┃27년된 1기신도시, 후발주자 2기신도시…인프라 좋으니 “살고 싶다”
올해로 조성 27년에 접어든 1기신도시. 서울 및 1기신도시 집값 급등을 막기 위해 수도권에 조성된 후발주자 2기신도시. 대규모 개발을 통해 조성된 이들은 입주 후 수년간 각종 민원이 쏟아지던 곳들이지만 이를 극복했더니 지금의 가치를 인정받고 있습니다. 서울보다 인프라가 좋다는 평가를 받으면서 많은 이들이 “신도시에 살고 싶다”는 생각을 합니다.
┃서울 웬만한 곳보다 비싼 신도시 주택가격
하지만 신도시 입성이 쉽지는 않습니다. 실제로 1기신도시를 대표하는 분당신도시의 현재 3.3㎡당 평균 매매가는 1,887만원(부동산114 기준)을 기록하고 있습니다. 2기신도시 가운데 판교신도시(2,762만원), 위례신도시(2,736만원)는 이미 서울 평균(2,211만원)을 훌쩍 넘어섰습니다. 2기신도시인 광교신도시는 3.3㎡당 평균 1,953만원을 기록하며 서울 평균가격을 추격 중입니다. 서울의 영등포구(1,951만원), 동작구(1,904만원), 강서구(1,698만원) 등 웬만한 자치구들보다 높습니다. 전셋값도 판교 1,945만원, 위례 1,579만원, 광교 1,399만원 등으로 서울평균 1,396만원 보다 높은 수준입니다.
가격 진입장벽이 높아지면서 실수요자들의 신도시 입성 역시 멀어졌습니다. 하지만 신도시 입성은 어려워 졌더라도 신도시 생활권을 포기하기는 이릅니다. 이들에겐 신도시와 생활권은 같지만 상대적으로 가격이 저렴한 곳이 좋은 대안이 될 수 있습니다.
┃분당신도시 생활권 광주…분당 시세 상승에 동반 상승
예를 들면 1기신도시를 대표하는 분당신도시는 인접한 광주시가 그렇습니다. 광주시는 차로 5분이면 분당신도시 각종 편의시설 이용이 가능한 분당신도시 생활권입니다. 때문에 분당 집값 상승은 광주시 집값에 큰 영향을 줍니다. 2016년 경강선 복선전철이 개통되면서 분당, 광주지역 집값 상승폭이 커졌습니다. 분당 전셋값도 실수요자들에겐 부담이 큰 금액입니다. 현재 분당신도시 전셋값은 3.3㎡당 1,311만원으로 광주시 집값(841만원) 보다 3.3㎡당 500만원 이상 높죠. 분당 전셋값으로 광주에서 집을 사고도 남습니다. 실수요자들에게 분당 생활권을 누리면서 가격 부담 없이 광주에서 내집마련이 가능한 셈이죠.
┃인프라 안정화 되며 가격 오르는 광교신도시…수원 영통, 팔달, 용인 수지 상승률 높아
2011년 첫 입주를 시작한 광교신도시도 인프라가 안정화 돼 가면서 가격이 꾸준하게 오르고 있습니다. 최근 1년 매매가 변동률이 9.54%를 기록, 2기신도시 평균(6.6%)을 웃돌았습니다. 입지가 괜찮은 단지는 3.3㎡당 2,000만원대를 기록하고 있죠. 그렇다 보니 광교신도시에 일부가 포함되거나 인접해 있는 수원 영통구나 팔달구, 용인 수지구 일대는 다른 구들에 비해 매매가 상승률이 높게 분포하고 있습니다. 수원 영통구(3.21%), 팔달구(2.04%)는 권선구(1.3%), 장안구(1.42%) 보다 높은 상승률을 기록했고 더딘 회복을 보이고 있는 용인시에서는 수지구가 0.83%로 기흥구(0.46%), 처인구(-0.05%) 보다 높게 나타났습니다. 광교신도시 가격 상승과 함께 인접 지역 변동률이 높다는 것 역시 실수요자들의 유입이 있기에 가능했던 것입니다.
┃동일 생활권 이라면 ”중소형”으로 덩치를 줄이는 것도 좋은 방법
실속을 중시하는 실수요자들의 증가로 경기 상황에 민감하게 반응해 침체기에 하락폭이 크고, 미분양 시 오랜 동안 잘 팔리지 않은 대형 보다 실수요가 두터워 잘 팔리는 전용면적 85㎡이하 중소형이 인기입니다. 최근 1년 전용면적 85㎡이하와 초과의 매매가 변동률을 살펴보면 전국적으로 85㎡이하는 6%, 85㎡초과는 5.61%를 기록했습니다. 서울에서는 각각 14.85%, 11%, 경기도에선 각각 3.98%, 3.64%를 기록하는 등 모두 전용면적 85㎡이하인 중소형 변동률이 높았습니다. 이는 평면설계의 발달로 중소형도 확장을 통해 중대형 못지 않게 공간활용이 가능해 지면서 실속을 중시하는 실수요자들의 니즈와 맞아 떨어졌기 때문입니다.
┃신도시 생활권에 살아 볼까-광교신도시 생활권
2기신도시 가운데 이미 넘사벽이 된 판교와 위례신도시를 제외해도 광교신도시 가격이 역시 만만치 않습니다. 현재 광교신도시의 3.3㎡당 평균 매매가는 1,953만원, 전셋값은 약 1,400만원(1,399만원) 선입니다. 매매 상한가는 이미 3.3㎡당 2,000만원을 훌쩍 넘었습니다. 부담을 줄여 광교신도시 생활권이 가능한 곳은 수원의 도심, 용인 수지 일대가 꼽힙니다. 수원 도심에서는 수원 인계동에서 동문건설이 ‘수원 인계동 동문굿모닝힐’이 분양하는데요. 광교신도시가 직선으로 1km 거리입니다. 수요층 두터운 전용면적 63~79㎡ 중소형으로 구성됐으며 인덕원-수원복선전철이 추진 중에 있어 인프라는 더 개선됩니다. 분양가는 광교신도시 평균 전셋값 수준이 예상돼 큰 부담 없이 접근이 가능합니다. 용인 수지구 성복동에서는 롯데건설이 전용 84~234㎡로 된 롯데캐슬파크나인을 분양합니다. 신분당선 성복역이 가깝고 분양가는 3.3㎡당 1,700만원 후반대를 예상하고 있습니다. 광교신도시 보다는 낮지만 수원지역 가격 보다는 부담이 될 수 있습니다.
┃신도시 생활권에 살아 볼까-위례신도시 생활권
강남 집값을 쫓아가는 위례신도시 집값 때문에 위례신도시 입성이 쉽지 않습니다. 성남 신흥동의 경우 처럼 위례신도시와 인접하면서 부담을 줄여 갈 수 있는 구도심을 고려해 볼 수 있죠. 성남시 구도심에 대해서 소비자들 사이에 호불호가 갈리기도 하지만 구도심 개발 기대감에 실수요자들의 관심도 증가하고 있습니다. 상반기 중에는 대림산업에서 성남 금광동 금광1구역을 재개발 하는 단지가 분양할 계획입니다. 위례신도시와 직선으로 2km거리에 있으며 8호선 단대오거리역을 이용할 수 있습니다. 이외에 ㈜한양에서 금광3구역을 재개발하는 물량도 분양을 준비중에 있습니다. 초중고교가 단지 인근에 가깝게 위치한 단지입니다.
┃당장의 이익보다 장기적 관점으로 접근해야
정부 규제에도 강남집값은 폭등했고 수도권 집값도 올랐습니다. 서울, 신도시의 비싼 집값은 주변지역으로 수요가 옮겨 가도록 해 수도권 주택가격은 더욱 견고해 지고 있습니다. 1주택자 비과세 요건강화, 다주택자 양도세 중과, 분양권 양도세 단일세율(50%) 등 강화된 규제는 단기 투자는 더욱 어렵게 하고 있습니다. 때문에 당장의 이익보다 장기적인 관점의 내집마련, 투자가 돼야 합니다. 생활권은 꼭 강남, 신도시에 살아야 같은 것이 아닙니다. 고정관념에서 벗어나 실수요자 관점으로 눈을 돌려보면 생활권은 같지만 수백, 수천만원 저렴하게 거주할 수 있는 곳이 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.
