 가점이 낮은 젊은 세대에게 기회가 열려 있다는 점이다. 지난달 29일부터 ‘주택공급에 관한 규칙 일부 개정안’과 ‘공공주택 특별법 시행규칙’이 시행되어 생애최초 특별공급 확대, 생애최초 요건을 갖춘 신혼부부 소득기준 완화 등 적용될 예정이다.
특히 민간분양에서는 그동안 찾을 수 없던 생애최초 특별공급이 핵심이다. 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮아도 자격요건만 되면 필수로 청약해야 한다. 공공택지 내 민영주택으로 85㎡ 이하만 공급물량의 15%가 생애최초 특별공급으로 나온다. 과거에 한 번이라도 주택을 소유한 적이 없어야 하며 도시근로자 월평균 소득 130% (맞벌이 140%)까지 등 자격 요건이 충족돼야 한다. 공공분양에 적용되는 청약통장 600만 원 조건은 없으나 지역별·면적별 예치금액 및 통장가입 2년 이상이어야 한다.
단 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급 모두 해당된다면 유리한 쪽으로 지원해야 한다. 과천에 거주하며 미성년인 자녀수가 많을 경우에는 신혼부부 특별공급의 당첨확률이 높아진다.
이번 청약의 특징 중 하나는 대형면적이 다수 나와 추첨으로 도전할 수 있다는 점이다. S4블록과 S5블록에서 84㎡ 초과는 541가구로 일반공급 절반이 추첨제로 당첨자를 뽑는다. 추첨 물량에서도 75%는 무주택자 내에서, 25%를 무주택자와 1주택자가 함께 경쟁하는 구도여서 당첨확률은 낮지만 1주택자도 가능성은 있다.
이 밖에 과천 해당지역 거주자는 2년 이상 계속 거주해야 일반공급 세대수의 30%를 우선 공급하는 기회를 얻을 수 있다. 또 과천은 투기과열지구이며 공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용 주택으로 10년까지 전매가 금지된다.
