┃공공택지=로또…주변 시세 대비 최대 70% 저렴
과천지식정보타운은 공공주택지구 개발사업입니다. 전신은 MB정부 시절 서울과 가까운 교통 요충지의 그린벨트를 풀어 조성한 보금자리지구로 시장 침체기인 2014년 5월 공공주택지구란 이름으로 재탄생한 공공택지입니다. 서민들의 도심 속 내집마련 기회 확대를 위해 도입한 제도 특성상 파급력과 효과를 극대화하기 위해 강남∙서초보금자리지구 등 강남권을 대거 포함시키고, 분양가를 70%까지 낮춰 상품 가치를 끌어올렸는데요. 그 결과 2011년 1월 사전예약 당첨자를 제외한 본청약물량 736가구의 청약에 1만 4594명이 신청해 평균 20대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. 당시 당첨자 커트라인은 강남보금자리지구 1,700만원, 서초보금자리지구 1,357만원에 달했습니다.
┃시세차익만 7억원…역대급 시세차익의 주인공 ‘강남보금자리’
공공주택지구중에서도 역대급 시세차익을 낸 곳은 바로 강남∙서초보금자리입니다. 두 곳 모두 우리나라 대표부촌인 강남구, 서초구에 조성되는 직주근접형 공공택지로 강남권의 풍부한 생활 인프라 활용이 가능하고요. 그린벨트지역을 풀어 조성한만큼 서울에서는 좀처럼 찾아보기 어려원 천혜의 자연환경을 갖췄습니다. 이들 지역은 입주 후 더 강한 면모를 보였는데요. 강남보금자리지구 전용 84㎡의 2011년 사전예약 당시 분양가는 3억4,247만원이었지만 올해 2월 7억원 가까이 오른 10억4,000만원(11층)에 거래됐습니다. 전용 59㎡는 2억 2470만원에 분양해 1월 현재 8억 1,800만원으로 분양가 대비 무려 3.64배가 올랐습니다. 서초보금자리지구도 강남지구와 상승폭이 엇비슷합니다.
┃서민 아파트값이 9억원? 논란의 중심에 선 과천지식정보타운
강남∙서초보금자리지구의 바통을 잇는 과천지식정보타운. 예상분양가가 당초의 7~8억원선을 뛰어넘어 9억원을 넘을 것이라는 전망이 흘러나오면서 청약을 준비하던 예비청약자들의 혼란이 가중되고 있습니다. 과천지식정보타운 당첨을 위해 청약자격을 착실히 쌓아왔던 이모씨(44세)는 사실상 청약을 포기한 상태입니다. 분양가가 당초 예상보다 1~2억원 가량 상승한데다 중도금 대출이 어려워졌고, 분양권 전매도 입주 때까지 제한돼 자칫 애물단지를 떠안을 수 있다는 생각에서입니다. 서민들의 부촌입성 사다리였던 ‘공공택지지구 로또아파트’가 역사 속으로 사라지는 것 아니냐는 불만의 목소리가 높아지고 있습니다.
┃공공택지 로또아파트 역사 속으로 퇴장…분양가 인상 불가피?
공공택지 분양가상한제아파트의 분양가가 상승 이유로는 토지비 산정방법의 변화를 꼽을 수 있습니다. 공공택지지구는 개발비용과 시간 단축을 위해 주로 그린벨트지역을 개발하게 되는데요. 기존의 경우 전용 85㎡이하는 조성원가, 85㎡ 초과는 감정가격 기준으로 토지비를 산정해 중소형 분양가를 획기적으로 낮출 수 있었습니다. 하지만, 옛 보금자리지구가 공공주택으로 전환되면서 감정평가로 땅값을 매기는 면적이 전용 60㎡ 이상으로 확대돼 분양가 인상이 불가피해지면서 현재 3.3㎡당 2,670만원으로 분양신청이 접수된 상황입니다. 하남 미사지구 역시 2011년 당시 3.3㎡당 분양가가 970만원선이었지만 입지여건이 훨씬 덜한 하남 감일지구의 분양가도 미사지구의 두배 가까운 3.3㎡당 1,700만원을 내다보고 있습니다.
┃‘그들만의 혜택’ 비난 여론
강남∙서초보금자리지구를 둘러보면 이것이 과연 내집마련 서민들을 위해 공급한 공공아파트인가하는 의심이 듭니다. 외관만 봐도 웬만한 부촌 못지 않은 모습이고, 주차장에는 외제차가 넘쳐납니다. 분양 당시 공공재인 그린벨트를 풀어 싼값에 분양하면서도 소득 및 자산 기준이 명확하지 않아 부자들의 부의 대물림 수단이라는 비난이 적지 않았고요. 현재 전용 84㎡ 기준 7억원 가까운 차익이 나다 보니 소수에게만 시세차익을 몰아준 것이 과연 옳았는가에 대한 비난 여론이 거세진 것도 분양가 인상을 부추기고 있다는 분석입니다.
┃현실적인 청약제도 확립 시급…당분간 자금력 있는 수요자만이 유리
고분양가 논란에도 불구하고 과천지식정보타운은 치열한 청약경쟁이 예상됩니다. 모처럼만에 청약기회가 주어지는 인기 공공택지로 뛰는 분양가 위에 나는 집값이란 표현이 들어맞을 정도로 주변 시세가 뛰어 상대적으로 값이 저렴하게 느껴지기 때문입니다. 전문가들은 분양을 받을 때 분양가 외에 발코니 확장비, 옵션비, 취득세, 후불이자 등을 포함하면 약 1억원 가량의 자금이 추가로 소요될 것이기 때문에 청약에 앞서 자금 조달계획을 철저히 세워두는 지혜가 필요합니다.
일각에서는 민간택지에 이어 공공택지도 돈 있는 ‘그들만의 잔치’로 전락하는 것 아니냐는 우려를 쏟아 내고 있는데요. 보금자리시절처럼 그린벨트 해제지역의 포함 여부에 따라 전매제한기간을 최대 10년간 늘린다거나 시세차익 몰아주기를 막기 위해 일정 주택형 이상의 경우 채권입찰제를 적용해 이익을 국고로 환수하는 방법을 고려해볼 만 합니다.
