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부동산 판 새로 짜라, 고수들이 말하는 '똘똘한 한 채

리얼캐스트 입력 2018.02.05 09:21 수정 2018.02.05 09:27
조회 8715추천 1




호황기 속 두드러진 ‘부동산’ 상승세



글로벌 경기 호황 속 지난해 국내 경제성장률이 3년 만에 3% 대로 올라섰습니다. 주가, 물가 그리고 부동산 가격까지 일제히 상승하면서 올해도 장밋빛 전망을 이어갈 지 주목되는 상황이죠. 특히 지난해 가장 두드러진 상승세를 보인 상품은 바로 부동산이었는데요. 업계에 따르면 자금력을 갖춘 큰 손들이 부동산시장으로 모여들면서 상가와 주택을 몇 채씩 사들이는 ‘갭투자’도 이어졌다고 하죠.



시중 유동자금의 부동산 ‘쏠림현상’이 양극화 불러와



하지만 정부의 다주택자 규제 및 보유세 인상 방안에 이젠 ‘똘똘한 한 채’가 대세가 될 전망입니다. 이는 지난해 서울 집값은 물론 전체 부동산시장 상승세의 견인차로 작용한 강남 집값의 상승률로도 확인되죠. 25일 한국감정원에 따르면 2018년 1월 넷째주(1월22일 기준) 서초구 집값은 0.93% 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 서울 25개 자치구 중 최고 상승률입니다. 


“집도 안 보고 돈을 쏘겠다는 투자자가 수십 명에 이릅니다. 특히 지방 원정 투자가 더욱 증가했는데요. 그들은 스스로 ‘몸만 지방에 있을 뿐’이라고 합니다. ‘내가 살고 있는 잘 아는 곳에 투자하면 반은 성공한다’는 부동산 투자 룰도 깨진 셈이죠. 그동안 급등한 피로감에 당분간 조정이 있을 것이라 인지하면서도 최근 보여지고 있는 투자 양상은 ‘큰 시세차익’보다 ‘안전성’입니다. 자식에게 물려줄 수 있는 상품을 찾고 있는 것이죠.”(반포동 중개업자 L씨)



규제 직격탄 맞은 강남 재건축 시장



올해는 초과이익환수제, 분양가상한제, 청약과 대출 제한 등 정부의 고강도 규제가 집약된 강남 재건축 시장에 투자하기엔 위험 부담이 커졌습니다. 이에 부동산 포트폴리오를 재구성하고 있는 수요층이 늘고 있죠. 쏟아지는 정부의 규제에 부동산시장이 혼돈의 양상으로 치닫자 부동산도 흔들림 없는 ‘가치 투자 상품’에 투자하려는 수요층이 늘고 있는 것입니다. 



과잉공급, 규제 강화… 오피스텔 투자 메리트 감소



또 아파트와 함께 대표 투자상품으로 각광 받았던 오피스텔도 공급이 크게 늘어난 탓에 높은 임대수익을 기대하긴 어려워 보입니다. 부동산114 Reps 자료에 의하면 2014년 이후 오피스텔 공급량은 연평균 4만호 이상을 유지하고 있는데요. 반면 임대수익률은 2010년 6.19%에서 2017년 5.12%로 하락했습니다.      


따라서 오피스텔 투자를 염두에 두고 있다면 입주물량이 많은 지역은 가급적 피해야 하고, 주변의 공실률, 임대료 수준을 잘 살펴봐야 합니다. 업무지구, 역세권 등 수요가 확보된 곳인지 입지 여건 확인도 필수죠. 또 올해부터 투기과열지구 내 오피스텔 전매제한이 시행된다는 점도 명심해야 합니다.  



안정성과 수익성, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 ’똘똘한 한 채’란?



그렇다면 과연 안정성과 수익성이 모두 보장되는 ‘똘똘한 한 채’는 어떤 상품일까요? 그간 호황기에 시세차익이 두드러졌던 주거용 부동산 투자에서 상대적으로 규제가 덜해 안정적 임대수익을 누릴 수 있는 수익형 부동산으로 선회할 필요가 있죠. 



달걀을 한 바구니에 담지 말아라, 주거용 → 수익형 부동산으로



실제로도 아파트에 주력했던 수요층들이 수익형 부동산으로 눈을 돌리며 쏟아지는 규제에 헷지할 방안을 모색하고 있는데요. 이는 상업업무용 건축물 거래량으로도 방증됩니다. 한국감정원 건축물거래현황에 따르면, 정부의 고강도 규제가 주택시장을 겨냥하던 2017년 상업업무용 건축물거래량은 총 38만4,182호로 역대 최대치를 기록했습니다. 이는 2016년 대비 49.0%(12만6,305건)나 증가한 수치입니다. 




다만 수익형 부동산도 블루칩 상품, 예컨대 규제에서 자유롭고 미래가치가 뛰어난 입지에 안정적인 수익 창출이 가능한 상품을 찾아내는 안목이 필요한데요. 한 부동산 전문가는 복합리조트 내 호텔 레지던스를 주목하라고 귀띔합니다. 


“제주 노향동에 건립되는 제주 드림타워는 라스베이거스나 마카오에서나 볼 수 있었던 대규모 카지노 복합리조트 호텔입니다. 국내 최대 규모의 외국인전용 카지노가 조성되며 전 세계 45개국 체인을 가지고 있는 그랜드 하얏트가 운영을 맡아 20년간 연 6% 확정수익을 지급하죠. 안정적이고 미래가치까지 품은 5성급 호텔을 소유할 수 있는 유일한 기회가 될 공산이 큽니다.”



쪼개기 경제학의 미학…. 소형 바람에 편승하라



한편 가격 경쟁력을 갖춘 소액 상품도 주목을 받고 있습니다. 시세 대비 저렴하거나 미래가치가 덜 반영된 상품이라면 하락보다는 상승세가 더 강할 것이란 분석이죠. 최근에는 주요 산업단지에 위치한 지식산업센터들이 소형 오피스와 맞먹는 주요 투자상품으로 부각되고 있는데요. 관련해 업계 관계자의 말을 들어보시죠.


“지식산업센터에 사무실, 창고, 기숙사, 상가를 비롯한 근린생활시설 등이 함께 들어서면서 저렴한 임대료와 우수한 근무환경을 원하는 기업 수요들의 인기를 끌고 있습니다. 최근에는 하남 미사강변도시가 지하철 5호선 연장으로 서울 접근성이 개선된데다 대규모 산업단지 개발에 힘입어 지식산업센터의 메카로 떠오르고 있는데요. 분양가가 1억원대로 일대에서는 보기 드문 가격 경쟁력을 갖춘 ‘하남미사 에코큐브’ 등을 눈여겨볼 필요가 있습니다.” 



불확실성 커진 부동산시장, 옥석을 고르는 혜안이 필요



올해부터 신DTI, 다주택자 양도세 중과 등 주택시장의 규제가 심해지는 만큼 여유자금은 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 몰릴 확률이 큰데요. 안정적인 수익 창출이 가능한 상품을 고르는 혜안이 필요한 시점입니다. 








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