┃동탄 이어 남양주 다산도 입주폭탄에 몸살…역전세난 가속화
지난해 말부터 올해 3월까지 5,000가구 규모의 입주폭탄이 쏟아지는 다산신도시에 역전세난 한파가 몰아쳤습니다. 세입자를 구하기 어려워진 집주인들이 전셋값을 경쟁적으로 낮춰 전용 84㎡ 거래 가격이 2억1,000만원까지 내렸을 정도입니다. 주변의 신규아파트인 ‘도농 센트레빌’ 동일면적 실거래가격이 10월 3억6,000만원이었던 것과 비교하면 40%이상 저렴한 수준입니다. 입주를 시작한 단지를 포함 향후 1년간 약 9,000여가구의 입주물량이 쏟아질 예정이어서 역전세난이 쉽사리 진정되기 어려운 상황인데요. 일각에서는 다산신도시발 역전세난이 동탄2신도시처럼 시장침체로 이어지는 것 아니냐는 우려를 제기하고 있습니다.
┃다산신도시는 어떤 곳? 한강∙왕숙천 품은 명품신도시
다산신도시는 경기도 남양주시 진건읍과 도농동, 지금동 일원에 조성하는 3만2,000가구 규모의 공공택지지구로 별내선 개통이 예정된 진건지구(1만8,218가구)와 한강변에 접한 지금지구(1만3,674가구)로 나뉩니다. 북부간선도로와 외곽순환도로가 지구를 관통하고, 근거리의 도농역에서 경의중앙선을 타고 45분 정도 이동하면 종각역에 닿을 수 있습니다. 잠실까지 20분대에 연결하는 별내선(지하철 8호선 연장선) 개통호재를 갖춘데다, 비평준화 지역인 남양주에서 2017년 서울대 9명을 합격시킨 ‘동화고’가 1㎞정도 거리에 위치합니다. 탁월한 입지여건에 힘입어 현재까지 15개단지 총 1만3.417가구가 일반에 공급돼 1순위 평균 14.58대1의 청약경쟁률을 기록하는 등 인기행진을 이어오고 있습니다.
┃들판 위에 우뚝 선 새 아파트 숲…지역 전체가 공사장
서울외곽순환도로 구리IC에서 나와 얼마 지나지 않아 다산신도시의 진건지구가 모습을 드러냈습니다. 넓은 벌판 위에 우뚝 솟아오른 아파트 숲이 흡사 섬 같기도 한데요. 곳곳에 타워크레인이 서있고, 중장비와 건설자재가 즐비해 지역 전체가 하나의 공사현장 같았습니다. 공사 진척이 빠른 지역은 입주가 집중된 중심상업지구 북쪽 지역인데요. 아이파크 아파트 옆 초등학교와 병설유치원은 3월 개교를 목표로 공사 막바지 단계였지만 중학교는 공사가 한창이고, 고등학교는 첫 삽 조차 뜨지 못해 입주 초반 생활 불편은 불가피할 전망입니다.
┃전셋값 하락 불구 매매가는 건재…세 놓을까? 팔까? 고민 깊어진 집주인들
급락한 전셋값과 대조적으로 매매가는 1억 안팎의 웃돈이 붙어 건재함을 과시했습니다. 입주 단지 중 거래가격이 가장 높은 단지는 왕숙천 조망권, 다산역세권의 한양수자인 1차입니다. 확장비 포함 3억6,000만~3억9,000만원 선에 분양해 현재 5억~5억5,000만원에 거래되고 있습니다. 초∙중∙고교와 중앙공원을 품은 아이파크 아파트도 약 5억2,000만~5억3,000만원 정도면 매입이 가능하고, 소유권 이전등기 이후 거래가 가능한 자연& 롯데캐슬과 자연& e편한세상도 4억5,000만~5억원 정도에 시세가 형성돼 있습니다. 양도차익이 많게는 1억6,000만원에 달해 매도하자니 50%에 이르는 양도세 부담이 만만치 않고 전세를 놓자니 1억5,000만원에 달하는 추가 자금이 부담스러워 이러지도 저러지도 못하는 집주인들이 많다고 합니다.
┃며느리도 모르는 매매가격…국토부 실거래가와 1억 격차
국토부 실거래가격이 4억1,000만~4억4,000만원 선인 아이파크와 한양수자인 1차가 현지에서 실제 거래되고 있는 가격은 5억~5억5,000만원 선으로 1억원의 격차가 났습니다. 부동산 포털사이트도 사정은 비슷한데요. 분양가와 후불 이자비용, 확장비 포함금액을 거래 가격으로 표시하고, 프리미엄 별도로 기재해 중개업소 문의를 거쳐야 총 매입 금액을 확인할 수 있습니다. 후불 이자와 양도세까지 매수자 부담으로 돌려 셈법이 복잡하고, 중개업소마다 가격이 차이가 나 주의가 필요한데요. 여러 중개업소를 발품을 팔아 거래가격을 파악하되, 발코니 확장비와 금융비용, 웃돈을 포함한 매입 총액이 얼마인지 확인해 꼼꼼히 비교하는 따져보는 지혜가 필요합니다.
┃전세는 절호의 찬스…매매는 신중 기해야
전문가들은 전세 수요자라면 다산신도시를 적극 노려볼 것을 조언합니다. 입주 초기 불편이 예상되지만 주변 시세 대비 40% 이상 저렴한 비용에 새 아파트에 살 수 있는 기회는 좀처럼 주어지지 않기 때문이죠. 하지만, 주택 매수에 대해서는 기반시설이 채워지고 별내선 개통이 마무리되면 상승폭이 커질 것이라는 의견과 공급과잉으로 역전세난이 장기화될 경우 동탄처럼 침체로 이어질 수 있다는 의견이 팽팽하게 엇갈립니다. 시장 추이를 꼼꼼히 살피고, 보유한 자금 내에서 부담을 지지 않고 내 집 마련 하는 것. 혹시 모를 위험에 대비할 수 있는 방법입니다.
