┃인기지역 관행으로 굳어진 '양도세 대납’
새아파트 입성을 꿈꾸며 분양권을 알아보던 A씨. 분양가 4억원에 웃돈 1억원이 붙은 분양권 매물정보를 보고 찾아간 중개업소에서 의아한 얘기를 들었습니다. 분양권 웃돈 1억원 외에 매도자가 내야 할 양도세 5,000만원을 추가로 부담해야 한다는 얘기였습니다. 여기에 입주 때 내야 할 이자후불제의 후불이자와 발코니 확장비를 포함하면 총 매입비용이 당초 예상보다 8,000만원 가량 늘어나게 돼 결국 매입을 포기했습니다. 일선 현장에서는 A씨처럼 거래과정에서 부담감과 실망감을 느끼고 계약을 포기하는 사례가 적지 않다고 합니다.
┃매도자 우위 시장이 빚어낸 갑질 횡포…속 끓는 매수자들
분양 호황의 영향으로 새 아파트 값이 주변을 압도하는 새아파트 신드롬이 심화되고, 분양권을 사두면 돈이 된다는 인식에 찾는 사람이 늘어나게 됩니다. 정부는 시장 안정을 위해 분양권의 양도세율을 50%까지 강화하고, 단속 및 처벌 강화에 나서고 있습니다. 양도세의 부담이 커진데다 집값이 더 오를 것이란 기대감에 집주인들이 거래를 꺼리면서 전형적인 매도자 우위의 시장이 만들어졌는데요. 아쉬울 것 많은 매수자에게 집주인이 내야 할 양도세까지 떠넘겨 결과적으로 분양권 몸값이 치솟는 부작용이 나타나고 있습니다.
┃양도세 전가는 일종의 다운계약…규제 강화 속 세금 줄이기 꼼수
분양권 웃돈 1억원에 양도세 5,000만원을 매수자 부담으로 계약했다면 집 주인은 1억5,000만원의 웃돈을 받은 것이나 마찬가지입니다. 양도세 대납 내용을 분양권 매매계약서에 반영했다면 거래 자체는 문제가 없지만 세법 규정상으로는 얘기가 달라집니다. 양도세 대납 금액을 포함한 1억5,000만원을 양도가액으로 간주하는데 1억원만 신고했기 때문에 불법 다운계약에 해당되는 것이죠. 하지만, 양도세 매수자 대납의 경우 거래 내용을 계약서에 명시하지 않거나 이중계약서를 작성하는 경우가 대부분이고, 현금으로 거래하는 경우가 많아 단속이 쉽지 않은 실정입니다.
┃양도세 대납 적발 시 어떤 처벌 받나?
실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약하는 다운계약은 명백한 불법 행위로 적발 시 거래당사자는 물론 중개업자 모두 무거운 처벌을 받게 됩니다. 다운계약이 의심될 경우 계약서, 거래대금 지급에 대한 증빙자료를 요구하게 되는데, 이에 불응할 경우 2,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 다운계약으로 인정되면 매도자와 매수자, 즉 거래 당사자들에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과되고, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 해당하는 과태료를 물게 됩니다. 여기에 탈세한 취득세와 양도세도 그대로 납부해야 하고, 탈세액의 40%인 신고 불성실 가산세와 미납한 일수에 대한 연리 10.95%의 납부불성실 가산세가 추가됩니다. 다운계약서를 작성한 공인중개사도 처벌에서 자유로울 수 없는데요. 취득세 3배 이하의 과태료와 등록취소, 업무정지 등 중징계 처분도 받을 수 있습니다.
┃‘관행’ 아닌 엄연한 ‘불법!’이라는 인식 가져야
분양시장에서 관행으로 굳어진 양도세 대납은 엄연한 불법 다운계약이자 탈세 행위입니다. 정부의 단속 강화 의지로 법망을 피하기 어려워졌고, 적발 될 경우 거래당사자는 물론 중개업자 모두 세금폭탄 등 무거운 처벌을 피할 수 없습니다. 특히 매수자의 피해가 극심한데요. 매도자에게 양도세까지 대납하는 등 내야할 비용은 다 지불해놓고 정부 단속에 적발될 경우 세금폭탄 등 처벌까지 받는 억울한 상황에 놓일 수 있어 주의가 필요합니다. 아무리 양도세 대납이 관행이라지만 시장에 여전히 존재하는 합법적인 매물을 찾아 계약에 임하는 것, 이것이 혹시 입을 피해를 방지할 수 있는 방법입니다.
