┃똘똘한 한 채를 찾아서... 상가도 쏠림현상 심화될 듯
“잘 고른 상가는 3대(代) 간다”는 부동산 격언이 있습니다. 알짜배기 상가는 꾸준한 임대수익과 함께 높은 프리미엄도 기대할 수 있어서인데요. 그래서인지 주택시장을 정조준한 부동산 규제에 시중 뭉칫돈이 상가 등 수익형 부동산 시장으로 유입되고 있습니다. 지난해 전국 상업 및 업무용 부동산 거래량이 30만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록한 것이 단적인 예죠.
“다만 올해는 수익형부동산, 특히 상가를 고를 때 좀더 촘촘한 안목이 필요해 보입니다. 상가 임대료 인상률이 9%에서 5%로 제한되고 RTI(Rent To Interest) 대출규제로 수익률 악화가 예고되고 있는 만큼 같은 권역 내에서도 쏠림현상이 심화될 것으로 예상되고 있기 때문입니다.”(상가 분양관계자 K씨)
┃시간이 지날수록 좋아지는 입지 VS 나빠지는 입지
전문가들은 3대에 전할 수 있는 상가를 선택하기 위한 요건으로 입지를 보는 안목을 키우라고 조언합니다. 좋은 입지라면 성공의 절반은 보장된다는 이야기가 있을 정도로 상가시장에서는 입지가 중요해서입니다.
“안정기에 접어든 지역은 상권 분석이 비교적 쉬운 대신에 수익률 좋은 상가는 매물을 구하기가 어렵습니다. 반면 신규 상가는 상권이 형성되기까지 리스크를 감수해야 하죠. 중심 상권과 유효수요를 파악해 유동인구가 내점율로 이어질 수 있는 곳을 선별해야 하죠. 또한 동선을 살펴 흐르는 입지는 솎아내야 합니다. 이를 토대로 시간이 지날수록 좋아지는 입지를 분석해 보면 역시 상가시장에서 최고의 입지는 사거리 대로변에 도로와 맞닿은 코너상가와 대로변 관문형 상가입니다."(부동산 전문가 L씨)
┃코너형 상가란?
먼저 코너형 상가는 이면 또는 삼면이 도로와 면해 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋습니다. 덕분에 상권활성화에 기여하며 공실 우려가 적고 자산 가치도 높죠.
실제 국세청에 따르면 조성 20년이 넘은 일산신도시의 경우 주엽역상권 대로면 2면 개방형 상가의 2018년 기준 표준지공시지가는 3.3㎡당 2,640만원으로 인근 후면에 자리한 단일면 개방형 상가(3.3㎡당 1504만원)보다 가격이 1,000만원 이상 높게 형성돼 있습니다. 분당신도시 서현역상권 3면개방형 상가도 2018년 기준 3.3㎡당 4,768만원으로 인근 단일면 개방형 상가(3.3㎡당 3,065만원) 보다 1700만원이 더 비쌉니다.
상황이 이렇다 보니 분양성적도 우수한 편입니다. 지난 2016년 하남미사강변도시에서 공급된 3면 코너형 상가 ‘미사 리더스프라자’는 준공 전 100% 분양됐고요. 동탄호수공원과 접한 2면 코너형 상가 ‘레이크 꼬모’는 계약 3일만에 완판됐습니다.
업계관계자는 “가시성과 접근성이 우수하기 때문에 단일면에 접하고 있는 상가보다는 유동인구를 흡입할 수 있는 2~3면 코너형 상가가 상권활성화나 수익률을 높이는데 더욱 유리하다”며 “특히 횡단보도, 지하철역, 공원 등을 품은 경우 중심 상권으로 자리매김할 확률이 더욱 높아 인기가 높은데 일례로 휴게광장을 낀 판교 ‘유스페이스’나 세종 도시상징광장 앞에 위치한 세종 2-4생활권‘세종 리더스포레(HC3)’의 경우 초기 상권 안정화에 기여하는 핵심 상권이 될 가능성이 많다”는 설명입니다.
┃관문형 상가란?
코너형과 함께 상가시장의 쌍두마차격인 관문형은 지역의 랜드마크로 자리매김할 공산이 더욱 큽니다. 상권의 시작점에 자리해 앞자리를 선점할 수 있고 고객 유입이 수월한 만큼 긍정적인 매출증대를 기대할 수 있죠. 입지가 한정된 까닭에 물량이 희소하고 그만큼의 가치도 높습니다.
관문형 상가의 가치는 시간이 지날수록 빛을 발하는 권리금으로 입증되는데요. 실제 ‘연트럴파크’로 통하는 연남동 상권 초입의 30㎡ 규모 점포의 경우 1억5000만원 이상의 권리금이 형성돼 있습니다. 중간과 끝자락에 자리한 비슷한 규모의 점포가 7,000~8,000만원 선에 권리금이 형성돼 있는 것을 감안하면 2배 가량 더 높은 것입니다.
이 외에도 대표적인 송도신도시 관문형 상가인 ‘센트럴파크 1몰’은 2012년 당시 분양 당시 입점율이 80%에 달할 정도로 인기가 높았습니다. 지금은 송도 최대 랜드마크로 알려져 외지 관광객들도 찾는 명소로 자리매김했습니다. 비슷한 사례는 세종시에도 있습니다. 세종시의 강남으로 알려진 2-4생활권에서 분양 예정인 ‘세종 리더스포레((HO3)’가 그 주인공인데요. 배후 아파트 단지를 끼고 국립수목원, 아트센터 등 관광객을 독점할 수 있는 세종 2-4생활권 관문에 자리해 상권 활성화의 주역이 될 전망입니다.
┃고수들만 한다는 상가 투자, 그들의 노하우는?
상가는 부동산투자에서도 가장 어려운 상품으로 손꼽힙니다. 지역별로 개별성이 강하고 단기간에가치가 드러나는 상품이 아니기 때문입니다. 불확실한 리스크, 예컨대 수요층의 동선, 중심상권 범위 등이 가시화됐을 때 상가의 진정한 가치가 빛을 발하죠. 자본 외에 시간투자도 염두에 두어야 하는 이유가 이 때문입니다. 마지막으로 상가투자 전문가의 말을 들어보시죠.
“코너형이나 관문형 상가는 개별성이 강한 지역 내에서도 흔들림 없는 가치를 발휘함이 여러 차례 입증이 됐습니다. 만약 상가 투자 초보자라면 코너형이나 관문형 상가를 선점하는 일이 실패를 줄이는 가장 안전한 상가투자 방법이 될 수 있습니다.”
