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강남에도 틈새 있다… 저평가 지역으로 강남 입성열차 타볼까?

리얼캐스트 입력 2018.02.13 08:39 수정 2018.02.13 08:40
조회 9161추천 13



┃매달 200만원씩 모아 강남구 아파트 장만하려면 62년 걸린다



우리나라 부촌 1번지 강남은 이제 ‘억’ 소리 나는 집값을 뛰어넘어 ‘10억’으로도 진입할 수 없는 경지에 도달했습니다. 강남구의 평균 집값은 14억9,396만원, 서초구는 14억2,198만원에 달하죠. 매달 200만원씩 저축을 한다면 62년을 꼬박 모아야 살 수 있다는 계산이 나옵니다.


“널찍한 도로, 거미줄 교통망, 8학군과 대치동 학원가로 대표되는 수준 높은 명문학군 등을 갖춰 이곳은 전문직 종사자나 고위 공무원 등의 대표적인 둥지로 자리매김한지 오래입니다. 최근에는 전국적으로 자금여력을 갖춘 수요층도 합세하고 있어 집값이 더욱 뛰고 있죠.”(부동산 전문가 L씨) 



┃강남 안에서도 집값 차이 ‘15억원’



하지만 강남 전역으로 범위를 확장하면 틈새가 보입니다. 10억원 미만으로도 입성할 수있는 곳이 있죠. 부동산114 자료를 분석한 결과 강남구 압구정동(24억5,150만원) 아파트를 팔면 논현동(9억4,057만원)에 2채를 구입하고도 5억원 이상이 남습니다. 서초구 반포동(20억1,431만원) 집을 처분하면 양재동에는 3채를 살 수 있죠. 


“강남 집값이 넘사벽이라지만 저평가된 지역을 고르면 상대적으로 저렴한 비용에 강남 입성이 가능합니다. 특히 이들 지역의 저평가 이유가 중요한데요. 현재 강남은 신축이나 재건축 아파트를 얼마나 포함하고 있는지에 따라 집값이 천차만별로 갈리고 있습니다. 일례로 논현동은 그간 신규 아파트 공급이 없었고 시세에 잘 잡히지 않는 고급주택, 빌라 등이 많아 상대적으로 낮은 수치를 기록하고 있죠. 보금자리지구를 제외하고 논현동이 강남구에서 평균 집값이 가장 낮은 이유인데, 때문에 강남 입성을 노린다면 저평가 지역을 눈여겨봐야 합니다.”(부동산전문가 L씨)



┃강남 내 저평가 지역 수요 증가



상황이 이렇자 최근에는 강남 내에서도 저평가 지역으로 수요층이 이동하는 양상입니다. 특히 비교적 자금 부담이 덜한 소형 아파트가 반사이익을 보고 있는데요. 강남에서 전용 85㎡ 이상 아파트를 장만하려면 20억원 가량의 자금이 필요할 정도로 주거비 부담이 커지자 상대적으로 적은 비용으로 강남 입성이 가능한 저평가 지역의 소형 아파트는 물론 빌라까지 매물 품귀 현상이 빚어지고 있다는 업계 중론입니다. 



┃강남 내 저평가 지역 수요 증가



실제 저평가 지역으로 눈을 돌린 수요층의 이동은 집값에서도 확인할 수 있습니다. 지난해 8월까지만 해도 전용 84㎡ 아파트 거래가격이 8억9,000만원이었던 논현동 동부 센트레빌은 15년차의 단지규모 150가구에 불과한 아파트지만 현재 매매가가 12억원까지 뛰었습니다. 4~5개월만에 무려 3억1,000만원이 오른 것이죠. 반면 대치동의 신축아파트 ‘래미안 대치팰리스’ 전용 84.99㎡는 지난해 7월 17억4,000만원에서 12월 20억원에 실거래됐습니다. 논현동 동부 센트레빌이 래미안 대치팰리스의 절반 가격임을 감안하면 상승폭이 더 컸다는 계산이 나옵니다. 



┃부담 적고 희소성 높은 소형도 몸값 치솟아



특히 소형의 치솟는 몸값은 강남도 예외는 아닌데요. 2월 초 기준, 강남구의 분양 면적별 1순위 평균청약경쟁률을 살펴보면 전용 60㎡ 이하 소형 아파트가 평균 28.41대1로 가장 높았죠. 


소형이 중대형을 압도하는 것은 가격 대비 면적을 넓게 쓸 수 있는 평면설계의 진화에 있는데요. 요즘 중소형은 20평형을 30평형처럼, 30평형을 40평형처럼 넓게 쓸 수 있도록 설계 돼 결과적으로 비용 부담이 줄어든 효과가 발생했습니다. 수요가 두텁기 때문에 시세차익은 물론 월세를 놓을 경우 제2의 월급통장이 되고요. 중대형 수요가 주축인 강남권에서 희소성이 높은 소형 아파트의 인기는 꾸준하게 이어질 전망입니다. 



┃찾는 사람 많은데 공급 부족… 올해 강남,서초 입주물량 4,994가구 불과해



여기에 정부 규제의 칼날이 아무리 누르고 밟아도 강남 집값은 언젠가는 오를 것이라는 ‘강남 불패’에 대한 학습효과가 쌓인데다, 화려하게 부활한 8학군 덕분에 강남을 찾는 수요는 큰 폭으로 늘었는데요. 반면 공급이 한정돼 집값이 치솟는 악순환이 계속되고 있습니다. 


실제로 부동산인포 자료에 따르면 지난해 강남구, 서초구 입주물량은 1416가구에 불과했으며 올해는 강남구 1266가구, 서초구 3728가구 총 4994가구가 입주 예정인데요. 수도권 전역을 비롯해 전국에서 수요가 모여들고 있고, 재건축 규제로 신축아파트로 눈길을 돌리는 사람들이 늘고 있다는 점을 감안하면 턱없이 부족한 수준입니다. 



┃분양아파트로 공급부족 강남행 티켓 끊어 볼까



강남 분양아파트는 분양시장에서 최대 인기청약지로 꼽힙니다. 주택도시보증공사(HUG)가 신규 분양단지의 분양가 인상금액을 기존 분양단지의 10%를 넘지 못하도록 제한하면서 당첨되면 시세차익을 거둘 수 있는 ‘로또 아파트’가 됐죠. 이에 신규분양 소식에 관심이 높은데요. 


당장 3월부터 강남구 논현동에는 논현 아이파크가 분양할 계획입니다. 아파트, 오피스텔 총 293가구(실)로 공급되며 전용면적 84㎡ 이하 중소형으로 설계됩니다. 7호선 학동역, 9호선 언주역 등 교통여건도 좋습니다. 4월에는 서초구 반포동에서 삼호가든3차 재건축 835가구가 공급됩니다. 원명초, 반포고 등의 학군과 고속터미널 일대 상업시설을 이용할 수 있습니다. 이어 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 아파트 679가구, 연말에는 방배동 경남아파트 재건축 759가구 등이 분양할 계획입니다.



┃강남 불패행진 이어진다…실거주겸 투자 노린다면 저평가 지역 관심



강남은 전국 최고 수준의 생활인프라와 교육여건 등 높은 투자가치를 지닌 만큼 고강도 규제에도 불구하고 인기가 시들지 않을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 의견입니다. 다만 매입 자금이 많이 들고, 규제가 본격화될 경우 조정을 거칠 수 있어 신중한 접근이 필요한데요. 보유 자금이 적은 수요자라면 기존 아파트 매입보다 계약금만 지불하고 입주 때까지 계획적으로 자금을 운용할 수 있는 분양 쪽에 비중을 더 두는 것이 유리합니다. 강남 속 저평가 지역이나 중소 규모 아파트라면 생각보다 자금 부담을 줄일 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.





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