┃2월 서울 집값 2009년 이후 최대폭 상승
올해 2월 서울 집값이 2009년 9월 이후 가장 큰 폭으로 뛰었습니다. 반면 지방 집값은 석 달 연속 마이너스 상승률을 보여 서울과 지방 부동산시장의 온도차가 더 커졌는데요. 한국감정원이 발표한 2월 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 서울 주택가격은 0.94% 올라 지난달 상승률(0.86%)을 넘어섰고, 2009년 9월(1.12%) 이후 가장 많이 오른 것으로 나타났습니다. 특히 아파트가 1.39% 올라 전체 집값 상승을 이끌었는데요. 반면 지방의 주택가격은 지난해 12월에 0.01% 떨어진 데 이어 올 2월에는 0.04% 하락했습니다.
┃서울 집값 상승 원인은 ‘공급 부족’
유독 서울 아파트값만 오르는 이유는 뭘까요? 여러가지 분석이 있지만 부동산 전문가들은 대체적으로 공급 부족을 첫 번째 원인으로 꼽습니다. 실제로 국토부가 통계청의 ‘2015년 인구주택총조사’ 결과를 토대로 새롭게 산정한 서울의 주택보급률은 96%로 전국(102.3%) 최저 수준입니다. 인구 천만의 대도시 서울의 주택보급이 낮다는 건 세계 주요 도시의 주택수와 비교해봐도 쉽게 알 수 있는데요. 서울연구원에 따르면 서울 인구 1,000명당 주택수는 347.1가구로 프랑스 파리(605가구), 일본 도쿄(579가구), 미국 뉴욕(412가구)보다 훨씬 적습니다.
┃노후화된 서울시 아파트
하지만 서울은 택지가 부족하기 때문에 아파트 공급이 한정적일 수밖에 없는데요. 때문에 서울은 낡은 아파트가 많고 새 아파트는 적습니다. 실제로 국토부 자료에 따르면 2016년 기준 서울시 전체 아파트는 총 164만1,383가구입니다. 이 중 입주 후 10년 이상 경과된 아파트는 전체물량의 78%인 128만4,345가구로 집계됐습니다.
┃서울 = 수요>공급
반면 서울에 새 아파트의 희소성은 높습니다. 부동산인포에 따르면 서울의 최근 3년간 아파트 분양물량(일반가구)은 2015년 1만5,096가구, 2016년 1만5,963가구, 2017년 1만8,851가구입니다. 올해는 1만9,308가구 예정으로 4,212가구 증가하는 데 그쳤습니다. 업계에선 서울의 아파트 수요를 연간 6만가구 정도로 보고 있는데 공급은 이에 크게 못 미치는 수준인 것이죠. 때문에 최근 서울 부동산시장의 상승 기조는 공급 부족으로 인한 수급 불균형에 따른 것이라고 할 수 있는데요. 지난해 서울 신규분양시장에 20만 여개의 청약통장이 몰리면서 분양하는 단지마다 수십대 1의 청약경쟁률을 보인 점은 서울 부동산시장의 심각한 수급불균형을 잘 보여줍니다.
┃‘헌집보다 새집’ 새 아파트에 프리미엄 더 붙을 수밖에
이처럼 수급불균형으로 서울 집값은 오를 수밖에 없는 구조인데요. 무엇보다 서울 집값을 이끌고 있는 것은 새 아파트입니다. 새 아파트는 커뮤니티 시설과 평면 등이 기존 아파트와는 비교할 수 없을 정도로 좋아 수요자들의 선호도가 매우 높습니다. ‘서울 신규분양은 로또’라는 말이 돌 정도로 프리미엄을 기대할 수도 있는데요. 새 아파트에 수요가 몰리다 보니 새 아파트의 가격 상승률은 기존 아파트보다 높습니다. 부동산114에 따르면 최근 2년간(2015~2017년) 입주 5년 미만인 서울의 새 아파트는 3.3㎡당 1848만원에서 2,725만원으로 47% 올랐지만 10년 이상 된 아파트(재건축 대상 제외)는 1,495만원에서 1,881만원으로 25% 상승하는 데 그쳤습니다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 서울 아파트값이 오르는 것은 지역 선호도도 있지만 낡은 주택에서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 급증하면서 기대심리가 반영돼 있기 때문”이라고 말했습니다.
┃초과이익환수제 부활에 ‘블루칩’으로 떠오른 서울 아파트
새 아파트에 대한 수요는 많지만 공급이 따라가지 못하는 수급불균형으로 서울 분양시장 열기는 좀처럼 식지 않을 것으로 전망됩니다. 특히 올해 초과이익환수제 부활로 향후 재건축 사업 속도가 지연되면 서울의 새 아파트 희소성은 더욱 높아져 집값이 급등할 가능성이 높습니다. 실제로 부동산114에 따르면 올해 서울에서 선보이는 일반 분양아파트는 작년(1만8,690가구)보다 371가구 줄어든 1만8,319가구(임대제외)에 달한다고 합니다. 이것이 서울의 새 아파트가 희소가치 높은 블루칩으로 평가 받는 이유이기도 합니다.
┃새 아파트 사랑이 남다른 우리나라 사람들
우리나라의 아파트 사랑은 남다릅니다. 이미 수십년 동안 아파트로 대표되는 주거문화가 굳어졌고, 아파트가 가진 편리함과 경제성을 수요자들이 당장 포기하기도 쉽지 않습니다. 또한 생활•편의시설과 교육시설이 아파트 단지를 중심으로 형성되는 만큼 앞으로도 우리나라 국민이 가장 선호하는 주거형태는 아파트가 될 것입니다. 때문에 앞으로도 새 아파트에 대한 가치는 더욱 높아질 것인데요. 특히 노후주택이 많은 서울은 재개발, 재건축을 통한 공급 외에는 대규모 공급이 쉽지 않아 새 아파트 인기는 ‘쭈욱’ 이어질 것으로 예상됩니다.
