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내 땅에 무단 경작 방치하면 소유권도 위협 받을 수 있다고?

리얼캐스트 입력 2018.03.20 08:38 수정 2018.03.20 08:38
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┃내 땅에 누가 농작물을 심었다?



3년 전 경기도 광주에 있는 논 100여 평을 홀어머니께 상속 받은 이씨는 이후 자신의 논에 벼농사가 계속되고 있는 것을 알았습니다. 알아 보니 마을 주민이 어차피 농사 지을 사람도 없는 땅, 놀리면 뭐하냐며 경작을 하고 있었던 것입니다.


무단 경작에 대한 문제는 비단 일반인뿐만이 아닙니다. 지난 2012년 LH양주직할사업단은 부동산 불경기 여파로 매각•임대가 되지 않아 방치된 양주지역 일부 땅을 일부 주민들이 무단점유하고 농사를 지어 골머리를 앓았죠.



┃방치해 둔 내 땅 권리 지키는 법적 방법은?



이처럼 내 땅에 무단 경작이 진행됐을 경우 어떤 법적 절차를 밟으면 될까요? 우선 무단 경작으로 토지를 점유했다면 부동산(토지)의 인도•지상물의 제거 및 부당이득반환청구, 손해배상 청구 등의 소송이 가능한데요. 민법 제214조에 의해 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고, 이와 별로도 무단 점유한 기간 및 장래의 부당이득에 대해서도 부당이득반환, 손해배상 청구 등을 할 수 있습니다. 소송에 앞서 무단점유자를 상대로 내용증명을 보내는 것도 한 방법이 될 수 있고요.



┃농작물은 경작한 사람에게 귀속



다만 경작물의 경우는 따져봐야 합니다. 남의 토지에 무단으로 경작한 경우에도 그 농작물의 소유권은 경작자에게 있다는 대법원 판례가 있어서입니다. 이에 파종부터 수확까지 수개월이 걸리고 경작자의 부단한 관리가 필요하며 그 점유의 구속이 비교적 명백한 농작물을 함부로 파낼 경우 손해배상뿐만 아니라 절도죄, 또는 손괴제(고의로 다른 사람의 재물 등을 파손 또는 원래 목적으로 사용하지 못하게 훼손하거나 은닉하는 것)로 처벌을 받을 수 있습니다. 다만 농작물이 성숙되지 않은 단계, 예를 들어 싹이 막 나온 정도라면 큰 문제가 없습니다.



┃남의 땅에 심어진 나무는 토지 소유자의 것



농작물이 아닌 나무라면 어떨까요? 타인의 땅에 나무를 심는 경우도 심심치 않게 목격할 수 있는데요. 타인의 땅에 식재한 수목은 농작물과 달리 토지소유자의 것이 됩니다. 바로 부합의 법리가 적용되는 것입니다. 따라서 토지소유자는 이 나무를 팔아도 되는 것이죠.



┃내 땅에 무단 경작, 소유권도 위협 받을 수 있다!



드물게 무단 경작으로 인해 땅의 소유권을 위협을 받는 경우가 있습니다. 무단 경작을 한 상대방이 취득시효를 주장하는 경우인데요. 점유에 따른 소유권 이전을 청구할 수 있는 시효취득에 의거해 점유취득시효로 인한 소유권을 주장하는 것입니다. 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 그 부동산을 사용 점유했다면 점유자는 그 부동산을 자기 소유로 이전등기를 청구할 수 있고 만약 타인 소유의 토지를 등기한 후 10년 동안 선의로 평온 공연하게 점유하고 있을 때도 점유취득시효를 주장할 수 있죠. 다만 타인 소유임을 명백하게 인식하면서 토지에 대해 아무런 권리가 없음에도 불구하고 그 토지를 무단으로 점유한 경우에는 ‘소유의 의사’ 즉 점유가 인정되기 어렵습니다.



┃내 땅 지키기 위한 사전 조치 필요



무단 경작으로 인해 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하려면 땅 주인의 경우 해당 토지에 무단 경작 금지라는 푯말을 설치하고 펜스 등으로 경계를 명확하게 하는 것이 좋습니다. 또한 남의 땅을 무단 점유한 자라면 무단 점유에 따른 부당이득반환소송과 해당 기간 동안의 임료 등을 지불해야 하는 경우가 발생할 수 있으니 함부로 무단 점유를 해서는 안 될 것입니다.





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