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Daum - 부동산


포문 연 과천 재건축, 개포·반포 인기 뛰어 넘을까

리얼캐스트 입력 2018.02.02 09:55 수정 2018.02.02 10:52
조회 812추천 2




┃강남구, 서초구 이은 전국 대표부촌 ‘과천시’



‘전국 집값 3위’, 18년째 ‘부동의 경기 집값 1위’. ‘경기 과천시’를 표현하는 수식어입니다. 과천시가 강남구, 서초구에 이은 전국 대표부촌으로 자리매김하게 된 이유는 무엇일까요? 우선 탁월한 입지여건을 꼽을 수 있습니다. 과천시는 행정구역상 경기도에 속하지만 서울 서초구와 맞닿아 있고, 우면산 터널을 지나면 반포까지 쾌속으로 닿을 수 있어 심리적으로는 ‘강남’에 가깝습니다. 관악산∙우면산∙청계산으로 둘러싸인 청정 자연환경, 우수한 주거 및 교육환경을 갖춰 살기 좋은 도시로 정평이 나있습니다. 무엇보다도 과천시의 부동산 가치를 띄우는 요인으로 전체 재고주택 중 70%가 30년 이상인 재건축 대상 아파트로 지역 전체가 새아파트촌으로 바뀐다는 점입니다.



┃불확실성 해소, 재건축 시동…더 큰 비상을 시작하다



강남구에 이어 전국 집값 2위 자리를 지켜왔던 과천시는 2010년 서초구에 자리를 내주고 3위로 밀려납니다. 서초구가 2008년의 ‘반포 자이’, 2009년 ‘반포 래미안 퍼스티지’ 입주를 시작으로 집값 상승의 날개를 단 것과 대조적으로 과천시는 악재가 이어졌기 때문입니다. 2011년 과천보금자리지구 지정, 2012년 정부종합청사의 세종시 이전, 재건축 사업 지연 등의 이유로 매수심리가 하락하면서 침체를 이어오다 본격적인 회복세로 접어든 시점은 2014년부터입니다. 보금자리지구 지정이 취소되고 자족성을 갖춘 과천지식정보타운으로 전환 개발되기 시작했고, 잠자던 재건축 사업이 재개되면서 집값 상승의 탄력을 받기 시작합니다. 2016년에는 재건축 사업이 결실을 맺어 8년만에 신규분양이 이뤄졌고, 올해는 대어급 재건축 3개 단지와 과천지식정보타운 분양을 앞두고 주변 시장이 술렁이고 있습니다.



┃전체의 70%가 재건축 대상…쌍포(개포, 반포) 뛰어넘나?



강남권 집값 상승을 이끈 견인차를 꼽자면 뭐니뭐니해도 서울 서초구 반포동과 강남구 개포동, ‘쌍포지역’을 꼽을 수 있습니다. 강남권의 노른자위 입지에 위치했던 낡은 주공아파트를 허물고 신도시 규모의 대형 브랜드 아파트촌을 조성해 강남을 대표하는 부촌으로 우뚝 서게 됩니다. 쌍포지역의 뒤를 이을 지역으로는 과천시와 압구정이 물망에 오르고 있는데요. 사업속도가 빠른 과천시는 전체 재고주택의 70%가 30년 이상 된 재건축 대상아파트로 사업이 마무리되면 이미 재건축을 마친 단지를 포함 총 1만6,000여가구의 브랜드타운이 완성됩니다.



┃집값 상승 기대감에 매물 실종…새해 들어 1억 올라



과천 재건축아파트의 높아진 기대감은 이미 집값에서도 확인이 되는데요. 일례로 옛 과천 주공3단지를 재건축한 대단지 아파트 과천 래미안 슈르(2008년 입주) 전용 84㎡의 경우 1월 현재 실거래가는 9억3,000만원이지만 원문동의 중개업소들에 문의한 결과 10억 이하의 매물이 실종된 지 오래고 비로열동조차 10억2,000만~10억6,000만원 선이라고 합니다. 로열동은 11억 이상에 매물이 나와 있고요. 지난 2008년 이후 543가구 공급되는데 그쳤던 바로 이곳 과천에 ‘과천 위버필드’로 단지명을 확정한 주공2단지 재건축 등 2,000가구 안팎의 대어급 재건축 아파트 분양을 앞두고 기대감이 고조됐기 때문입니다. 한달 새 집값이 1억 이상 뛰자 계약서에 날인 직전 계약을 취소하는 사례까지 속출하고 있다는 게 인근 공인중개사의 전언입니다.



┃분양가 주변 시세 대비 10% 이상 저렴



이러한 연유로 올해 나오는 과천 재건축 단지가 부동산시장 최대어로 부상 중인데요. 1월 31일(과천시 1순위), 2월 1일(기타 1순위) 청약접수를 실시한 ‘과천 센트럴파크 푸르지오써밋(주공7-1단지)’은 1순위 평균 14.88대1로 경쟁률로 과천시 재건축 대전 포문을 열었습니다. 당해지역에서 미달이 나왔고 기타지역을 포함해 마감했지만 과천시의 민영아파트 청약1순위 가입자수는 2만5,000명으로 골리앗 서울(300만명)의 0.8%에 불과하고, 신DTI 등의 규제여파, 그리고 과천시에 4개 재건축 아파트와 지식정보타운이 추가로 분양한다는 점을 감안하면 괜찮은 성적이라는 평입니다. 분양가가 과천시 평균시세(3.3㎡당 3,296만원) 대비 10% 가량 저렴하고, 입주 10년차 ‘래미안 슈르’와 엇비슷해 가격 경쟁력이 높다는 점이 인기 요인으로 풀이됩니다. 3월 분양 예정인 ‘과천 위버필드(주공2단지)’와 9월 ‘주공6단지 재건축’ 역시 비슷한 수준으로 책정될 예정이어서 과천시의 청약 인기 행진이 이어질 전망입니다. 



┃역세권, 편의시설, 초∙중∙고교 통학 편리한 단지 인기 예상



여전히 관심 대상인 과천 재건축 시장. 12개 단지의 주공아파트가 밀집된 과천은 청약접수를 마친 7-1단지 외에 2단지, 12단지, 6단지, 1단지 등 4개 단지가 일반에 공급될 예정입니다. 첫 포문을 연 ‘과천 센트럴파크 푸르지오 써밋’에 이어 3월엔 과천주공2단지를 재건축하는 ‘과천 위버필드’가 나오는데요. SK건설과 롯데건설 컨소시엄이 전용 35~111㎡의 2,128가구 규모로 공급하는 이 아파트는 과천 내에서 집값이 가장 높은 원문동에 건립 예정인데요. 지하철 4호선 과천정부청사역이 불과 60미터 거리인 역세권 입지에 정부종합청사, 과천시청, 경찰서, 소방서 등 공공기관이 밀집해있고 초∙중∙고교가 가깝고 이마트 등 쇼핑시설이 잘 갖춰져 있어 주거환경이 우수합니다. 이외에 주공 7-1단지와 맞닿은 주공6단지는 GS건설이 시공을 맡고 9월 분양을 목표로 준비 중입니다. 지하철 4호선 과천역을 도보 4분 정도면 이용할 수 있습니다.



┃‘로또청약’ 과천에서 재가열되나



이처럼 올해 부동산 시장의 최대어로 불리는 과천시는 주공 7-1단지가 분양 첫 단추를 성공적으로 꿰고 인기행진을 시작했습니다. 주택도시금융공사의 분양가 상한 규제에 따라 주변 시세 대비 10% 가량 저렴하게 분양가가 책정되는 만큼 과천 재건축 단지들의 청약열풍은 불 보듯 뻔해 보이는데요. 일각에선 지난해 분양시장을 뜨겁게 달궜던 ‘로또청약’ 열기가 과천에서 재가열될 것이고 조만간 그 인기가 강남을 뛰어넘을 수도 있다고 전망합니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠. 


“과천은 과거 정부청사, 제2의 강남이라는 입지 등으로 수도권에서 가격대가 제법 높았지만 최근에 재건축 이슈가 가격을 또 한번 밀어 올리고 있습니다. 제2의 강남을 넘어 강남권과 견줘도 그 가치가 뒤지지 않을 것이고 조만간 강남을 넘어서는 것도 가능해 보입니다.”







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