┃3년간 3.3㎡당 집값 상승금액, 반포동 1750만원 VS 방배동 604만원
서리풀 공원을 중심으로 고급빌라나 대저택촌이 형성돼있어 부자동네란 인식이 강한 서초구 방배동. 옆동네 반포동이 대대적인 재건축 추진으로 명실상부한 우리나라 대표부촌으로 성장한 것과 달리 개발이 정체상태를 보이면서 서초구의 집값 저평가 지역으로 분류돼 체면을 구겼왔습니다. 부동산114 통계에 따르면 반포동의 3.3㎡당 거래가격은 2015년 1월 현재 3.3㎡당 3659만원에서 3년만인 올해 1월 3.3㎡당 5354만원으로 3.3㎡당 1715만원 상승했습니다. 하지만, 동기간 방배동 집값은 3.3㎡당 2189만원에서 2793만원 604만원 상승하는데 그쳐 반포와 대조를 보입니다.
┃방배동과 반포동의 집값 희비 교차 이유는 바로 OOO?
방배동과 반포동 집값이 다른 행보를 걷게된 이유는 무엇일까요? 전문가들은 ‘재건축’을 이유로 꼽습니다. 반포동은 1970년~1980년대 강남개발이란 기치하에 조성된 서울 강남속 신도시입니다. 한강변의 평지 위에 구획을 나눠 차곡차곡 아파트를 채워넣었는데 최근 이들 아파트의 재건축 연한이 도래하면서 대단위의 새아파트촌으로 재탄생했습니다. 한편 방배동은 아파트보다 대저택, 고급빌라, 단독주택, 빌라 등으로 주로 구성된 주택가 지역입니다. 대단위 개발이 여의치않아 그동안 100가구 미만의 소규모 아파트, 빌라가 공급된 것 외에 개발이 이뤄지지 않았습니다. 서리풀공원에 막혀 강남 업무지구로 이동하는데 우회해야하는 상황도 집값에 불리하게 작용했다는 분석입니다.
┃노후주택가에서 방배동 아파트값 1위로 우뚝 선 ‘방배 롯데캐슬 아르떼’
반포와 달리 대단위 새아파트촌 탄생이 불가할 것 같던 방배동에 가능성을 열어준 단지가 있습니다. 2-6구역의 주택 재건축지역을 개발해 입주 5년만에 방배동 중소형 집값 1위단지로 등극한 ‘방배 롯데캐슬 아르떼’입니다. 이 아파트는 방배동에서도 사당역, 이수역에 가깝고 노후주택이 밀집해있어 강남속 ‘강북’지역이었습니다. 이곳을 재개발해 744가구 규모의 브랜드아파트촌으로 재탄생한데다, 인접한 5구역 등 주변 지역에서 8000가구의 대단위 아파트촌으로 탈바꿈할 것이란 소식에 집값이 탄력을 받으면서 값이 뛰었습니다. 전용 59㎡은 지난해 10월 11억 3000만원(15층)에서 올해 3월 13억 5000만원으로 2억 2000만원, 전용 84㎡도 지난해 10월 13억 500만원에 실거래됐고, 최근에는 15억 5000만원 이상 지불해야 매입이 가능합니다.
┃17개 재건축 사업장에서 1만여가구 건설 예정
강남 재건축발 집값 상승, 방배 롯데캐슬 아르떼의 집값 선전에 힘입어 방배동에서는 총 17개 사업장에서 재건축이 추진중입니다. 단지 규모가 크고 입지여건이 뛰어난 단지들이 많아 지역 랜드마크 자리를 두고 경쟁이 치열한데요. 방배동에 소재한 1,000가구 이상의 대규모 단지는 4곳. 이중에서도 방배5구역은 3000가구가 넘습니다. 이중에서도 가장 인기가 높은 곳은 방배 5구역과 방배 13 구역입니다. 효령로를 사이에 두고 남북으로 뻗은 13구역과 5구역 주변에는 이미 입주를 마친 방배 롯데캐슬 아르떼(724가구)를 비롯해 14구역(460가구), 15구역(1387가구)의 8000가구 개발이 추진중이어서 방배동의 중심으로 부상할 전망입니다.
┃5구역 VS 13구역…방배동의 랜드마크는 ‘나야 나’
방배5구역은 이수역에서 내방역방향으로 진행하다 보면 5구역이 나타납니다. 단독주택, 빌라 일색인 방배동에서도 지대가 높은 곳에 위치해 탁 트인 시야를 확보하고 있습니다. 현대건설이 시공권을 따내 3080가구의 브랜드타운으로 개발하는 이 단지는 지하철 4호선∙7호선 이수역과 지하철 7호선 내방역, 지하철 2호선 방배역을 두루 이용할 수 있고, 남으로 이수중학교∙새우촌공원과 맞닿은 탁월한 입지여건을 갖췄습니다. 현장의 A중개업소에 따르면 이 지역은 조합원들 대다수가 입주를 위해 매물을 내놓지 않고 있어 16억원 이상의 고가 매물만 간간히 나올 뿐 매물이 극소수라고 말했습니다. GS건설이 시공하는 13구역은 지하철 2호선∙4호선 사당역 근처에 위치하는데요. 남쪽으로 방현초등학교와 동덕여고, 남동쪽으로 매봉재산이 위치합니다. 조합원 승계가 가능한 권리가액 3억 7000만원 안팎의 매물이 약 6억 7000만원 선에 거래되고 있는데요. 전셋값이 1억원에 불과하고 이마저도 세입자 구하기가 어려워 적어도 6억 가까운 실투자금액이 있어야 매입이 가능합니다.
방배동에는 올해 서울대에 14명을 합격시켜 일반고 진학률 9위를 기록한 서울고가 소재합니다. 이밖에도 11명을 합격시킨 서문여고, 상문고, 동덕여고 등 8학군 중에서도 인기학교가 밀집해있습니다. 자사고, 특목고 우선배정 취소로 강남 인기학군을 찾아 주택수요자 늘면서 이 일대 빌라 등 저가 매물들에 품귀현상이 빚어질 정도입니다. 그동안 방배동, 사당 일대에서 서초동 쪽으로 이동하려면 먼길을 우회해야 했지만 내년이면 숙원사업인 서리풀터널 개통이 이뤄질 예정이어서 테헤란로까지 직행으로 이동할 수 있게됩니다. 강남 업무지구로의 접근성이 떨어지는 점도 방배동 저평가에 영향을 미쳤던 만큼 서초동과의 가격 격차가 상당히 좁혀질 것으로 예상됩니다. 녹지가 풍부해 쾌적성이 높은 점도 장점으로 꼽을 수 있습니다.
┃위기의 재건축…시간과 돈과의 멀고 긴 싸움 대비해야
대저택과 노후 주택촌이 공존하는 방배동. 서초구의 나머지 지역이 대대적인 재개발을 통해 우리나라를 대표하는 부촌으로 성장한 것과 달리 개발에서 소외되면서 집값이 저평가되어왔습니다. 옆동네 반포와 서초의 기세에 불러 기를 펴지 못했던 방배동은 재건축을 통해 화려한 비상을 꿈꾸고 있는데요. 강남권을 겨냥한 정부의 부동산 규제 영향으로 가까운 길을 보다 멀리, 길게 돌아가야하는 상황에 놓였습니다. 서리풀터널 개통, 8학군의 명성 부활 등 기회 요인이 많은 만큼 자금여력을 갖춘 이들 중 실거주 목적의 수요자들이 노려볼 만 합니다. 거래를 결정했다면 한 지역에서 오랜기간 영업을 해왔고, 재건축 지식에 해박한 중개업소를 고르는 것이 중요한데요. 매물을 구했다면 지번 등의 정보를 받아 조합원 자격 승계가 가능한 매물인지 확인해보는 것도 방법입니다.
