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1년 새 두 배 뛴 북아현3구역, 웃돈 3억에 매물도 없어

리얼캐스트 입력 2018.03.23 09:24 수정 2018.03.23 09:30
조회 13641추천 3







개발 기대감 고조되는 북아현 일대 



“북아현뉴타운은 광화문, 시청 등 도심과 가까워 인기가 많은 지역입니다. 입주 2년차인 ‘e편한세상신촌’ 전용 84㎡ 시세는 12억5천만원 선으로, 7억원 내외 분양가에서 5억원 이상 올랐습니다. 사업성이 좋다 보니 인근 2,3구역 물건을 찾는 이도 꾸준한 편이죠.”(아현동 중개업소 관계자 K씨)


총 5개 구역으로 나뉘어 있는 북아현뉴타운은 현재 강북 재개발 최대어로 꼽힙니다. 가장 먼저 추진된 북아현1-2구역(아현역푸르지오, 총940가구)에 이어 1-3구역(e편한세상신촌, 총1910가구)은   2015년과 2016년에 입주를 마쳤습니다. 북아현1-1구역(북아현힐스테이트, 총1226가구)은 오는 4월 분양 예정이고요. 남은 북아현2, 3구역은 모두 사업시행인가가 진행 중에 있습니다. 


프리미엄 2억원 이상은 기본, 물건도 씨가 말라



그 중 북아현3구역은 가장 규모가 큰 사업지입니다. GS건설과 롯데건설 컨소시엄이 시공을 맡았으며 총 4569가구가 들어설 예정이죠. 이중 조합원 물량은 1900가구로 일반분양분이 2.5배 가량 많아 사업성이 우수하다는 평입니다. 


“인근 마포뿐 아니라 강남 투자자들도 상당합니다. 감정평가액 1억원대 소액투자 매물은 씨가 말랐죠. 물건이 나오면 각 부동산마다 확보해 둔 대기 수요자에게 바로 연락이 돼 거래가 이뤄지고 있어 일대 부동산을 다 돌아도 조합원 매물 구하기가 쉽지 않을 겁니다. 투자금액이 무거운 것만 몇 개 있는 상황이죠. 1년 새 프리미엄이 2배로 뛰면서 현재 3억원 이상의 웃돈이 붙어 있습니다. 그럼에도 불구하고 2구역에 비해 프리미엄이 1억원 정도 낮아서인지 저평가돼 있다는 인식이 퍼지며 찾는 이들이 많습니다.”(북아현3구역 내 중개업소 대표 L씨)  



미니신도시급 규모에 교통, 학군, 주거환경 쾌적해



북아현3구역은 북아현뉴타운 중 유일하게 산을 끼고 있어 도심 내에서도 쾌적한 주거환경이 가능할 것이란 전망입니다. 지하철 2∙5호선 충정로역이 도보권으로 충정로역에서 북아현3구역의 끝까지는 걸어서 15분 가량 소요되죠. 다만 미니신도시급 규모에 경사진 지대가 곳곳에 있어 완공 후 지하철역과의 거리 등으로 단지 내에서도 시세 차이가 상당할 것이란 게 현장의 목소리입니다. 



조합원 간 팽팽한 대치, 사업 진행 속도 늦춰


북아현3구역이 장밋빛 청사진만 그려지는 것은 아닙니다. 재개발 구역을 확대하는 과정(7만2072㎡→26만3153㎡)에서 재개발할 필요가 없는 건물들이 구역에 포함됐는데 이들 건물 소유주들은 여전히 개발을 반대하고 있습니다. 이주를 원치 않는 고령자들의 반대도 상당하고요. 실제 일대 골목골목에는 개발 반대 의사를 표시하는 붉은 깃발이 꽂혀 있는 집들을 심심치 않게 확인할 수 있습니다.  



일각에서는 사업 속도가 느려 사업성이 악화되고 장기간 자금이 묶일 수 있다는 우려도 들립니다. 표류 중인 사업 재개를 위해 조합장 및 집행부 선거가 지난 2월 있었으나 과반수의 지지를 얻은 후보가 없어 선출이 불발됐습니다. 한시라도 빨리 조합장을 선출해 재정비촉진계획 변경 신청을 하고 실효된 사업시행인가를 다시 받아야 하지만, 애초 사업시행인가를 받았던 2011년에 비해 지금은 지가가 많이 올랐기 때문에 감정평가부터 다시 해야 할 수도 있습니다. 



투자자들은 장기적 관점에서 접근해야 할 것


때문에 전문가들은 섣부른 투자는 금물이라고 조언하는데요. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.


“이미 조성 및 순항 중인 1,2구역을 미루어 짐작해 보면 3구역이 경쟁력이 있는 것은 사실입니다. 

가령 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가가 6억원이라고 가정할 때, 프리미엄 3억원을 주고 물건을 매수한 조합원이 수익을 내려면 완공 시점에 시세가 10억원 이상 올라야 합니다. 인근의 e편한세상, 경희궁자이 전용 84㎡의 시세가 지금도 10억원을 넘어섰기 때문에 북아현3구역이 완공되면 12억~15억원 선의 시세를 형성할 것입니다. 조합원은 2억원 이상 수익을 얻게 되죠. 하지만 문제는 사업기간입니다. 사업기간이 늘어지면 그만큼 새는 비용도 커질 것입니다. 산이 높으면 골이 깊듯이 장기적으로 접근해야 하는 곳이 바로 북아현3구역입니다.”






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