┃불변의 스테디셀러 ‘강남권 매머드급 재건축아파트’
강남권의 재건축아파트는 부동산 시장 불변의 스테디셀러로 꼽힙니다. 직주근접형 입지에 사통팔달 교통망, 명문학교와 학원가, 쇼핑시설 등 최상의 입지여건을 갖춘 새 아파트 촌으로 탈바꿈하게 되기 때문입니다. 탁월한 주거환경과 높은 투자가치를 찾아 전국에서 수요층이 모여들어 집값이 주변을 압도하고, 높은 분양가에도 불구하고 청약경쟁이 치열합니다. 사업성이 좋아 대형사들이 사활을 걸고 치열한 수주전을 펼치는데요. 지난해 반포주공1단지 수주전에서는 국내 대표 건설사들이 4차산업기술을 적용한 스마트 홈 기술, 세계 유명 관광지인 싱가폴 마리나베이샌즈 인피니티풀을 아파트 최고층에 조성하겠다는 등 최첨단 설계를 공약으로 내걸어 화제를 모으기도 했습니다.
┃입이 딱 벌어지는 국내 빅3 재건축아파트 어디?
국내 최대규모 재건축아파트 타이틀을 두고 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’(9,510가구), 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공아파트’(1만1,106가구), 송파구 방이동 ‘올림픽선수촌아파트’(1만1,900가구)가 접전을 벌이고 있습니다. 이들 단지는 모두 강남권 노른자위 지역에 위치하고, 재건축을 통해 1만가구 안팎의 신도시급 주거타운으로 탈바꿈하게 됩니다. 1만 가구가 어느 정도 규모인지 상상이 가시나요? 35층으로 재건축시 아파트 한 동에 110가구 규모로 약 80~90개동이 지어진다는 얘기입니다. 가구당 평균 3명이 거주한다고 가정하면 3만여명이 거주하게 되며 웬만한 대형쇼핑시설을 방불케 하는 단지 내 상가, 공공시설 등이 함께 지어지게 됩니다. 이쯤 되면 강남 속 신도시라고 해도 과언이 아니죠?
┃서울 송파구 가락동 ‘송파 헬리오시티’
송파 헬리오시티는 서울 송파구 가락동에 최고 35층 총 84개동 9510가구 규모로 조성되는 매머드급 대단지 아파트로 12월 입주를 앞두고 있습니다. 잠실~장지동을 연결하는 송파구의 대표적인 부촌벨트 송파대로변에 건립되며, 지하철 8호선 송파역을 낀 초역세권 아파트입니다. 지하철 3•8호선 가락시장역, 지하철 9호선과 환승역이 되는 지하철 8호선 석촌역이 가깝고, 수도권 각지로 연결되는 다양한 버스노선이 지납니다. 지역 대표 단지라는 상징성과 탁월한 입지여건에 힘입어 가파른 집값 상승행진을 이어오고 있는데요. 전용 84㎡는 2015년 11월 7억8,240만~9억2,640만원에 분양해 지난 12월 11억4,575만원(1층)~13억803만원(21층)선에 실 거래됐습니다. 분양가 대비 3억5,000만원~4억원 가량이 오른 셈입니다.
┃서울 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공아파트’
서울 강동구 둔촌동역에 재건축이 추진중인 둔촌주공아파트는 지난 7월 20일부터 1월 19일까지 이주가 진행되는데요. 5390가구 국내 최대 이주 규모로 주변 전셋값이 요동치면서 KB 국민은행 기준 지난해 강동구 전셋값은 1년간 무려 3.9% 상승해 서울 1위를 기록했을 정도입니다.
둔촌주공아파트 조합은 지난 11월 임시총회를 열어 기존 1만1,106가구에서 1만2,032가구 규모로 설계변경이 추진 중입니다. 단지 앞에 5호선 둔촌동역이 지나고 올해 9호선 개통이 예정돼있습니다. 단지 내에 둔촌초, 위례초, 동북중•고를 품고 있고, 대로 건너편에는 둔촌재래시장이 위치해 생활이 편리합니다. 1단지 전용 50.84㎡ 거래가격이 지난해 3월만 해도 7억7,500만원(3층)에서 11월에는 9억7,000만원(2층)에 거래됐고, 1월 현재 10억7,000만원에 매물이 나와있습니다. 강남권의 재건축 열풍에 힘입어 거래가격이 급등한데다, 이주가 대부분 마무리돼 취득세 4.6%를 물어야 해 최근 들어서는 거래가 뜸한 편입니다.
┃서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트
서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트는 88올림픽 당시 준공된 아파트로 122개동 5,540가구로이뤄진 매머드급 대단지입니다. 단지와 맞닿은 지하철 5호선 올림픽공원역이 지하철 9호선 환승역으로 탈바꿈하고, 3단지쪽 동북중고등학교 부근에 지하철 9호선이 추가로 개통 예정입니다. 단지 북쪽에는 올림픽공원, 남쪽에 녹지로 둘러싸이고, 초중고교를 각각 2개씩 품고 있어 잠실과 더불어 송파구 대표 부촌으로 꼽혀왔습니다. 지난해 재건축 추진준비위원회가 마련돼 사업이 상반기 안전진단신청이 예정돼있습니다. 용적률이 137%에 불과해 약 1만1,900가구 규모의 새아파트촌 탄생이 가능할 것으로 예상됩니다. 국내 최대규모 재건축아파트란 타이틀 자리를 놓고 둔촌주공아파트와 자존심을 건 경쟁을 펼칠 전망이어서 관전재미가 쏠쏠할 전망입니다. 올림픽선수촌 3단지 전용 83.06㎡는 지난해 1월 실 거래가가 9억5,000만원(18층)에서 재건축 추진과 강남권 재건축 열기, 9호선 개통호재에 힘입어 12월 12억8,000만원(7층)에 거래됐습니다.
┃재건축은 시간과의 싸움..초과이익환수 변수 등 판단 신중해야
올 하반기 입주를 앞둔 송파 헬리오시티와 달리 둔촌주공아파트는 현재 이주 마무리단계로 철거, 분양, 준공까지 적어도 최소 3년 이상이 소요될 전망입니다. 올림픽선수촌아파트는 재건축 사업 첫발을 제대로 떼지 못해 많은 인내가 필요한 상황입니다. 전용 84㎡를 매입하는데 10억원 안팎의 자금이 필요한 ‘넘사벽’ 집값도 이만저만 부담이 아니고요. 전문가들은 다주택자의 대출 규제,다주택자 양도세 중과세, 투기지역∙투기과열지구에 해당돼 만만치 않은 규제를 적용 받는 만큼 투자목적보다 실거주를 전제한 접근을 조언합니다. 당장 재건축이 되지 않는다고 해도 이미 탄탄한 수요층을 확보하고 있고, 실 거주 여건이 우수해 시간을 두고 볼만한 가치가 있는 곳이란 점은 분명해 보입니다.
