금년 초부터 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장. 하지만 최근 서울 등 일부 지역에서 국지적 과열양상을 보이면서 정부가 추가 규제를 발표했다. 바로 ‘8.27 부동산 대책’이다. ‘8.27 부동산 대책’은 크게 수도권 주택공급 확대와 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 조정으로 분류할 수 있다. 과연 정부의 ‘8.27 부동산 대책’으로 인하여 부동산 시장은 어떤 변화를 갖게 될까? ‘8.27 부동산 대책’에 대해 좀 더 상세히 알아보도록 하자.
▣ 수도권 주택공급 확대
서울 등 수도권의 주택 수요와 공급을 분석한 결과, 연평균 신규주택수요는 수도권 약 22.1만호, 서울 약 5.5만호로 추정되었고 공급의 경우 수도권은 연평균 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정되었다. 즉 공급이 수요를 초과하는 수준으로 분석된 것이다. 이로 인해 향후 5년간(2018~2022년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망되고 있다.
또한, 정부는 그간 신혼희망타운 등과 같은 수도권 내 주택공급 확대를 위해 신규 택지개발에도 힘써 왔다. 2017년 말 기준으로 수도권 내 약 48만호의 공공택지를 이미 보유 중이며, 추가적으로 성남복정, 구리갈매역세권, 남양주진접2 등 서울과 인접하고 교통이 편리한 지역 14개 신규 공공주택지구(6.2만호)의 입지를 기 확정 발표하였다. 이를 포함하면 총 가용 공공택지는 54.2만호에 달한다.
이러한 안정적인 주택수급에도 30만호 이상의 주택공급이 가능하도록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가 개발할 계획에 있다.
▣ ‘8.27 부동산 대책’으로 인해 추가된 규제지역은?
‘8,27 부동산 대책’에서는 서울과 수도권 일부 지역으로의 과도한 쏠림을 완화하기 위해 투기지역과 투기과열지구 그리고 조정대상지역을 추가로 지정하였다. 각각 추가된 규제지역은 아래와 같다.
1) 투기지역 추가 지역 <서울특별시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구>
종로구, 중구, 동대문구, 동작구가 투기지역으로 추가 지정되었다. 해당 지역들은 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대된 것은 물론, 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로까지의 과열 확산 가능성 등을 고려하여 지정되었다. 투기지역으로 지정됨에 따라 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기 연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용 받게 된다. 투기지역에서는 2건 이상 아파트 주택담보대출이 있는 경우 만기 연장이 제한된다. 주담대 건수도 세대당 1건으로 제한되는데, 기존 주택을 2년 이내에 처분한다는 약정을 맺으면 예외를 허용한다. 임대사업자의 임대용 주택 취득 외 주택을 구입하는 목적으로 기업자금 대출을 신규로 받는 것이 금지된다.
2) 투기과열지구 추가 지역 <경기도 광명시, 하남시>
기존 조정대상지역이었던 광명시와 하남시가 투기과열지구로 추가 지정되었다. 광명시와 하남시는 최근 집값이 불안한 모습을 보일 뿐 아니라 올해 청약 경쟁률도 높아 과열 확산 가능성이 있기 때문이다. 광명시와 하남시는 투기과열지구로 추가됨에 따라 금융규제 강화(LTV, DTI 40% 적용 등), 재건축 조합원 지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등이 적용 된다.
3) 조정대상지역 추가 지역 <경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구>
구리시와 안양시 동안구, 그리고 광교택지개발지구는 가격상승률이 높고 청약도 과열 양상(광교택지개발지구는 2015년 분양 이후 신규 주택분양이 없지만, 향후 청약과열이 우려됨)을 보여 조정대상지역으로 추가 지정되었다. 이로 인하여 세제강화(다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), 금융규제 강화(LTV 60%, DTI 50% 적용 등), 청약규제가 강화된다.
조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약 체결 및 계약금 지급을 한 경우라면 다주택자 양도소득세 중과 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진 중이다.
규제지역 추가와 더불어 해당 지역에 분양예정 아파트에도 자연스레 관심이 쏠리고 있다. 추가된 규제지역들의 올해 분양예정 아파트는 위 표와 같다.
4) 조정대상지역에서 해제된 부산 기장군
정부의 규제지역 추가와 더불어 조정대상지역에서 해제된 지역도 있다. 바로 부산시 기장군(일광면 제외)이다. 기장군은 주택가격이 안정세를 보일 뿐 아니라 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화되어 조정대상지역에서 해제되었다. 그러나 기장군 일광면만은 제외다. 일광면은 최근 주택가격이 상승세를 보이고 있고, 개발호재도 품고 있어 해제를 보류하였다. 본래 조정대상지역이었던 부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 상호간의 영향력이 크고 대규모 단지의 청약이 예정되어 있는 상황이기에 조정대상지역 지정을 유지한다.
▣ 8.27 부동산 대책, 시장 안정화 효과는?
8.27 부동산 대책의 골자는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등을 확대해 규제 강도를 높이는 것이다. 서울 4개 자치구가 투기지역으로 추가 지정됐고, 광명, 하남, 구리, 안양 등 서울과 인접한 경기권 주요 지역이 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶였다. 규제의 내용을 보면 20여개의 규제가 적용되는 투기과열지구의 규제 강도가 가장 높기 때문에 서울의 투기지역 지정 효과보다는 경기권 주택시장의 단기 충격이나 파급 효과가 더 클 것으로 예상된다.
한편 이번 대책은 정부가 수요 억제에 치중했던 부동산 정책 기조에서 한 발 물러나 공급책도 포함시켰다. 30여개 공공택지를 추가 개발하겠다는 것이다. 그러나 공급 규모나 시기 등 구체적인 내용이 빠져 있는데, 이를 명확히 해 수요자들의 혼선을 최소화하는 것이 중요하다. 수요자들에게 청약을 통해 내 집 마련을 할 수 있다는 확실한 기대감을 줘야 현재의 추격매수 심리에 제동을 걸 수 있을 것이다.
